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GORCY : TRES BEL APPARTEMENT F4 AVEC GARAGE TERRASSE JARDIN

Bien expiré
VilleGorcy (54)
Surface102
Coût Total220 350
Loyer Annuel14 696
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-80
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 1 852,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 2, Mandat exclusif

GORCY : ** En exclusivité chez Station Immo ! **

Dans une petite copropriété parfaitement entretenue de 3 logements, nous vous présentons ce charmant appartement de type T4 comprenant une entrée et dégagement avec placards, une cuisine équipée, un beau salon-séjour avec poêle à pellets, deux chambres à coucher (+/- 12,62m² et 18,33m²), un espace cellier-buanderie, une salle d'eau et un wc séparé.

Cet appartement dispose d'une jolie terrasse privative (accessible directement depuis le séjour) donnant sur un terrain clos et arboré avec abris de jardin.

Une remise extérieure, permettant un stockage supplémentaire, vous mènera à un garage (porte sectionnelle motorisée).

  • Place de stationnement disponible devant le garage.

Fenêtres en double vitrage PVC + moustiquaires + volets roulants. Chauffage électrique. Absence d'amiante, ni plomb.

Charges de copropriété : +/- 380 € annuel.

Opportunité à saisir !!

Ville : Gorcy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54730
Coordonnées : 49.539404, 5.678702
Total : 220 350
Prix d'acquisition : 189 000
Travaux : 16 230
Valeur du bien : 205 230
Frais de notaire : 15 120
Coût estimé : 15 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102
Loyer prédit : 12.01€/m²/mois
Fourchette : 9.50€ - 15.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1225€/mois
Loyer annuel estimé : 14696€/an
Fourchette totale : 969€ - 1548€/mois
Fourchette annuelle : 11628€ - 18573€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 350
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 084,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :66,11€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 150,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 941,90
Coût de l'assurance :19 831,50
Taxe foncière : 1 469,60€/an
Soit par mois : 122,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 31,67€/mois
Soit par an : 380,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 224,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 304,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 121 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un poêle à pellets plus performant
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 230(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500
    Remplacement système chauffage: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Cuisine - Peinture:210
    Peinture murs et plafond cuisine: 10 m² × 21€/m² = 210€
  • Salle de bain - Peinture:120
    Peinture murs et plafond salle de bain: 6 m² × 20€/m² = 120€
  • Chambres - Revêtement sol:3 200
    Pose revêtement sol: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres - Électricité:1 000
    Mise aux normes électricité: 2 chambres × 1500€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gorcy (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CB(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 225 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 696 €/an
Calcul : 1 225 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 265 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 350 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 793 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 470 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 380 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 230
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 138
Revenus locatifs : +14 696
Charges déductibles : -26 138
Résultat foncier Année 1 : -11 442(Déficit de 11 442 €)
Imputable sur revenu global : 11 442
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 908 €/an
Revenus locatifs : +14 696
Charges déductibles : -9 908
Résultat foncier Années 2+ : 4 788 €/an
Prix d'achat du bien : 189 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 69626 1457 272-11 44911 449 €--
214 9909 7217 0785 269---
315 2909 5196 8765 770---
415 5969 3116 6686 284---
515 9079 0966 4536 811---
616 2268 8746 2317 352---
716 5508 6446 0017 906---
816 8818 4065 7638 475---
917 2198 1605 5179 059---
1017 5637 9065 2639 657---
1117 9147 6435 00010 271---
1218 2737 3714 72810 901---
1318 6387 0904 44811 548---
1419 0116 8004 15712 211---
1519 3916 5003 85712 891---
1619 7796 1893 54613 590---
1720 1755 8683 22514 306---
1820 5785 5362 89315 042---
1920 9905 1932 55015 797---
2021 4094 8382 19516 571---
2121 8384 4711 82817 366---
2222 2744 0921 44918 182---
2322 7203 7001 05719 020---
2423 1743 29465219 880---
2523 6382 87523220 762---
TOTAL470 719187 244104 942283 47511 449Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 435
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 475
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 696 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 086 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 086-3 435+6 521
2+3 086+1 581+1 505
3+3 086+1 731+1 355
4+3 086+1 885+1 201
5+3 086+2 043+1 043
6+3 086+2 206+880
7+3 086+2 372+714
8+3 086+2 543+543
9+3 086+2 718+368
10+3 086+2 897+189
11+3 086+3 081+5
12+3 086+3 270-184
13+3 086+3 464-378
14+3 086+3 663-577
15+3 086+3 867-781
16+3 086+4 077-991
17+3 086+4 292-1 206
18+3 086+4 513-1 427
19+3 086+4 739-1 653
20+3 086+4 971-1 885
21+3 086+5 210-2 124
22+3 086+5 455-2 369
23+3 086+5 706-2 620
24+3 086+5 964-2 878
25+3 086+6 229-3 143
Total+77 150+85 043+-7 893
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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