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Appartement à vendre

VilleLibourne (33)
Surface60m²
Coût Total151 960€
Loyer Annuel8 798€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-193€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 866,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 2 chambres, Entrée séparée, calme, Exposition sud, Interphone, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains

A Vendre appartement T3 33500 LIBOURNE CENTREVenez découvrir ce charmant appartement de 60 m² à 2 minutes à pied du centre ville de Libourne. Au 1er étage d'une résidence composée de 7 lots, cet appartement fonctionnel se compose d'une entrée, d'une belle pièce de vie de 22m², de 2 chambres, ainsi que d'une salle de bain et d'un WC. Sans jardin mais au calme, il sera parfait pour des actifs souhaitant un bien lumineux. Vendu libre. A visiter sans attendre ! Nombre de lots : 5 Pas de procédure en cours Charges prévisionnelles 2026 : 799 euros

Ville : Libourne
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33500
Coordonnées : 44.916721, -0.246058
Total : 151 960€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 31 000€
Valeur du bien : 143 000€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.97€ - 14.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8798€/an
Fourchette totale : 598€ - 898€/mois
Fourchette annuelle : 7180€ - 10781€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 407,41 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 445 €
Prix d'achat :112 000 €
Décote à l'achat :-32 445€ (-22.5%)
Marge achat-revente :-7 515€ (-5.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :742,13€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :44,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 786,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 679,66€
Coût de l'assurance :13 296,50€
Taxe foncière : 879,82€/an
Soit par mois : 73,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 66,58€/mois
Soit par an : 799,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 733,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 926,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-193,18€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, installation d'un nouveau lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des rénovations
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète de 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Pose de parquet flottant et peinture des murs dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir dans les chambres
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans l'appartement.
Quantité: 1 installation électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 400€
    Rénovation complète salle de bain: 1 baignoire: 2000€, 1 lavabo: 500€, 1 WC: 400€, Carrelage murs 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Carrelage sol 5 m²: 60€/m² × 5 = 300€, Main d'œuvre: 6000€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète: 12000€ pour 12 m² (milieu de gamme), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant 20 m²: 60€/m² × 20 = 1200€, Peinture murs 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 2400€
  • Électricité générale:2 400€
    Mise aux normes électricité: 1 installation électrique: 2000€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Libourne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 798 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 905 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 960 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 532 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 799 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 115 €
Revenus locatifs : +8 798 €
Charges déductibles : -38 115 €
Résultat foncier Année 1 : -29 317 €(Déficit de 29 317 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 18 617 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 115 €/an
Revenus locatifs : +8 798 €
Charges déductibles : -7 115 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 683 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 18617.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 798 €38 120 €4 910 €-29 322 €10 700 €18 622 €18 622 €
28 974 €6 988 €4 777 €1 987 €--16 636 €
39 154 €6 851 €4 640 €2 303 €--14 332 €
49 337 €6 709 €4 498 €2 628 €--11 705 €
59 523 €6 563 €4 352 €2 961 €--8 744 €
69 714 €6 411 €4 201 €3 302 €--5 442 €
79 908 €6 255 €4 045 €3 653 €--1 789 €
810 106 €6 094 €3 883 €4 012 €---
910 308 €5 927 €3 717 €4 381 €---
1010 515 €5 755 €3 544 €4 760 €---
1110 725 €5 577 €3 366 €5 148 €---
1210 939 €5 393 €3 182 €5 546 €---
1311 158 €5 203 €2 992 €5 955 €---
1411 381 €5 007 €2 796 €6 374 €---
1511 609 €4 804 €2 593 €6 805 €---
1611 841 €4 595 €2 384 €7 247 €---
1712 078 €4 378 €2 167 €7 700 €---
1812 320 €4 154 €1 944 €8 165 €---
1912 566 €3 923 €1 713 €8 643 €---
2012 817 €3 685 €1 474 €9 133 €---
2113 074 €3 438 €1 227 €9 636 €---
2213 335 €3 183 €972 €10 152 €---
2313 602 €2 920 €709 €10 682 €---
2413 874 €2 648 €437 €11 226 €---
2514 151 €2 366 €156 €11 785 €---
TOTAL281 807 €156 947 €70 680 €124 861 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 861 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 798 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 848 €-3 210 €+5 058 €
2+1 848 €0 €+1 848 €
3+1 848 €0 €+1 848 €
4+1 848 €0 €+1 848 €
5+1 848 €0 €+1 848 €
6+1 848 €0 €+1 848 €
7+1 848 €0 €+1 848 €
8+1 848 €+667 €+1 181 €
9+1 848 €+1 314 €+534 €
10+1 848 €+1 428 €+420 €
11+1 848 €+1 544 €+304 €
12+1 848 €+1 664 €+184 €
13+1 848 €+1 787 €+61 €
14+1 848 €+1 912 €-64 €
15+1 848 €+2 041 €-193 €
16+1 848 €+2 174 €-326 €
17+1 848 €+2 310 €-462 €
18+1 848 €+2 450 €-602 €
19+1 848 €+2 593 €-745 €
20+1 848 €+2 740 €-892 €
21+1 848 €+2 891 €-1 043 €
22+1 848 €+3 046 €-1 198 €
23+1 848 €+3 205 €-1 357 €
24+1 848 €+3 368 €-1 520 €
25+1 848 €+3 535 €-1 687 €
Total+46 200 €+37 458 €+8 742 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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