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Appartement 3 pièces 66 m²

VilleClohars-Fouesnant (29)
Surface66m²
Coût Total130 102€
Loyer Annuel8 331€
Rentabilité6.40%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 650 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 191,67 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 66 m²

Opportunité à saisir sur Clohars-Fouesnant, dans un cadre agréable et calme.

Appartement de 2 pièces à rénover entièrement avec une très belle hauteur sous plafond. Une troisième pièce sera à penser complètement, actuellement en grenier. Grand jardin commun cave + stationnement

Surface : 66 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/06/2026

Consommation énergie primaire : 638 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 335 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 080 € et 2 820 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Clohars-Fouesnant
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29950
Coordonnées : 47.894100, -4.098953
Total : 130 102€
Prix d'acquisition : 78 650€
Travaux : 45 160€
Valeur du bien : 123 810€
Frais de notaire : 6 292€
Coût estimé : 6 292€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 10.52€/m²/mois
Fourchette : 8.44€ - 13.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 694€/mois
Loyer annuel estimé : 8331€/an
Fourchette totale : 557€ - 866€/mois
Fourchette annuelle : 6682€ - 10388€/an
Rentabilité brute :6.40%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 7.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 832,39 €/m²
Basé sur :116 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :252 938 €
Prix d'achat :78 650 €
Décote à l'achat :-174 288€ (-68.9%)
Marge achat-revente :122 836€ (48.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 102€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :637,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :37,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 675,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 132,94€
Coût de l'assurance :11 383,93€
Taxe foncière : 833,12€/an
Soit par mois : 69,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 694,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 744,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-50,56€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 66 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures très datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement cosmétique nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 160 €(684 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clohars-Fouesnant (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 23 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 694 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 331 €/an
Calcul : 694 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 238 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 102 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 455 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 686 €
Revenus locatifs : +8 331 €
Charges déductibles : -50 686 €
Résultat foncier Année 1 : -42 355 €(Déficit de 42 355 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 955 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 526 €/an
Revenus locatifs : +8 331 €
Charges déductibles : -5 526 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 805 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20955.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 78 650 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 123 €(65% de 78 650 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 859 €/an
Calcul : 51 123 € × 3,636% = 1 859 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 331 €50 691 €4 242 €-42 359 €21 400 €20 959 €20 959 €
28 498 €5 416 €4 128 €3 081 €--17 878 €
38 668 €5 298 €4 010 €3 369 €--14 509 €
48 841 €5 177 €3 888 €3 665 €--10 844 €
59 018 €5 051 €3 762 €3 967 €--6 877 €
69 198 €4 920 €3 632 €4 278 €--2 599 €
79 382 €4 786 €3 497 €4 597 €---
89 570 €4 647 €3 358 €4 923 €---
99 761 €4 503 €3 214 €5 258 €---
109 957 €4 354 €3 066 €5 602 €---
1110 156 €4 201 €2 912 €5 955 €---
1210 359 €4 042 €2 753 €6 317 €---
1310 566 €3 878 €2 589 €6 688 €---
1410 777 €3 708 €2 420 €7 069 €---
1510 993 €3 533 €2 245 €7 460 €---
1611 213 €3 352 €2 064 €7 861 €---
1711 437 €3 165 €1 876 €8 272 €---
1811 666 €2 972 €1 683 €8 694 €---
1911 899 €2 772 €1 483 €9 127 €---
2012 137 €2 565 €1 277 €9 572 €---
2112 380 €2 351 €1 063 €10 028 €---
2212 627 €2 131 €842 €10 496 €---
2312 880 €1 903 €614 €10 977 €---
2413 137 €1 667 €379 €11 470 €---
2513 400 €1 423 €135 €11 977 €---
TOTAL266 849 €138 505 €61 133 €128 345 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 345 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 331 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 750 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 750 €-6 420 €+8 170 €
2+1 750 €0 €+1 750 €
3+1 750 €0 €+1 750 €
4+1 750 €0 €+1 750 €
5+1 750 €0 €+1 750 €
6+1 750 €0 €+1 750 €
7+1 750 €+599 €+1 151 €
8+1 750 €+1 477 €+273 €
9+1 750 €+1 578 €+172 €
10+1 750 €+1 681 €+69 €
11+1 750 €+1 787 €-37 €
12+1 750 €+1 895 €-145 €
13+1 750 €+2 006 €-256 €
14+1 750 €+2 121 €-371 €
15+1 750 €+2 238 €-488 €
16+1 750 €+2 358 €-608 €
17+1 750 €+2 482 €-732 €
18+1 750 €+2 608 €-858 €
19+1 750 €+2 738 €-988 €
20+1 750 €+2 872 €-1 122 €
21+1 750 €+3 008 €-1 258 €
22+1 750 €+3 149 €-1 399 €
23+1 750 €+3 293 €-1 543 €
24+1 750 €+3 441 €-1 691 €
25+1 750 €+3 593 €-1 843 €
Total+43 750 €+38 503 €+5 247 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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