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Détails du bien

Bien expiré
VilleMontpellier (34)
Surface57
Coût Total127 300
Loyer Annuel9 149
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois-31
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 929,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Découvrez ce charmant appartement de type 3, niché au cœur d'un quartier résidentiel prisé de Montpellier. Offrant une surface de 57 m², ce bien se situe au 3 € étage d'un immeuble des années 60, sans ascenseur, et séduit par sa luminosité et sa vue dégagée sans vis-à-vis.

L'appartement s'ouvre sur une entrée accueillante menant à un séjour baigné de lumière naturelle. La cuisine, séparée, est fonctionnelle et offre un espace agréable pour préparer vos repas. Deux chambres confortables complètent l'espace nuit, accompagnées d'une salle de bain et d'un WC indépendant. Un balcon de 2 m² vous permet de profiter de l'extérieur.

Le quartier est idéalement situé, avec des écoles et commerces à proximité immédiate, facilitant ainsi votre quotidien. Les transports en commun sont également facilement accessibles, vous permettant de rejoindre le centre-ville en quelques minutes.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 57 m²
  • Type : Appartement T3
  • Étage : 3 € sur 4
  • Chauffage : Individuel au gaz
  • DPE : C
  • Charges : 60 €
  • Actuellement loué jusqu'en avril 2026

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Annonce présentée par Zefir.

Ville : Montpellier
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34090
Total : 127 300
Prix d'acquisition : 110 000
Travaux : 8 500
Valeur du bien : 118 500
Frais de notaire : 8 800
Coût estimé : 8 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.49€ - 17.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 762€/mois
Loyer annuel estimé : 9149€/an
Fourchette totale : 598€ - 972€/mois
Fourchette annuelle : 7176€ - 11664€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.64% - 9.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :127 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :621,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 657,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 007,87
Coût de l'assurance :10 820,50
Taxe foncière : 914,89€/an
Soit par mois : 76,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 60,00€/mois
Soit par an : 720,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 762,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 793,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE mentionné explicitement comme C.

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations très datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu mais rafraîchissement conseillé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500(149 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montpellier. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 4 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 762 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 149 €/an
Calcul : 762 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 127 300 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 433 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 915 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 720 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 664
Revenus locatifs : +9 149
Charges déductibles : -14 664
Résultat foncier Année 1 : -5 515(Déficit de 5 515 €)
Imputable sur revenu global : 5 515
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 164 €/an
Revenus locatifs : +9 149
Charges déductibles : -6 164
Résultat foncier Années 2+ : 2 985 €/an
Prix d'achat du bien : 110 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 14914 6684 100-5 5195 519 €--
29 3326 0573 9893 275---
39 5195 9423 8753 576---
49 7095 8243 7563 885---
59 9035 7023 6344 201---
610 1015 5753 5084 526---
710 3035 4453 3774 858---
810 5095 3103 2425 199---
910 7195 1713 1035 549---
1010 9345 0272 9595 907---
1111 1524 8782 8106 275---
1211 3764 7242 6576 651---
1311 6034 5662 4987 037---
1411 8354 4022 3347 433---
1512 0724 2322 1657 839---
1612 3134 0571 9908 256---
1712 5603 8771 8098 683---
1812 8113 6901 6229 121---
1913 0673 4971 4299 570---
2013 3283 2981 23010 031---
2113 5953 0921 02410 503---
2213 8672 87981110 988---
2314 1442 65959211 485---
2414 4272 43236411 995---
2514 7152 19813012 518---
TOTAL293 043119 20159 008173 8425 519Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 656
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 842
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 149 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 921 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 921-1 656+3 577
2+1 921+982+939
3+1 921+1 073+848
4+1 921+1 165+756
5+1 921+1 260+661
6+1 921+1 358+563
7+1 921+1 458+463
8+1 921+1 560+361
9+1 921+1 665+256
10+1 921+1 772+149
11+1 921+1 882+39
12+1 921+1 995-74
13+1 921+2 111-190
14+1 921+2 230-309
15+1 921+2 352-431
16+1 921+2 477-556
17+1 921+2 605-684
18+1 921+2 736-815
19+1 921+2 871-950
20+1 921+3 009-1 088
21+1 921+3 151-1 230
22+1 921+3 296-1 375
23+1 921+3 445-1 524
24+1 921+3 598-1 677
25+1 921+3 755-1 834
Total+48 025+52 153+-4 128
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 117 jours
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