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PROPRIETE DE CHARME

Bien expiré
VilleGaillac (81)
Surface416
Coût Total516 080
Loyer Annuel45 936
Rentabilité8.90%
Cashflow/mois+781
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 398 000 €
Surface : 416 m²
Prix au m² : 956,73 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel Radiateur Fioul

PROCHE GAILLAC, Sur l'Axe ALBI-TOULOUSE. Exceptionnelle Propriété de Caractère du XVIIe Siècle Découvrez un véritable havre de paix à seulement 5 minutes du cœur de Gaillac et de toutes ses commodités. Cette magnifique propriété, dont les origines remontent au XVIIe siècle, vous offre une surface habitable généreuse de 300 m² dans un environnement d'une quiétude absolue.

Idéalement agencée, la bâtisse se compose de deux spacieux salons, d'un séjour chaleureux, de cinq chambres confortables et de trois salles de bains, complétées par une espace puvant servir de bureau ou autre, offrant ainsi de multiples possibilités d'aménagement pour une vie de famille ou une activité professionnelle. Le charme opère également à l'extérieur avec un vaste terrain arboré de 1,5 hectare où se niche un étang paisible, créant une atmosphère bucolique et ressourçante. Grand Garage. Un coup de cœur assuré pour les amateurs de belles demeure et de grands espaces !( Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr) Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.pierresdusud.com/

Ville : Gaillac
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81600
Coordonnées : 43.899172, 1.893684
Total : 516 080
Prix d'acquisition : 398 000
Travaux : 86 240
Valeur du bien : 484 240
Frais de notaire : 31 840
Coût estimé : 31 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 416
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 11.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 3828€/mois
Loyer annuel estimé : 45936€/an
Fourchette totale : 2995€ - 4893€/mois
Fourchette annuelle : 35937€ - 58716€/an
Rentabilité brute :8.90%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :516 080
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 517,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :146,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 2 663,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :239 220,60
Coût de l'assurance :43 866,80
Taxe foncière : 4 593,57€/an
Soit par mois : 382,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 827,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 046,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :781,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 416 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 52 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 416 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: 3 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les salons.
Quantité: 2 salons (environ 55 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger.
Quantité: 1 salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 240(207 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 13000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 600
    Fenêtres double vitrage: 52 fenêtres × 300€/fenêtre = 15600€ (prix moyen incluant pose)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:16 640
    Isolation combles: 416 m² × 40€/m² = 16640€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Cuisine complète: 20000€ (remplacement complet avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000
    Salle de bain complète: 3 salles de bain × 4000€/salle = 12000€ (remplacement complet des éléments sanitaires, carrelage, plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (prix moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:2 250
    Peinture murs et plafonds: 75 m² × 30€/m² = 2250€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 650
    Peinture murs et plafonds: 55 m² × 30€/m² = 1650€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gaillac (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 240✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Isolation - Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 828 €/mois
Revenus locatifs annuels : 45 936 €/an
Calcul : 3 828 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 516 080 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 755 €/an
Calcul : 146 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 594 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 240
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 109 194
Revenus locatifs : +45 936
Charges déductibles : -109 194
Résultat foncier Année 1 : -63 259(Déficit de 63 259 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 859
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 954 €/an
Revenus locatifs : +45 936
Charges déductibles : -22 954
Résultat foncier Années 2+ : 22 981 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41858.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 398 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 258 700(65% de 398 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 407 €/an
Calcul : 258 700 € × 3,636% = 9 407
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
145 936109 21116 622-63 27521 400 €41 875 €41 875 €
246 85422 52116 17324 334--17 541 €
347 79122 05615 70825 735---
448 74721 57615 22827 171---
549 72221 08114 73228 642---
650 71720 56814 22030 148---
751 73120 03913 69131 692---
852 76619 49213 14433 273---
953 82118 92812 57934 893---
1054 89718 34411 99636 553---
1155 99517 74111 39338 254---
1257 11517 11810 77039 997---
1358 25816 47510 12741 782---
1459 42315 8109 46243 612---
1560 61115 1248 77645 487---
1661 82314 4148 06647 409---
1763 06013 6827 33349 378---
1864 32112 9256 57651 396---
1965 60712 1425 79453 465---
2066 92011 3344 98655 585---
2168 25810 5004 15157 758---
2269 6239 6373 28959 986---
2371 0168 7462 39862 269---
2472 4367 8261 47864 610---
2573 8856 87552767 010---
TOTAL1 471 334484 167239 221987 16721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 987 167
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 45 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 646 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 646-6 420+16 066
2+9 6460+9 646
3+9 646+2 458+7 188
4+9 646+8 151+1 495
5+9 646+8 593+1 053
6+9 646+9 045+601
7+9 646+9 508+138
8+9 646+9 982-336
9+9 646+10 468-822
10+9 646+10 966-1 320
11+9 646+11 476-1 830
12+9 646+11 999-2 353
13+9 646+12 535-2 889
14+9 646+13 084-3 438
15+9 646+13 646-4 000
16+9 646+14 223-4 577
17+9 646+14 813-5 167
18+9 646+15 419-5 773
19+9 646+16 040-6 394
20+9 646+16 676-7 030
21+9 646+17 328-7 682
22+9 646+17 996-8 350
23+9 646+18 681-9 035
24+9 646+19 383-9 737
25+9 646+20 103-10 457
Total+241 150+296 150+-55 000
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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