Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Duplex 6 pieces 129m2

VilleSarreguemines (57)
Surface129m²
Coût Total193 440€
Loyer Annuel13 015€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 140 000 €
Surface : 129 m²
Prix au m² : 1 085,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

TRES BEAUX DUPLEX 129M2 .. 2 SALLE DE BAIN ,3CHAMBRE,CUISINE EQUIPE ,CAVE ...A VISITE BEAUCOUP DE POTENTIEL

Ville : Sarreguemines
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57200
Coordonnées : 49.116510, 7.072910
Total : 193 440€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 42 240€
Valeur du bien : 182 240€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 129m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 1085€/mois
Loyer annuel estimé : 13015€/an
Fourchette totale : 851€ - 1383€/mois
Fourchette annuelle : 10208€ - 16593€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :947,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :48,36€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 996,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 894,50€
Coût de l'assurance :14 508,00€
Taxe foncière : 1 301,46€/an
Soit par mois : 108,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 084,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 104,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-20,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 129 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres sans photo, nécessite rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux de finition dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: 55 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 240 €(327 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:240€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 40€/m² = 240€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 200€
    Peinture salon: 55 m² × 40€/m² = 2200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarreguemines (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 085 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 015 €/an
Calcul : 1 085 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 301 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 440 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 301 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 423 €
Revenus locatifs : +13 015 €
Charges déductibles : -50 423 €
Résultat foncier Année 1 : -37 408 €(Déficit de 37 408 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 008 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 183 €/an
Revenus locatifs : +13 015 €
Charges déductibles : -8 183 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 832 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16008.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 015 €50 429 €6 307 €-37 415 €21 400 €16 015 €16 015 €
213 275 €8 019 €6 138 €5 256 €--10 759 €
313 540 €7 844 €5 962 €5 696 €--5 063 €
413 811 €7 663 €5 781 €6 149 €---
514 087 €7 475 €5 594 €6 612 €---
614 369 €7 282 €5 400 €7 088 €---
714 657 €7 082 €5 200 €7 575 €---
814 950 €6 875 €4 993 €8 075 €---
915 249 €6 661 €4 779 €8 588 €---
1015 554 €6 440 €4 558 €9 114 €---
1115 865 €6 212 €4 330 €9 653 €---
1216 182 €5 976 €4 094 €10 206 €---
1316 506 €5 732 €3 850 €10 774 €---
1416 836 €5 480 €3 598 €11 356 €---
1517 173 €5 219 €3 337 €11 953 €---
1617 516 €4 950 €3 068 €12 566 €---
1717 866 €4 672 €2 790 €13 195 €---
1818 224 €4 384 €2 502 €13 839 €---
1918 588 €4 087 €2 205 €14 501 €---
2018 960 €3 780 €1 898 €15 180 €---
2119 339 €3 462 €1 581 €15 877 €---
2219 726 €3 134 €1 252 €16 592 €---
2320 120 €2 795 €913 €17 325 €---
2420 523 €2 445 €563 €18 078 €---
2520 933 €2 082 €201 €18 851 €---
TOTAL416 862 €180 179 €90 894 €236 683 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 683 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 015 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 733 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 733 €-6 420 €+9 153 €
2+2 733 €0 €+2 733 €
3+2 733 €0 €+2 733 €
4+2 733 €+326 €+2 407 €
5+2 733 €+1 984 €+749 €
6+2 733 €+2 126 €+607 €
7+2 733 €+2 273 €+460 €
8+2 733 €+2 423 €+310 €
9+2 733 €+2 576 €+157 €
10+2 733 €+2 734 €-1 €
11+2 733 €+2 896 €-163 €
12+2 733 €+3 062 €-329 €
13+2 733 €+3 232 €-499 €
14+2 733 €+3 407 €-674 €
15+2 733 €+3 586 €-853 €
16+2 733 €+3 770 €-1 037 €
17+2 733 €+3 958 €-1 225 €
18+2 733 €+4 152 €-1 419 €
19+2 733 €+4 350 €-1 617 €
20+2 733 €+4 554 €-1 821 €
21+2 733 €+4 763 €-2 030 €
22+2 733 €+4 977 €-2 244 €
23+2 733 €+5 198 €-2 465 €
24+2 733 €+5 423 €-2 690 €
25+2 733 €+5 655 €-2 922 €
Total+68 325 €+71 005 €+-2 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 36 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →