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Appartement 4 pièces 69 m²

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface69m²
Coût Total154 392€
Loyer Annuel9 221€
Rentabilité5.97%
Cashflow/mois-107€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 447,83 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 69 m²

Appartement T4 lumineux ? Proche centre Joué-lès-Tours

Appartement agréable de type 4 au premier étage situé à deux pas du centre de Joué-lès-Tours, dans un quartier calme avec commerces et transports accessibles à pied.

Il se compose de trois chambres, d'un séjour lumineux , d'une cuisine aménagée, d'une salle d'eau et de WC séparés. L'exposition traversante lui offre une belle luminosité toute la journée. Le stationnement est facilité par un parking extérieur réservé à la résidence.

Appartement idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. Résidence bien entretenue.

Chauffage collectif, PVC double vitrage.

Surface : 69 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 120 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 10/01/2025

Consommation énergie primaire : 333 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 830 € et 2 520 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.349476, 0.658296
Total : 154 392€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 46 500€
Valeur du bien : 146 400€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9221€/an
Fourchette totale : 658€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 7894€ - 10771€/an
Rentabilité brute :5.97%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 930,23 €/m²
Basé sur :289 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 186 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-33 286€ (-25.0%)
Marge achat-revente :-21 206€ (-15.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 392€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :754,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 799,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 810,83€
Coût de l'assurance :13 509,30€
Taxe foncière : 922,14€/an
Soit par mois : 76,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 768,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 875,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-107,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une chaudière gaz à condensation ou une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en PVC double vitrage par des fenêtres à haute performance énergétique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 69 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant la pose d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine, incluant la mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, ainsi que des finitions.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500 €(674 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€ = 600€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon (20 m²) × 60€ = 1200€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 21 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 221 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 392 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 540 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 922 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 946 €
Revenus locatifs : +9 221 €
Charges déductibles : -52 946 €
Résultat foncier Année 1 : -43 724 €(Déficit de 43 724 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 324 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 446 €/an
Revenus locatifs : +9 221 €
Charges déductibles : -6 446 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 776 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22324.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 221 €52 951 €4 988 €-43 729 €21 400 €22 329 €22 329 €
29 406 €6 316 €4 853 €3 090 €--19 239 €
39 594 €6 177 €4 714 €3 417 €--15 822 €
49 786 €6 033 €4 570 €3 753 €--12 069 €
59 982 €5 884 €4 422 €4 097 €--7 972 €
610 181 €5 731 €4 268 €4 451 €--3 521 €
710 385 €5 572 €4 109 €4 813 €---
810 592 €5 408 €3 945 €5 185 €---
910 804 €5 239 €3 776 €5 566 €---
1011 020 €5 064 €3 601 €5 957 €---
1111 241 €4 883 €3 420 €6 358 €---
1211 466 €4 696 €3 233 €6 770 €---
1311 695 €4 503 €3 040 €7 192 €---
1411 929 €4 303 €2 841 €7 625 €---
1512 167 €4 097 €2 635 €8 070 €---
1612 411 €3 885 €2 422 €8 526 €---
1712 659 €3 665 €2 202 €8 994 €---
1812 912 €3 437 €1 975 €9 475 €---
1913 170 €3 203 €1 740 €9 968 €---
2013 434 €2 960 €1 497 €10 474 €---
2113 702 €2 709 €1 247 €10 993 €---
2213 977 €2 450 €988 €11 526 €---
2314 256 €2 183 €720 €12 073 €---
2414 541 €1 906 €444 €12 635 €---
2514 832 €1 621 €158 €13 211 €---
TOTAL295 363 €154 874 €71 811 €140 490 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 490 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 221 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 936 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 936 €-6 420 €+8 356 €
2+1 936 €0 €+1 936 €
3+1 936 €0 €+1 936 €
4+1 936 €0 €+1 936 €
5+1 936 €0 €+1 936 €
6+1 936 €0 €+1 936 €
7+1 936 €+388 €+1 548 €
8+1 936 €+1 555 €+381 €
9+1 936 €+1 670 €+266 €
10+1 936 €+1 787 €+149 €
11+1 936 €+1 907 €+29 €
12+1 936 €+2 031 €-95 €
13+1 936 €+2 158 €-222 €
14+1 936 €+2 288 €-352 €
15+1 936 €+2 421 €-485 €
16+1 936 €+2 558 €-622 €
17+1 936 €+2 698 €-762 €
18+1 936 €+2 842 €-906 €
19+1 936 €+2 990 €-1 054 €
20+1 936 €+3 142 €-1 206 €
21+1 936 €+3 298 €-1 362 €
22+1 936 €+3 458 €-1 522 €
23+1 936 €+3 622 €-1 686 €
24+1 936 €+3 790 €-1 854 €
25+1 936 €+3 963 €-2 027 €
Total+48 400 €+42 147 €+6 253 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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