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Appartement 2 pièces 53 m²

VilleVesoul (70)
Surface53m²
Coût Total90 850€
Loyer Annuel7 502€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois-40€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 53 m²
Prix au m² : 1 132,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement

RESIDENCE PRE DES ANGLESDécouvrez à VESOUL (70000), en plein centre-ville cet appartement de 2 pièces de 53.9 m².Il est situé au 3ème étage d'un immeuble avec ascenseur. Il s'agit d'une copropriété de 223 lots principaux. Cet appartement , très lumineux, compte une entrée ( avec placards ) - une pièce à vivre ( donnant sur un balcon) - une cuisine - une salle de bains avec WC et une chambre (donnant sur un balcon) .Le chauffage de l'appartement est en bi jonction électriqueL'appartement est en bon état général.Le T2 est exposé plein OUESTL'appartement est vendu avec une cave, un séchoir et une place de parking extérieur.Cet appartement est actuellement libre Référence annonce : GB00230473 Date de réalisation du diagnostic : 04/09/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 224 Charges prévisionnelles annuelles : 1443.26 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 682 € et 922 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.626140, 6.168680
Total : 90 850€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 26 050€
Valeur du bien : 86 050€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53m²
Loyer prédit : 11.80€/m²/mois
Fourchette : 9.51€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7502€/an
Fourchette totale : 504€ - 776€/mois
Fourchette annuelle : 6047€ - 9307€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 156,25 €/m²
Basé sur :85 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 281 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :-1 281€ (-2.1%)
Marge achat-revente :-29 569€ (-48.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :456,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :26,50€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 482,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 033,86€
Coût de l'assurance :7 949,38€
Taxe foncière : 750,20€/an
Soit par mois : 62,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 120,27€/mois
Soit par an : 1 443,24€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 625,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 665,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-40,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du système de chauffage bi-jonction électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 53 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et électroménager, peinture et carrelage si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures et mise à jour de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, optionnel pour confort

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 050 €(492 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:3 250€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 650€ = 3250€ (installation comprise)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 8500€ (meubles, électroménager, peinture, carrelage, main d'œuvre comprise)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (remplacement fixtures, mise à jour plomberie, main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€ (main d'œuvre comprise)
  • Chambres - Parquet flottant:1 100€
    Parquet flottant: 22 m² × 50€/m² = 1100€ (pose comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Vesoul (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 250€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 502 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 850 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 318 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 750 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 443 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 728 €
Revenus locatifs : +7 502 €
Charges déductibles : -31 728 €
Résultat foncier Année 1 : -24 226 €(Déficit de 24 226 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 826 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 678 €/an
Revenus locatifs : +7 502 €
Charges déductibles : -5 678 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 824 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2826.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 502 €31 731 €3 170 €-24 229 €21 400 €2 829 €2 829 €
27 652 €5 599 €3 087 €2 053 €--776 €
37 805 €5 513 €3 002 €2 292 €---
47 961 €5 424 €2 913 €2 537 €---
58 120 €5 332 €2 821 €2 788 €---
68 283 €5 237 €2 726 €3 046 €---
78 448 €5 138 €2 627 €3 310 €---
88 617 €5 036 €2 525 €3 581 €---
98 790 €4 930 €2 419 €3 859 €---
108 966 €4 821 €2 309 €4 145 €---
119 145 €4 707 €2 196 €4 438 €---
129 328 €4 589 €2 078 €4 738 €---
139 514 €4 468 €1 956 €5 047 €---
149 705 €4 341 €1 830 €5 363 €---
159 899 €4 211 €1 699 €5 688 €---
1610 097 €4 075 €1 564 €6 022 €---
1710 299 €3 935 €1 423 €6 364 €---
1810 505 €3 789 €1 278 €6 715 €---
1910 715 €3 639 €1 127 €7 076 €---
2010 929 €3 483 €971 €7 446 €---
2111 148 €3 321 €810 €7 826 €---
2211 370 €3 154 €642 €8 217 €---
2311 598 €2 980 €469 €8 618 €---
2411 830 €2 801 €289 €9 029 €---
2512 066 €2 615 €103 €9 452 €---
TOTAL240 290 €134 869 €46 034 €105 421 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 421 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 502 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 575 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 575 €-6 420 €+7 995 €
2+1 575 €0 €+1 575 €
3+1 575 €+455 €+1 120 €
4+1 575 €+761 €+814 €
5+1 575 €+836 €+739 €
6+1 575 €+914 €+661 €
7+1 575 €+993 €+582 €
8+1 575 €+1 074 €+501 €
9+1 575 €+1 158 €+417 €
10+1 575 €+1 243 €+332 €
11+1 575 €+1 331 €+244 €
12+1 575 €+1 421 €+154 €
13+1 575 €+1 514 €+61 €
14+1 575 €+1 609 €-34 €
15+1 575 €+1 706 €-131 €
16+1 575 €+1 806 €-231 €
17+1 575 €+1 909 €-334 €
18+1 575 €+2 015 €-440 €
19+1 575 €+2 123 €-548 €
20+1 575 €+2 234 €-659 €
21+1 575 €+2 348 €-773 €
22+1 575 €+2 465 €-890 €
23+1 575 €+2 585 €-1 010 €
24+1 575 €+2 709 €-1 134 €
25+1 575 €+2 836 €-1 261 €
Total+39 375 €+31 626 €+7 749 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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