Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison de village à vendre

VilleTresserre (66)
Surface108m²
Coût Total136 000€
Loyer Annuel13 562€
Rentabilité9.97%
Cashflow/mois+313€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 111,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Superbe maison de village à vendre 108 m2, avec cuisine ouverte. Deux chambres, une salle de bain avec douche italienne et baignoire sur pied. Une belle est grande entrer. Pas d’extérieure. Pour plus d’informations n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Tresserre
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66300
Coordonnées : 42.563900, 2.829600
Total : 136 000€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 6 400€
Valeur du bien : 126 400€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 10.46€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 14.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 1130€/mois
Loyer annuel estimé : 13562€/an
Fourchette totale : 837€ - 1525€/mois
Fourchette annuelle : 10048€ - 18304€/an
Rentabilité brute :9.97%
Fourchette de rentabilité :7.39% - 13.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 653,26 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :286 552 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-166 552€ (-58.1%)
Marge achat-revente :150 552€ (52.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :669,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,00€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 703,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 986,92€
Coût de l'assurance :10 200,00€
Taxe foncière : 1 356,15€/an
Soit par mois : 113,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 130,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 816,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :313,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE C - Maison - Vérification recommandée pour confort
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du chauffe-eau existant
Quantité: 1 chauffe-eau pour 108 m²
Raison: DPE C - Maison - Vérification recommandée pour confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 400 €(59 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:1 600€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Chauffage - Remplacement système:3 000€
    Vérification système chauffage: 1 système = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:200€
    Vérification chauffe-eau: 1 chauffe-eau = 200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tresserre (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 130 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 562 €/an
Calcul : 1 130 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 498 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 408 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 356 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 662 €
Revenus locatifs : +13 562 €
Charges déductibles : -12 662 €
Résultat foncier Année 1 : 900 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 262 €/an
Revenus locatifs : +13 562 €
Charges déductibles : -6 262 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 300 €/an
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 562 €12 666 €4 502 €895 €---
213 833 €6 146 €4 382 €7 687 €---
314 109 €6 021 €4 257 €8 088 €---
414 392 €5 893 €4 129 €8 499 €---
514 679 €5 760 €3 996 €8 920 €---
614 973 €5 622 €3 858 €9 351 €---
715 272 €5 480 €3 716 €9 793 €---
815 578 €5 333 €3 569 €10 245 €---
915 889 €5 181 €3 417 €10 709 €---
1016 207 €5 023 €3 259 €11 184 €---
1116 531 €4 861 €3 097 €11 671 €---
1216 862 €4 693 €2 928 €12 169 €---
1317 199 €4 519 €2 755 €12 681 €---
1417 543 €4 339 €2 575 €13 204 €---
1517 894 €4 153 €2 389 €13 741 €---
1618 252 €3 961 €2 197 €14 291 €---
1718 617 €3 762 €1 998 €14 855 €---
1818 989 €3 557 €1 792 €15 433 €---
1919 369 €3 344 €1 580 €16 025 €---
2019 757 €3 124 €1 360 €16 632 €---
2120 152 €2 897 €1 133 €17 255 €---
2220 555 €2 662 €898 €17 893 €---
2320 966 €2 419 €655 €18 547 €---
2421 385 €2 168 €404 €19 217 €---
2521 813 €1 908 €144 €19 905 €---
TOTAL434 380 €115 491 €64 987 €318 889 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 318 889 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 848 €+269 €+2 579 €
2+2 848 €+2 306 €+542 €
3+2 848 €+2 426 €+422 €
4+2 848 €+2 550 €+298 €
5+2 848 €+2 676 €+172 €
6+2 848 €+2 805 €+43 €
7+2 848 €+2 938 €-90 €
8+2 848 €+3 074 €-226 €
9+2 848 €+3 213 €-365 €
10+2 848 €+3 355 €-507 €
11+2 848 €+3 501 €-653 €
12+2 848 €+3 651 €-803 €
13+2 848 €+3 804 €-956 €
14+2 848 €+3 961 €-1 113 €
15+2 848 €+4 122 €-1 274 €
16+2 848 €+4 287 €-1 439 €
17+2 848 €+4 457 €-1 609 €
18+2 848 €+4 630 €-1 782 €
19+2 848 €+4 808 €-1 960 €
20+2 848 €+4 990 €-2 142 €
21+2 848 €+5 176 €-2 328 €
22+2 848 €+5 368 €-2 520 €
23+2 848 €+5 564 €-2 716 €
24+2 848 €+5 765 €-2 917 €
25+2 848 €+5 971 €-3 123 €
Total+71 200 €+95 667 €+-24 467 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →