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Maison à vendre

VilleGrigny (69)
Surface240.5
Coût Total402 700
Loyer Annuel34 237
Rentabilité8.50%
Cashflow/mois+494
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 240.5 m²
Prix au m² : 1 226,61 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Accessible aux personne à mobilité réduite, 4 chambres, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Terrasse, Exposition sud, Pas de cave

69520 - GRIGNY-SUR-RHÔNE - Quartier Le Sablon - Maison 5 pièces, 4 chambres, 240 m² sur terrain de 797 m², sous-sol complet et combles aménageables

La Team Malachenko Efficity vous présente cette charmante maison située à Grigny-sur-Rhône, dans le quartier prisé du Sablon.

D'une superficie de 240,54 m², cette maison lumineuse offre 5 pièces dont 4 chambres spacieuses. Son exposition plein sud assure une belle clarté tout au long de la journée.

Édifiée entre 1959 et 1989, la maison dispose d'un sous-sol de 112 m², offrant de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos envies. Les combles, d'une surface de 83 m², sont également aménageables pour agrandir votre espace de vie.

Vous profiterez d'un agréable jardin arboré sur un terrain de 797 m², idéal pour des moments de détente en famille ou entre amis.

Cette maison chaleureuse et fonctionnelle conviendra parfaitement à une famille à la recherche de confort et de tranquillité.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez Lionel ou par mail à . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. gouv. fr Lionel Malachenko - EI - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Lyon 3e Arrondissement sous le n°489259846. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 PARIS - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au RCS Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle CPI 7501 2015 000 002 025 - CCI Paris IDF - Caisse de Garantie : GALIAN Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Grigny
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69520
Coordonnées : 45.608878, 4.789453
Total : 402 700
Prix d'acquisition : 295 000
Travaux : 84 100
Valeur du bien : 379 100
Frais de notaire : 23 600
Coût estimé : 23 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 240.5
Loyer prédit : 11.86€/m²/mois
Fourchette : 8.96€ - 15.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 2853€/mois
Loyer annuel estimé : 34237€/an
Fourchette totale : 2155€ - 3777€/mois
Fourchette annuelle : 25860€ - 45327€/an
Rentabilité brute :8.50%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 11.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 950,47 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :709 587
Prix d'achat :295 000
Décote à l'achat :-414 587 (-58.4%)
Marge achat-revente :306 887€ (43.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :402 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 973,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :100,68€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 073,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :189 222,57
Coût de l'assurance :30 202,50
Taxe foncière : 3 423,71€/an
Soit par mois : 285,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 853,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 359,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :494,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 129 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 240.5 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 30 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 56 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + 5 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :84 100(350 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 740
    Isolation combles perdus: 129 m² × 60€/m² = 7740€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:39 000
    Fenêtres double vitrage: 30 fenêtres × 1300€/fenêtre = 39000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:8 160
    Parquet flottant: 56 m² × 60€/m² = 3360€, Main d'œuvre: 1440€ = 4800€
  • Peinture salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électrique: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grigny (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 59 740✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 237 €/an
Calcul : 2 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 118 €/an
Base de calcul : Emprunt de 402 700 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 208 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 424 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 84 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 850
Revenus locatifs : +34 237
Charges déductibles : -101 850
Résultat foncier Année 1 : -67 612(Déficit de 67 612 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 212
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 750 €/an
Revenus locatifs : +34 237
Charges déductibles : -17 750
Résultat foncier Années 2+ : 16 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46212.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 237101 86213 131-67 62521 400 €46 225 €46 225 €
234 92217 40912 77717 513--28 712 €
335 62017 04412 41218 576--10 136 €
436 33316 66612 03519 666---
537 05916 27611 64520 783---
637 80015 87311 24121 927---
738 55615 45710 82523 100---
839 32815 02610 39424 302---
940 11414 5819 94925 533---
1040 91614 1219 48926 795---
1141 73513 6469 01428 089---
1242 56913 1548 52329 415---
1343 42112 6478 01530 774---
1444 28912 1227 49032 167---
1545 17511 5806 94833 595---
1646 07911 0196 38735 059---
1747 00010 4405 80836 560---
1847 9409 8415 20938 099---
1948 8999 2224 59139 676---
2049 8778 5833 95141 294---
2150 8747 9223 29042 952---
2251 8927 2392 60744 653---
2352 9306 5331 90146 397---
2453 9885 8041 17248 185---
2555 0685 05041850 019---
TOTAL1 096 624389 118189 223707 50621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 707 506
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 237 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 190-6 420+13 610
2+7 1900+7 190
3+7 1900+7 190
4+7 190+2 859+4 331
5+7 190+6 235+955
6+7 190+6 578+612
7+7 190+6 930+260
8+7 190+7 290-100
9+7 190+7 660-470
10+7 190+8 039-849
11+7 190+8 427-1 237
12+7 190+8 825-1 635
13+7 190+9 232-2 042
14+7 190+9 650-2 460
15+7 190+10 079-2 889
16+7 190+10 518-3 328
17+7 190+10 968-3 778
18+7 190+11 430-4 240
19+7 190+11 903-4 713
20+7 190+12 388-5 198
21+7 190+12 886-5 696
22+7 190+13 396-6 206
23+7 190+13 919-6 729
24+7 190+14 455-7 265
25+7 190+15 006-7 816
Total+179 750+212 252+-32 502
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 31 jours
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