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Local d'activité

Bien expiré
VilleBoussac (23)
Surface104m²
Coût Total115 247€
Loyer Annuel7 342€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 460 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 725,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-VIZ180512 : Situé au coeur de la ville de Boussac, cet ancien local commercial offre un potentiel de transformation en agréable espace de vie. Idéal pour investisseurs ou particuliers souhaitant créer leur propre logement, ce bien bénéficie d'une localisation privilégiée à proximité de toutes commodités. Avec sa surface de 104m², cette maison offre une excellente opportunité pour réaliser des travaux selon vos envies et besoins. Ce bien est composé d'une entrée principale côté route et une seconde entrée par la cour sur le côté, 5 pièces principales dont une avec cheminée, une salle de bain avec wc. Les fenêtres sont en double vitrage. Le chauffage (chaudière installée en 2023) est au gaz de ville. Un garage en sous-sol permettra de garer sa voiture sans encombre et à l'abri. - Mentions légales : Proposé à la vente à 75460 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie E : 255 kWh.m2.an - Affaire suivie par Mme Amandine Dartois (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Boussac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.348600, 2.213430
Total : 115 247€
Prix d'acquisition : 75 460€
Travaux : 33 750€
Valeur du bien : 109 210€
Frais de notaire : 6 037€
Coût estimé : 6 037€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 612€/mois
Loyer annuel estimé : 7342€/an
Fourchette totale : 450€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 5404€ - 9974€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 015,63 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 626 €
Prix d'achat :75 460 €
Décote à l'achat :-30 166€ (-28.6%)
Marge achat-revente :-9 621€ (-9.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 247€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 612,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 395,87€
Coût de l'assurance :10 084,11€
Taxe foncière : 734,15€/an
Soit par mois : 61,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 611,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Le chauffage au gaz de ville est récent (installé en 2023) et conforme, donc aucun remplacement n'est nécessaire.
Quantité: 0
Raison: DPE E - Maison - Système de chauffage récent, pas de travaux nécessaires.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est un cumulus électrique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration nécessaire pour le score énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en carreaux hexagonaux.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs dans l'entrée.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 750 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:1 750€
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:900€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 540€
  • Autres pièces:600€
    Peinture murs entrée: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→E(0 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 3 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (3 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 342 €/an
Calcul : 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 017 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 247 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 905 €
Revenus locatifs : +7 342 €
Charges déductibles : -38 905 €
Résultat foncier Année 1 : -31 563 €(Déficit de 31 563 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 863 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 155 €/an
Revenus locatifs : +7 342 €
Charges déductibles : -5 155 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20863.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 460 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 049 €(65% de 75 460 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 784 €/an
Calcul : 49 049 € × 3,636% = 1 784 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 342 €38 909 €4 021 €-31 567 €10 700 €20 867 €20 867 €
27 488 €5 054 €3 916 €2 435 €--18 433 €
37 638 €4 945 €3 808 €2 693 €--15 740 €
47 791 €4 833 €3 695 €2 958 €--12 781 €
57 947 €4 716 €3 578 €3 231 €--9 550 €
68 106 €4 595 €3 458 €3 511 €--6 040 €
78 268 €4 470 €3 332 €3 798 €--2 242 €
88 433 €4 340 €3 203 €4 093 €---
98 602 €4 206 €3 069 €4 396 €---
108 774 €4 067 €2 929 €4 707 €---
118 949 €3 923 €2 785 €5 026 €---
129 128 €3 774 €2 636 €5 355 €---
139 311 €3 619 €2 481 €5 692 €---
149 497 €3 459 €2 321 €6 038 €---
159 687 €3 293 €2 155 €6 394 €---
169 881 €3 121 €1 984 €6 760 €---
1710 078 €2 943 €1 805 €7 135 €---
1810 280 €2 759 €1 621 €7 521 €---
1910 486 €2 568 €1 430 €7 918 €---
2010 695 €2 370 €1 232 €8 326 €---
2110 909 €2 165 €1 027 €8 744 €---
2211 127 €1 952 €815 €9 175 €---
2311 350 €1 732 €595 €9 617 €---
2411 577 €1 505 €367 €10 072 €---
2511 808 €1 269 €131 €10 540 €---
TOTAL235 152 €120 584 €58 396 €114 568 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 568 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 342 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 542 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 542 €-3 210 €+4 752 €
2+1 542 €0 €+1 542 €
3+1 542 €0 €+1 542 €
4+1 542 €0 €+1 542 €
5+1 542 €0 €+1 542 €
6+1 542 €0 €+1 542 €
7+1 542 €0 €+1 542 €
8+1 542 €+555 €+987 €
9+1 542 €+1 319 €+223 €
10+1 542 €+1 412 €+130 €
11+1 542 €+1 508 €+34 €
12+1 542 €+1 606 €-64 €
13+1 542 €+1 708 €-166 €
14+1 542 €+1 811 €-269 €
15+1 542 €+1 918 €-376 €
16+1 542 €+2 028 €-486 €
17+1 542 €+2 141 €-599 €
18+1 542 €+2 256 €-714 €
19+1 542 €+2 375 €-833 €
20+1 542 €+2 498 €-956 €
21+1 542 €+2 623 €-1 081 €
22+1 542 €+2 752 €-1 210 €
23+1 542 €+2 885 €-1 343 €
24+1 542 €+3 022 €-1 480 €
25+1 542 €+3 162 €-1 620 €
Total+38 550 €+34 370 €+4 180 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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