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Achat : Maison (28300)

VilleMainvilliers (28)
Surface91m²
Coût Total141 825€
Loyer Annuel11 940€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+133€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 373,63 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 91 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Orientation sud, 261 m² de terrain, Cheminée, Orientation ouest, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine américaine équipée

Située dans le village, à seulement une dizaine de minutes de Mainvilliers et de Châteauneuf-en-Thymerais, cette maison bénéficie d’un emplacement pratique, à proximité des commerces et des principaux axes du secteur. Elle se compose au rez-de-chaussée d’un salon-séjour avec cheminée, ouvert sur une cuisine aménagée et équipée, de deux chambres ainsi que d’une buanderie. En rez-de-jardin, un bureau, une salle de bains ainsi qu’un WC indépendant viennent compléter ce niveau. À l’étage, vous découvrirez une troisième chambre, une mezzanine ainsi qu’un second WC indépendant. À l’extérieur, vous profiterez d’un jardin clos de 261 m², agrémenté d’une grande terrasse offrant une vue dégagée sur la campagne environnante. Un espace extérieur privé permet également de stationner plusieurs véhicules. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir afin de remettre les espaces au goût du jour et de personnaliser la maison selon vos envies. La commune est également desservie par les transports en commun en direction de Chartres, avec notamment une liaison permettant de rejoindre la gare et le centre-ville. Une maison offrant de belles possibilités, Sa configuration et ses volumes offrent différentes possibilités, elle pourra aussi bien répondre aux besoins d’une famille à la recherche de sa résidence principale qu’à ceux d’un acquéreur souhaitant réaliser un investissement locatif.

Ville : Mainvilliers
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28300
Coordonnées : 48.453049, 1.453752
Total : 141 825€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 6 825€
Valeur du bien : 131 825€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 10.93€/m²/mois
Fourchette : 8.96€ - 13.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 995€/mois
Loyer annuel estimé : 11940€/an
Fourchette totale : 816€ - 1214€/mois
Fourchette annuelle : 9788€ - 14565€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.90% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 250 €/m²
Basé sur :65 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :204 750 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-79 750€ (-38.9%)
Marge achat-revente :62 925€ (30.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 825€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :706,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :56,73€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 762,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 038,58€
Coût de l'assurance :17 019,00€
Taxe foncière : 1 194,00€/an
Soit par mois : 99,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 995,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :132,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 212 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 39 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 825 €(75 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 825€
    Isolation combles: 91 m² × 75€/m² = 6825€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 825€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 995 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 940 €/an
Calcul : 995 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 825 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 194 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 825 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 531 €
Revenus locatifs : +11 940 €
Charges déductibles : -13 531 €
Résultat foncier Année 1 : -1 591 €(Déficit de 1 591 €)
Imputable sur revenu global : 1 591 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 706 €/an
Revenus locatifs : +11 940 €
Charges déductibles : -6 706 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 234 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 940 €13 536 €4 836 €-1 596 €1 596 €--
212 179 €6 583 €4 708 €5 596 €---
312 422 €6 451 €4 576 €5 971 €---
412 671 €6 314 €4 440 €6 356 €---
512 924 €6 173 €4 298 €6 751 €---
613 183 €6 027 €4 152 €7 156 €---
713 446 €5 875 €4 000 €7 571 €---
813 715 €5 718 €3 843 €7 997 €---
913 990 €5 556 €3 681 €8 434 €---
1014 269 €5 388 €3 513 €8 882 €---
1114 555 €5 214 €3 339 €9 341 €---
1214 846 €5 034 €3 159 €9 812 €---
1315 143 €4 848 €2 973 €10 295 €---
1415 446 €4 655 €2 780 €10 791 €---
1515 755 €4 455 €2 580 €11 299 €---
1616 070 €4 249 €2 374 €11 821 €---
1716 391 €4 035 €2 160 €12 356 €---
1816 719 €3 813 €1 939 €12 905 €---
1917 053 €3 584 €1 710 €13 469 €---
2017 394 €3 347 €1 472 €14 047 €---
2117 742 €3 102 €1 227 €14 640 €---
2218 097 €2 848 €973 €15 249 €---
2318 459 €2 585 €710 €15 874 €---
2418 828 €2 313 €438 €16 515 €---
2519 205 €2 031 €156 €17 174 €---
TOTAL382 443 €123 733 €70 039 €258 710 €1 596 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 479 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 258 710 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 940 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 507 €-479 €+2 986 €
2+2 507 €+1 679 €+828 €
3+2 507 €+1 791 €+716 €
4+2 507 €+1 907 €+600 €
5+2 507 €+2 025 €+482 €
6+2 507 €+2 147 €+360 €
7+2 507 €+2 271 €+236 €
8+2 507 €+2 399 €+108 €
9+2 507 €+2 530 €-23 €
10+2 507 €+2 664 €-157 €
11+2 507 €+2 802 €-295 €
12+2 507 €+2 944 €-437 €
13+2 507 €+3 089 €-582 €
14+2 507 €+3 237 €-730 €
15+2 507 €+3 390 €-883 €
16+2 507 €+3 546 €-1 039 €
17+2 507 €+3 707 €-1 200 €
18+2 507 €+3 872 €-1 365 €
19+2 507 €+4 041 €-1 534 €
20+2 507 €+4 214 €-1 707 €
21+2 507 €+4 392 €-1 885 €
22+2 507 €+4 575 €-2 068 €
23+2 507 €+4 762 €-2 255 €
24+2 507 €+4 955 €-2 448 €
25+2 507 €+5 152 €-2 645 €
Total+62 675 €+77 613 €+-14 938 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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