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3mns dun maison 3ch

VilleSagnat (23)
Surface122
Coût Total128 600
Loyer Annuel9 088
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+17
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 500 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 512,3 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

3mns dun maison 3ch - TRANSAXIA DUN LE PALESTEL, GARRIGUES Fabrice (EI) [Coordonnées masquées] Maison de charme 3 chambres – 120 m², à seulement 3 km de Dun Découvrez cette agréable maison de 120 m² qui saura séduire par son caractère authentique et ses atouts pratiques. Au rez-de-chaussée, le double vitrage assure un bon confort au quotidien. Vous apprécierez également ses belles pièces préservant le charme de l’ancien grâce aux poutres apparentes, ainsi que sa cheminée équipée d’un insert, idéale pour créer une ambiance chaleureuse. La maison bénéficie d’une couverture arrière récente, un gage de tranquillité pour les années à venir. À l’extérieur, un jardin de 277 m² offre un bel espace pour profiter des beaux jours. Le logement est classé F, ce qui représente une opportunité intéressante pour améliorer la performance énergétique selon vos projets. « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques www.georisques.gouv.fr ». Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Sagnat
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23800
Coordonnées : 46.318092, 1.634970
Total : 128 600
Prix d'acquisition : 62 500
Travaux : 61 100
Valeur du bien : 123 600
Frais de notaire : 5 000
Coût estimé : 5 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122
Loyer prédit : 6.21€/m²/mois
Fourchette : 4.91€ - 7.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 757€/mois
Loyer annuel estimé : 9088€/an
Fourchette totale : 599€ - 958€/mois
Fourchette annuelle : 7188€ - 11490€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.59% - 8.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :775,92 €/m²
Basé sur :30 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :94 662
Prix d'achat :62 500
Décote à l'achat :-32 162 (-34.0%)
Marge achat-revente :-33 938€ (-35.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :628,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :36,44€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 664,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 814,45
Coût de l'assurance :10 931,00
Taxe foncière : 908,78€/an
Soit par mois : 75,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 757,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 740,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :17,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 122 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 100(501 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 200
    Isolation toiture/combles: 122 m² × 100€/m² = 12200€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:13 500
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation cuisine complète:10 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Pose de parquet flottant:2 400
    Pose de parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:1 800
    Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres: 3 chambres × 200€ = 600€, main d'œuvre: 1200€
  • Peinture salon:600
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 1 salon × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salle à manger:600
    Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger: 1 salle à manger × 600€ = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sagnat (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 37 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 757 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 088 €/an
Calcul : 757 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 151 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 600 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 437 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 909 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 597
Revenus locatifs : +9 088
Charges déductibles : -66 597
Résultat foncier Année 1 : -57 509(Déficit de 57 509 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 109
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 497 €/an
Revenus locatifs : +9 088
Charges déductibles : -5 497
Résultat foncier Années 2+ : 3 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36108.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 625(65% de 62 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 477 €/an
Calcul : 40 625 € × 3,636% = 1 477
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 08866 6014 155-57 51321 400 €36 113 €36 113 €
29 2705 3894 0433 881--32 232 €
39 4555 2733 9274 182--28 050 €
49 6445 1533 8074 491--23 558 €
59 8375 0293 6834 808--18 751 €
610 0344 9013 5555 133--13 618 €
710 2344 7693 4235 465--8 152 €
810 4394 6323 2865 807--2 346 €
910 6484 4913 1456 157---
1010 8614 3452 9996 515---
1111 0784 1952 8496 883---
1211 3004 0392 6937 260---
1311 5263 8782 5327 647---
1411 7563 7122 3668 044---
1511 9913 5412 1958 450---
1612 2313 3632 0178 868---
1712 4763 1801 8349 295---
1812 7252 9911 6459 734---
1912 9802 7951 44910 184---
2013 2392 5931 24710 646---
2113 5042 3851 03911 119---
2213 7742 16982311 605---
2314 0501 94660012 104---
2414 3311 71637012 615---
2514 6171 47813213 139---
TOTAL291 085154 56559 814136 52021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 136 520
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 908 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 908-6 420+8 328
2+1 9080+1 908
3+1 9080+1 908
4+1 9080+1 908
5+1 9080+1 908
6+1 9080+1 908
7+1 9080+1 908
8+1 9080+1 908
9+1 908+1 143+765
10+1 908+1 955-47
11+1 908+2 065-157
12+1 908+2 178-270
13+1 908+2 294-386
14+1 908+2 413-505
15+1 908+2 535-627
16+1 908+2 660-752
17+1 908+2 789-881
18+1 908+2 920-1 012
19+1 908+3 055-1 147
20+1 908+3 194-1 286
21+1 908+3 336-1 428
22+1 908+3 482-1 574
23+1 908+3 631-1 723
24+1 908+3 784-1 876
25+1 908+3 942-2 034
Total+47 700+40 956+6 744
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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