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Local d'activité

Bien expiré
VilleBoussac (23)
Surface104
Coût Total115 247
Loyer Annuel7 342
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-62
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 460 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 725,58 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-VIZ180512 : Situé au coeur de la ville de Boussac, cet ancien local commercial offre un potentiel de transformation en agréable espace de vie. Idéal pour investisseurs ou particuliers souhaitant créer leur propre logement, ce bien bénéficie d'une localisation privilégiée à proximité de toutes commodités. Avec sa surface de 104m², cette maison offre une excellente opportunité pour réaliser des travaux selon vos envies et besoins. Ce bien est composé d'une entrée principale côté route et une seconde entrée par la cour sur le côté, 5 pièces principales dont une avec cheminée, une salle de bain avec wc. Les fenêtres sont en double vitrage. Le chauffage (chaudière installée en 2023) est au gaz de ville. Un garage en sous-sol permettra de garer sa voiture sans encombre et à l'abri. - Mentions légales : Proposé à la vente à 75460 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - Dpe réalisé le : - Classe-Energie E : 255 kWh.m2.an - Affaire suivie par Mme Amandine Dartois (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Boussac - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)

Ville : Boussac
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23600
Coordonnées : 46.348600, 2.213430
Total : 115 247
Prix d'acquisition : 75 460
Travaux : 33 750
Valeur du bien : 109 210
Frais de notaire : 6 037
Coût estimé : 6 037
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 612€/mois
Loyer annuel estimé : 7342€/an
Fourchette totale : 450€ - 831€/mois
Fourchette annuelle : 5404€ - 9974€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :4.69% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 015,63 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :105 626
Prix d'achat :75 460
Décote à l'achat :-30 166 (-28.6%)
Marge achat-revente :-9 621€ (-9.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :115 247
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :578,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :33,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 612,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 395,87
Coût de l'assurance :10 084,11
Taxe foncière : 734,15€/an
Soit par mois : 61,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 611,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,60€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-61,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Le chauffage au gaz de ville est récent (installé en 2023) et conforme, donc aucun remplacement n'est nécessaire.
Quantité: 0
Raison: DPE E - Maison - Système de chauffage récent, pas de travaux nécessaires.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est un cumulus électrique.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration nécessaire pour le score énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, carrelage des murs et du sol, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en carreaux hexagonaux.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans la chambre.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible - chambre nécessite un rafraîchissement.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs dans l'entrée.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 750(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:1 750
    Peinture murs salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:900
    Peinture murs chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 540€
  • Autres pièces:600
    Peinture murs entrée: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EE(0 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 3 500✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (3 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 612 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 342 €/an
Calcul : 612 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 017 €/an
Base de calcul : Emprunt de 115 247 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 403 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 734 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 750
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 905
Revenus locatifs : +7 342
Charges déductibles : -38 905
Résultat foncier Année 1 : -31 563(Déficit de 31 563 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 20 863
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 155 €/an
Revenus locatifs : +7 342
Charges déductibles : -5 155
Résultat foncier Années 2+ : 2 187 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20863.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 460
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 049(65% de 75 460 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 784 €/an
Calcul : 49 049 € × 3,636% = 1 784
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 34238 9094 021-31 56710 700 €20 867 €20 867 €
27 4885 0543 9162 435--18 433 €
37 6384 9453 8082 693--15 740 €
47 7914 8333 6952 958--12 781 €
57 9474 7163 5783 231--9 550 €
68 1064 5953 4583 511--6 040 €
78 2684 4703 3323 798--2 242 €
88 4334 3403 2034 093---
98 6024 2063 0694 396---
108 7744 0672 9294 707---
118 9493 9232 7855 026---
129 1283 7742 6365 355---
139 3113 6192 4815 692---
149 4973 4592 3216 038---
159 6873 2932 1556 394---
169 8813 1211 9846 760---
1710 0782 9431 8057 135---
1810 2802 7591 6217 521---
1910 4862 5681 4307 918---
2010 6952 3701 2328 326---
2110 9092 1651 0278 744---
2211 1271 9528159 175---
2311 3501 7325959 617---
2411 5771 50536710 072---
2511 8081 26913110 540---
TOTAL235 152120 58458 396114 56810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 568
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 342 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 542 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 542-3 210+4 752
2+1 5420+1 542
3+1 5420+1 542
4+1 5420+1 542
5+1 5420+1 542
6+1 5420+1 542
7+1 5420+1 542
8+1 542+555+987
9+1 542+1 319+223
10+1 542+1 412+130
11+1 542+1 508+34
12+1 542+1 606-64
13+1 542+1 708-166
14+1 542+1 811-269
15+1 542+1 918-376
16+1 542+2 028-486
17+1 542+2 141-599
18+1 542+2 256-714
19+1 542+2 375-833
20+1 542+2 498-956
21+1 542+2 623-1 081
22+1 542+2 752-1 210
23+1 542+2 885-1 343
24+1 542+3 022-1 480
25+1 542+3 162-1 620
Total+38 550+34 370+4 180
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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