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Appartement - 4 pièce(s) - 87 m²

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface87m²
Coût Total185 200€
Loyer Annuel10 086€
Rentabilité5.45%
Cashflow/mois-197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 551,72 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

À vendre à Blois, un charmant appartement de 88m² situé au 2ème étage avec ascenseur. Ce bien lumineux comprend quatre pièces.Il se compose d'une entrée avec rangements, une cuisine meublée, un vaste salon-séjour avec balcon, dégagement avec penderies dressing, 2 chambres, salle de bains et WC indépendant.Possibilité d'agrandir avec un appartement de type 2 contiguë (+ 46m² a 81 500 euros).L'emplacement est idéal, à seulement 5 minutes à pied de l'arrêt de bus Bodin, desservi par de nombreuses lignes, notamment la ligne 16. La gare de Blois

  • Chambord est également à proximité, à seulement 2 minutes en voiture.Vendu par le propriétaire à 135 000€, cet appartement est une opportunité à ne pas manquer pour ceux qui recherchent confort et accessibilité en plein coeur de Blois. Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite.

Numéro de mandat : 9806

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.590454, 1.341810
Total : 185 200€
Prix d'acquisition : 135 000€
Travaux : 39 400€
Valeur du bien : 174 400€
Frais de notaire : 10 800€
Coût estimé : 10 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.76€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 841€/mois
Loyer annuel estimé : 10086€/an
Fourchette totale : 675€ - 1046€/mois
Fourchette annuelle : 8101€ - 12558€/an
Rentabilité brute :5.45%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 6.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 914,89 €/m²
Basé sur :277 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 595 €
Prix d'achat :135 000 €
Décote à l'achat :-31 595€ (-19.0%)
Marge achat-revente :-18 605€ (-11.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :185 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :907,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :46,30€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 953,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 022,65€
Coût de l'assurance :13 890,00€
Taxe foncière : 1 008,62€/an
Soit par mois : 84,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 840,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 037,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-197,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 226 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser le confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 87 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments et de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine en bon état, mais nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état, mais nécessite un rafraîchissement
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Parquet en bon état, entretien recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 - Peinture en bon état, rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 - Peinture en bon état, rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 400 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Entretien parquet: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 2 chambres × 600€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture salon: 1 salon × 600€ = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 086 €/an
Calcul : 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 033 €/an
Base de calcul : Emprunt de 185 200 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 009 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 997 €
Revenus locatifs : +10 086 €
Charges déductibles : -46 997 €
Résultat foncier Année 1 : -36 911 €(Déficit de 36 911 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 511 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 597 €/an
Revenus locatifs : +10 086 €
Charges déductibles : -7 597 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 489 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15510.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750 €(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 086 €47 003 €6 039 €-36 917 €21 400 €15 517 €15 517 €
210 288 €7 440 €5 876 €2 848 €--12 669 €
310 494 €7 272 €5 708 €3 221 €--9 448 €
410 704 €7 099 €5 535 €3 605 €--5 843 €
510 918 €6 919 €5 355 €3 998 €--1 845 €
611 136 €6 734 €5 170 €4 402 €---
711 359 €6 542 €4 978 €4 816 €---
811 586 €6 344 €4 780 €5 241 €---
911 818 €6 140 €4 576 €5 678 €---
1012 054 €5 928 €4 364 €6 126 €---
1112 295 €5 710 €4 145 €6 585 €---
1212 541 €5 484 €3 920 €7 057 €---
1312 792 €5 250 €3 686 €7 542 €---
1413 048 €5 009 €3 445 €8 039 €---
1513 309 €4 760 €3 195 €8 549 €---
1613 575 €4 502 €2 938 €9 073 €---
1713 846 €4 235 €2 671 €9 611 €---
1814 123 €3 960 €2 396 €10 163 €---
1914 406 €3 675 €2 111 €10 730 €---
2014 694 €3 381 €1 817 €11 312 €---
2114 988 €3 077 €1 513 €11 910 €---
2215 287 €2 763 €1 199 €12 524 €---
2315 593 €2 439 €874 €13 154 €---
2415 905 €2 103 €539 €13 802 €---
2516 223 €1 756 €192 €14 467 €---
TOTAL323 065 €165 528 €87 023 €157 536 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 157 536 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 086 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 118 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 118 €-6 420 €+8 538 €
2+2 118 €0 €+2 118 €
3+2 118 €0 €+2 118 €
4+2 118 €0 €+2 118 €
5+2 118 €0 €+2 118 €
6+2 118 €+767 €+1 351 €
7+2 118 €+1 445 €+673 €
8+2 118 €+1 572 €+546 €
9+2 118 €+1 703 €+415 €
10+2 118 €+1 838 €+280 €
11+2 118 €+1 976 €+142 €
12+2 118 €+2 117 €+1 €
13+2 118 €+2 262 €-144 €
14+2 118 €+2 412 €-294 €
15+2 118 €+2 565 €-447 €
16+2 118 €+2 722 €-604 €
17+2 118 €+2 883 €-765 €
18+2 118 €+3 049 €-931 €
19+2 118 €+3 219 €-1 101 €
20+2 118 €+3 394 €-1 276 €
21+2 118 €+3 573 €-1 455 €
22+2 118 €+3 757 €-1 639 €
23+2 118 €+3 946 €-1 828 €
24+2 118 €+4 141 €-2 023 €
25+2 118 €+4 340 €-2 222 €
Total+52 950 €+47 261 €+5 689 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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