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Maison 90 m² à montlucon

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface90m²
Coût Total108 360€
Loyer Annuel8 799€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 44 500 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 494,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 90 m², 3 pièces

Secteur Désertines, Maison à rénover comprenant salon, cuisine, 2 chambres, salle d'eau, toilettes

Sous sol avec buanderie, garage

Terrain clos

Honoraires à la charge du vendeur. Dpe vierge. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Carte pro. Cpi [Coordonnées masquées]

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.342370, 2.607570
Total : 108 360€
Prix d'acquisition : 44 500€
Travaux : 60 300€
Valeur du bien : 104 800€
Frais de notaire : 3 560€
Coût estimé : 3 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 733€/mois
Loyer annuel estimé : 8799€/an
Fourchette totale : 569€ - 944€/mois
Fourchette annuelle : 6833€ - 11332€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.31% - 10.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :31,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 560,23€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 228,54€
Coût de l'assurance :9 481,50€
Taxe foncière : 879,93€/an
Soit par mois : 73,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 733,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :99,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris les placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon, y compris peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 300 €(670 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:8 800€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (installation incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1500€ = 15000€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€ = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (installation incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 733 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 799 €/an
Calcul : 733 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 487 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 360 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 379 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 880 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 046 €
Revenus locatifs : +8 799 €
Charges déductibles : -65 046 €
Résultat foncier Année 1 : -56 247 €(Déficit de 56 247 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 847 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 746 €/an
Revenus locatifs : +8 799 €
Charges déductibles : -4 746 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 053 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34846.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 44 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 925 €(65% de 44 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 052 €/an
Calcul : 28 925 € × 3,636% = 1 052 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 799 €65 049 €3 490 €-56 250 €21 400 €34 850 €34 850 €
28 975 €4 655 €3 396 €4 320 €--30 530 €
39 155 €4 557 €3 298 €4 597 €--25 932 €
49 338 €4 457 €3 197 €4 881 €--21 051 €
59 525 €4 352 €3 093 €5 172 €--15 879 €
69 715 €4 245 €2 986 €5 470 €--10 409 €
79 909 €4 134 €2 875 €5 776 €--4 633 €
810 108 €4 019 €2 760 €6 089 €---
910 310 €3 900 €2 641 €6 409 €---
1010 516 €3 778 €2 519 €6 738 €---
1110 726 €3 651 €2 392 €7 075 €---
1210 941 €3 521 €2 261 €7 420 €---
1311 160 €3 386 €2 126 €7 774 €---
1411 383 €3 246 €1 987 €8 137 €---
1511 610 €3 102 €1 843 €8 509 €---
1611 843 €2 953 €1 694 €8 890 €---
1712 079 €2 799 €1 540 €9 281 €---
1812 321 €2 640 €1 381 €9 681 €---
1912 567 €2 476 €1 217 €10 092 €---
2012 819 €2 306 €1 047 €10 513 €---
2113 075 €2 131 €872 €10 944 €---
2213 337 €1 950 €691 €11 387 €---
2313 603 €1 763 €504 €11 841 €---
2413 876 €1 569 €310 €12 306 €---
2514 153 €1 370 €111 €12 783 €---
TOTAL281 843 €142 008 €50 229 €139 834 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 834 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 848 €-6 420 €+8 268 €
2+1 848 €0 €+1 848 €
3+1 848 €0 €+1 848 €
4+1 848 €0 €+1 848 €
5+1 848 €0 €+1 848 €
6+1 848 €0 €+1 848 €
7+1 848 €0 €+1 848 €
8+1 848 €+437 €+1 411 €
9+1 848 €+1 923 €-75 €
10+1 848 €+2 021 €-173 €
11+1 848 €+2 122 €-274 €
12+1 848 €+2 226 €-378 €
13+1 848 €+2 332 €-484 €
14+1 848 €+2 441 €-593 €
15+1 848 €+2 553 €-705 €
16+1 848 €+2 667 €-819 €
17+1 848 €+2 784 €-936 €
18+1 848 €+2 904 €-1 056 €
19+1 848 €+3 028 €-1 180 €
20+1 848 €+3 154 €-1 306 €
21+1 848 €+3 283 €-1 435 €
22+1 848 €+3 416 €-1 568 €
23+1 848 €+3 552 €-1 704 €
24+1 848 €+3 692 €-1 844 €
25+1 848 €+3 835 €-1 987 €
Total+46 200 €+41 950 €+4 250 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 123 jours
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