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Achat : Maison Méasnes (23360)

VilleMéasnes (23)
Surface185m²
Coût Total119 095€
Loyer Annuel14 349€
Rentabilité12.05%
Cashflow/mois+451€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 995 €
Surface : 185 m²
Prix au m² : 540,51 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison ancienne comprenant au rez-de-chaussée : Cuisine / salle à manger, salon, une chambre, salle d'eau avec Wc et buanderie. À l'étage : Quatre chambres, salle de bains avec Wc et une grande pièce en parquet d'environ 73 m². Grenier au-dessus. Cave en sous-sol. Atelier sur l'arrière. Cour sur l'avant et jardin d'environ 760 m². Honoraires inclus dans le prix : 7.36%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G.

Ville : Méasnes
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23360
Coordonnées : 46.423330, 1.779670
Total : 119 095€
Prix d'acquisition : 99 995€
Travaux : 11 100€
Valeur du bien : 111 095€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 185m²
Loyer prédit : 6.46€/m²/mois
Fourchette : 5.24€ - 7.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1196€/mois
Loyer annuel estimé : 14349€/an
Fourchette totale : 969€ - 1476€/mois
Fourchette annuelle : 11628€ - 17707€/an
Rentabilité brute :12.05%
Fourchette de rentabilité :9.76% - 14.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :600 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 000 €
Prix d'achat :99 995 €
Décote à l'achat :-11 005€ (-9.9%)
Marge achat-revente :-8 095€ (-7.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 095€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :580,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :44,66€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 625,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 015,78€
Coût de l'assurance :13 398,19€
Taxe foncière : 1 434,93€/an
Soit par mois : 119,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 195,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 744,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :451,17€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 479 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 185 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 185 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés et besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - quelques éléments vieillissants nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 100 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 100€
    Isolation toiture/combles: 185 m² × 60€/m² = 11100€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 11 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (F) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 196 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 349 €/an
Calcul : 1 196 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 820 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 095 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 435 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 891 €
Revenus locatifs : +14 349 €
Charges déductibles : -16 891 €
Résultat foncier Année 1 : -2 542 €(Déficit de 2 542 €)
Imputable sur revenu global : 2 542 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 791 €/an
Revenus locatifs : +14 349 €
Charges déductibles : -5 791 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 558 €/an
Prix d'achat du bien : 99 995 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 997 €(65% de 99 995 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 64 997 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 349 €16 895 €3 824 €-2 546 €2 546 €--
214 636 €5 691 €3 720 €8 945 €---
314 929 €5 584 €3 613 €9 345 €---
415 228 €5 474 €3 503 €9 754 €---
515 532 €5 360 €3 389 €10 173 €---
615 843 €5 242 €3 271 €10 601 €---
716 160 €5 120 €3 149 €11 040 €---
816 483 €4 994 €3 023 €11 489 €---
916 813 €4 864 €2 893 €11 949 €---
1017 149 €4 730 €2 759 €12 419 €---
1117 492 €4 591 €2 620 €12 901 €---
1217 842 €4 448 €2 477 €13 394 €---
1318 198 €4 300 €2 329 €13 899 €---
1418 562 €4 147 €2 176 €14 416 €---
1518 934 €3 989 €2 018 €14 945 €---
1619 312 €3 825 €1 855 €15 487 €---
1719 699 €3 657 €1 686 €16 042 €---
1820 093 €3 483 €1 512 €16 610 €---
1920 494 €3 303 €1 332 €17 192 €---
2020 904 €3 117 €1 146 €17 787 €---
2121 322 €2 925 €954 €18 397 €---
2221 749 €2 727 €756 €19 022 €---
2322 184 €2 522 €551 €19 662 €---
2422 627 €2 310 €340 €20 317 €---
2523 080 €2 092 €121 €20 988 €---
TOTAL459 613 €115 387 €55 016 €344 226 €2 546 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 764 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 344 226 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 349 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 013 €-764 €+3 777 €
2+3 013 €+2 683 €+330 €
3+3 013 €+2 803 €+210 €
4+3 013 €+2 926 €+87 €
5+3 013 €+3 052 €-39 €
6+3 013 €+3 180 €-167 €
7+3 013 €+3 312 €-299 €
8+3 013 €+3 447 €-434 €
9+3 013 €+3 585 €-572 €
10+3 013 €+3 726 €-713 €
11+3 013 €+3 870 €-857 €
12+3 013 €+4 018 €-1 005 €
13+3 013 €+4 170 €-1 157 €
14+3 013 €+4 325 €-1 312 €
15+3 013 €+4 484 €-1 471 €
16+3 013 €+4 646 €-1 633 €
17+3 013 €+4 813 €-1 800 €
18+3 013 €+4 983 €-1 970 €
19+3 013 €+5 157 €-2 144 €
20+3 013 €+5 336 €-2 323 €
21+3 013 €+5 519 €-2 506 €
22+3 013 €+5 707 €-2 694 €
23+3 013 €+5 899 €-2 886 €
24+3 013 €+6 095 €-3 082 €
25+3 013 €+6 296 €-3 283 €
Total+75 325 €+103 268 €+-27 943 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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