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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleDreux (28)
Surface65m²
Coût Total142 220€
Loyer Annuel8 270€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-126€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 530,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, Salon (total 14 m²), 2 chambres, Entrée séparée

EXCLUSIVITE Proche gare, dans une petite copropriété, Appartement T3 comprenant: entrée sur cuisine, séjour lumineux, deux grandes chambres (14m²), salle d'eau avec wc. Cave. Double vitrage PVC Idéal investisseur

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.732329, 1.366938
Total : 142 220€
Prix d'acquisition : 99 500€
Travaux : 34 760€
Valeur du bien : 134 260€
Frais de notaire : 7 960€
Coût estimé : 7 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.79€ - 12.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 689€/mois
Loyer annuel estimé : 8270€/an
Fourchette totale : 572€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 6860€ - 9970€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 844,34 €/m²
Basé sur :187 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 882 €
Prix d'achat :99 500 €
Décote à l'achat :-20 382€ (-17.0%)
Marge achat-revente :-22 338€ (-18.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :704,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 745,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 094,66€
Coût de l'assurance :12 444,25€
Taxe foncière : 827,00€/an
Soit par mois : 68,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 689,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 814,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-125,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 253 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et électroménager ancien
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo) et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 760 €(535 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 900€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 700€ = 4900€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation partielle salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Dreux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 689 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 270 €/an
Calcul : 689 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 220 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 827 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 859 €
Revenus locatifs : +8 270 €
Charges déductibles : -40 859 €
Résultat foncier Année 1 : -32 589 €(Déficit de 32 589 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 189 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 099 €/an
Revenus locatifs : +8 270 €
Charges déductibles : -6 099 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 171 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11188.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 675 €(65% de 99 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 352 €/an
Calcul : 64 675 € × 3,636% = 2 352 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 270 €40 863 €4 779 €-32 593 €21 400 €11 193 €11 193 €
28 435 €5 976 €4 652 €2 459 €--8 734 €
38 604 €5 845 €4 520 €2 759 €--5 976 €
48 776 €5 709 €4 385 €3 067 €--2 909 €
58 952 €5 569 €4 244 €3 383 €---
69 131 €5 424 €4 099 €3 707 €---
79 313 €5 273 €3 948 €4 040 €---
89 500 €5 118 €3 793 €4 382 €---
99 690 €4 957 €3 632 €4 733 €---
109 883 €4 790 €3 466 €5 093 €---
1110 081 €4 618 €3 293 €5 463 €---
1210 283 €4 440 €3 115 €5 843 €---
1310 488 €4 256 €2 931 €6 233 €---
1410 698 €4 065 €2 740 €6 633 €---
1510 912 €3 868 €2 543 €7 044 €---
1611 130 €3 663 €2 339 €7 467 €---
1711 353 €3 452 €2 128 €7 901 €---
1811 580 €3 234 €1 909 €8 346 €---
1911 812 €3 008 €1 683 €8 804 €---
2012 048 €2 774 €1 449 €9 274 €---
2112 289 €2 532 €1 208 €9 756 €---
2212 535 €2 282 €957 €10 252 €---
2312 785 €2 023 €698 €10 762 €---
2413 041 €1 755 €431 €11 285 €---
2513 302 €1 478 €154 €11 823 €---
TOTAL264 890 €136 974 €69 095 €127 916 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 127 916 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 270 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 737 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 737 €-6 420 €+8 157 €
2+1 737 €0 €+1 737 €
3+1 737 €0 €+1 737 €
4+1 737 €0 €+1 737 €
5+1 737 €+142 €+1 595 €
6+1 737 €+1 112 €+625 €
7+1 737 €+1 212 €+525 €
8+1 737 €+1 315 €+422 €
9+1 737 €+1 420 €+317 €
10+1 737 €+1 528 €+209 €
11+1 737 €+1 639 €+98 €
12+1 737 €+1 753 €-16 €
13+1 737 €+1 870 €-133 €
14+1 737 €+1 990 €-253 €
15+1 737 €+2 113 €-376 €
16+1 737 €+2 240 €-503 €
17+1 737 €+2 370 €-633 €
18+1 737 €+2 504 €-767 €
19+1 737 €+2 641 €-904 €
20+1 737 €+2 782 €-1 045 €
21+1 737 €+2 927 €-1 190 €
22+1 737 €+3 076 €-1 339 €
23+1 737 €+3 229 €-1 492 €
24+1 737 €+3 386 €-1 649 €
25+1 737 €+3 547 €-1 810 €
Total+43 425 €+38 375 €+5 050 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
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