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Maison de ville à vendre

VilleÉcueillé (36)
Surface108m²
Coût Total126 700€
Loyer Annuel8 308€
Rentabilité6.56%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 73 500 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 680,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 1 place de parking, Jardin, Pas de cave, Non meublé

iad France - Sandra COUTANT vous propose: Située à 30 mn de Loches, 20 mn du zoo de Beauval, venez découvrir cette charmante maison de ville avec jardinet et dépendance. Composée de 3 niveaux, au rez-de-chaussée vous disposez d'une entrée, un salon, une salle à manger, une cuisine donnant sur le jardin, une salle d'eau avec wc. Au 1er étage 2 chambres (20 et 11,5 m²) un bureau et un cabinet de toilette avec wc( espace douche possible). Au dernier étage un grenier avec de beaux volumes à aménager selon vos besoins. Sous la maison se trouve une jolie cave voûtée, une dépendance composée d'un cellier, d'une pièce et d'une partie en grange ouverte (possibilité de garer une voiture) complète ce bien. Vous profiterez du jardinet à l'abri des regards. Accessibilité véhicule depuis la rue par un porche commun. Maison équipée de menuiseries en PVC, assainissement collectif, chauffage électrique. Idéale pour un premier investissement, une résidence secondaire, une location de tourisme ou autre.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Sandra COUTANT mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CHATEAUROUX sous le numéro 809089527, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Écueillé
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36240
Coordonnées : 47.071878, 1.346211
Total : 126 700€
Prix d'acquisition : 73 500€
Travaux : 47 320€
Valeur du bien : 120 820€
Frais de notaire : 5 880€
Coût estimé : 5 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 6.41€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 8.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 692€/mois
Loyer annuel estimé : 8308€/an
Fourchette totale : 528€ - 908€/mois
Fourchette annuelle : 6332€ - 10901€/an
Rentabilité brute :6.56%
Fourchette de rentabilité :5.00% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :878,48 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 876 €
Prix d'achat :73 500 €
Décote à l'achat :-21 376€ (-22.5%)
Marge achat-revente :-31 824€ (-33.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :630,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :36,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 667,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 569,28€
Coût de l'assurance :11 086,25€
Taxe foncière : 830,82€/an
Soit par mois : 69,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 692,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 737,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,74€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 334 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols des chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 320 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 320€
    Isolation des combles: 108 m² × 40€/m² = 4320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale d'Écueillé (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 692 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 308 €/an
Calcul : 692 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 316 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 700 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 443 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 831 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 910 €
Revenus locatifs : +8 308 €
Charges déductibles : -52 910 €
Résultat foncier Année 1 : -44 602 €(Déficit de 44 602 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 202 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 590 €/an
Revenus locatifs : +8 308 €
Charges déductibles : -5 590 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 718 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23202.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 73 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 47 775 €(65% de 73 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 737 €/an
Calcul : 47 775 € × 3,636% = 1 737 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 308 €52 914 €4 320 €-44 606 €21 400 €23 206 €23 206 €
28 474 €5 480 €4 206 €2 994 €--20 212 €
38 644 €5 362 €4 088 €3 281 €--16 931 €
48 817 €5 240 €3 966 €3 576 €--13 354 €
58 993 €5 114 €3 840 €3 879 €--9 475 €
69 173 €4 983 €3 709 €4 190 €--5 286 €
79 356 €4 848 €3 574 €4 508 €--777 €
89 544 €4 708 €3 434 €4 836 €---
99 734 €4 563 €3 289 €5 172 €---
109 929 €4 413 €3 138 €5 516 €---
1110 128 €4 257 €2 983 €5 870 €---
1210 330 €4 097 €2 822 €6 234 €---
1310 537 €3 930 €2 656 €6 607 €---
1410 748 €3 758 €2 484 €6 990 €---
1510 963 €3 580 €2 305 €7 383 €---
1611 182 €3 395 €2 121 €7 787 €---
1711 405 €3 204 €1 930 €8 201 €---
1811 633 €3 006 €1 732 €8 627 €---
1911 866 €2 802 €1 527 €9 065 €---
2012 103 €2 590 €1 315 €9 514 €---
2112 346 €2 370 €1 096 €9 975 €---
2212 592 €2 144 €869 €10 449 €---
2312 844 €1 909 €634 €10 936 €---
2413 101 €1 666 €391 €11 436 €---
2513 363 €1 414 €140 €11 949 €---
TOTAL266 114 €141 746 €62 569 €124 368 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 368 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 308 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 745 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 745 €-6 420 €+8 165 €
2+1 745 €0 €+1 745 €
3+1 745 €0 €+1 745 €
4+1 745 €0 €+1 745 €
5+1 745 €0 €+1 745 €
6+1 745 €0 €+1 745 €
7+1 745 €0 €+1 745 €
8+1 745 €+1 218 €+527 €
9+1 745 €+1 551 €+194 €
10+1 745 €+1 655 €+90 €
11+1 745 €+1 761 €-16 €
12+1 745 €+1 870 €-125 €
13+1 745 €+1 982 €-237 €
14+1 745 €+2 097 €-352 €
15+1 745 €+2 215 €-470 €
16+1 745 €+2 336 €-591 €
17+1 745 €+2 460 €-715 €
18+1 745 €+2 588 €-843 €
19+1 745 €+2 719 €-974 €
20+1 745 €+2 854 €-1 109 €
21+1 745 €+2 993 €-1 248 €
22+1 745 €+3 135 €-1 390 €
23+1 745 €+3 281 €-1 536 €
24+1 745 €+3 431 €-1 686 €
25+1 745 €+3 585 €-1 840 €
Total+43 625 €+37 311 €+6 314 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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