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Maison à vendre

VilleSeyne (04)
Surface80m²
Coût Total141 184€
Loyer Annuel8 479€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 91 300 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 141,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 3 chambres, Exposition nord

Immobilier.notaires® et l'office notarial SELAS Benoît CAZERES, Anne PUGIBET-PROIETTI et Nans REYBAUD vous proposent : Maison / villa à vendre - SEYNE (04140)

Au coeur du village, à proximité des petits commerces de la Grande Rue, jolie maison de village A VENDRE Elle se compose de 5 niveaux :

  • rdc rue Basse : une cave de 22m²
  • rdc Grande Rue : une chambre (ancien magasin)
  • 1er étage : pièce de vie avec cuisine
  • 2ème étage : une chambre et une salle d'eau douche avec WC
  • 3ème étage : une chambre et un WC
  • 4ème étage : Un grenier (possibilité de l'aménager) Le rez-de-chaussée actuellement à usage de chambre est un ancien local commercial.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude SELAS Benoît CAZERES, Anne PUGIBET-PROIETTI et Nans REYBAUD - Notaires à Seyne - N° SIRET : 49473062500014

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Ville : Seyne
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04140
Coordonnées : 44.332277, 6.376820
Total : 141 184€
Prix d'acquisition : 91 300€
Travaux : 42 580€
Valeur du bien : 133 880€
Frais de notaire : 7 304€
Coût estimé : 7 304€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 8.83€/m²/mois
Fourchette : 6.61€ - 11.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 707€/mois
Loyer annuel estimé : 8479€/an
Fourchette totale : 529€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 6349€ - 11324€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 599,76 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :207 980 €
Prix d'achat :91 300 €
Décote à l'achat :-116 680€ (-56.1%)
Marge achat-revente :66 796€ (32.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 184€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :708,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :41,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 749,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 310,70€
Coût de l'assurance :12 353,60€
Taxe foncière : 847,92€/an
Soit par mois : 70,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 706,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 820,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 80 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 - nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 580 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (inclut installation et main d'œuvre)
  • Isolation:4 800€
    Isolation toiture/combles: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (inclut fourniture et pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclut plomberie, électricité, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:5 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€ = 3000€
  • Salon:1 400€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Seyne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 479 €/an
Calcul : 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 908 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 184 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 494 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 848 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 830 €
Revenus locatifs : +8 479 €
Charges déductibles : -48 830 €
Résultat foncier Année 1 : -40 350 €(Déficit de 40 350 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 950 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 250 €/an
Revenus locatifs : +8 479 €
Charges déductibles : -6 250 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 230 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18950.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 91 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 345 €(65% de 91 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 158 €/an
Calcul : 59 345 € × 3,636% = 2 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 479 €48 834 €4 912 €-40 355 €21 400 €18 955 €18 955 €
28 649 €6 126 €4 784 €2 523 €--16 432 €
38 822 €5 993 €4 651 €2 829 €--13 603 €
48 998 €5 855 €4 513 €3 143 €--10 460 €
59 178 €5 713 €4 371 €3 466 €--6 995 €
69 362 €5 565 €4 223 €3 797 €--3 198 €
79 549 €5 412 €4 070 €4 137 €---
89 740 €5 253 €3 911 €4 487 €---
99 935 €5 089 €3 747 €4 845 €---
1010 133 €4 919 €3 577 €5 214 €---
1110 336 €4 743 €3 401 €5 593 €---
1210 543 €4 561 €3 219 €5 982 €---
1310 754 €4 372 €3 030 €6 382 €---
1410 969 €4 176 €2 834 €6 793 €---
1511 188 €3 974 €2 631 €7 215 €---
1611 412 €3 764 €2 422 €7 648 €---
1711 640 €3 546 €2 204 €8 094 €---
1811 873 €3 321 €1 979 €8 552 €---
1912 110 €3 088 €1 746 €9 023 €---
2012 353 €2 846 €1 504 €9 507 €---
2112 600 €2 596 €1 254 €10 004 €---
2212 852 €2 337 €994 €10 515 €---
2313 109 €2 068 €726 €11 041 €---
2413 371 €1 790 €448 €11 581 €---
2513 638 €1 502 €160 €12 136 €---
TOTAL271 593 €147 442 €71 311 €124 150 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 150 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 479 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 781 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 781 €-6 420 €+8 201 €
2+1 781 €0 €+1 781 €
3+1 781 €0 €+1 781 €
4+1 781 €0 €+1 781 €
5+1 781 €0 €+1 781 €
6+1 781 €0 €+1 781 €
7+1 781 €+282 €+1 499 €
8+1 781 €+1 346 €+435 €
9+1 781 €+1 454 €+327 €
10+1 781 €+1 564 €+217 €
11+1 781 €+1 678 €+103 €
12+1 781 €+1 795 €-14 €
13+1 781 €+1 915 €-134 €
14+1 781 €+2 038 €-257 €
15+1 781 €+2 164 €-383 €
16+1 781 €+2 295 €-514 €
17+1 781 €+2 428 €-647 €
18+1 781 €+2 566 €-785 €
19+1 781 €+2 707 €-926 €
20+1 781 €+2 852 €-1 071 €
21+1 781 €+3 001 €-1 220 €
22+1 781 €+3 155 €-1 374 €
23+1 781 €+3 312 €-1 531 €
24+1 781 €+3 474 €-1 693 €
25+1 781 €+3 641 €-1 860 €
Total+44 525 €+37 245 €+7 280 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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