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Achat appartement

Bien expiré
VilleGisors (27)
Surface114m²
Coût Total269 820€
Loyer Annuel18 326€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 157 500 €
Surface : 114 m²
Prix au m² : 1 381,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : Non spécifié
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Très bel appartement lumineux situé au premier étage dans une petite copropriété. Il dispose de deux caves et deux places de parking et vous offre une grande entrée, séjour double, cuisine aménagée et équipée avec balcon, 2 chambres, 1 bureau (ou chambre d'enfant), salle de bain, wc avec buanderie. Chauffage central gaz de ville. Coup de cœur garanti

Ville : Gisors
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27140
Coordonnées : 49.288510, 1.784090
Total : 269 820€
Prix d'acquisition : 157 500€
Travaux : 99 720€
Valeur du bien : 257 220€
Frais de notaire : 12 600€
Coût estimé : 12 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 114m²
Loyer prédit : 13.40€/m²/mois
Fourchette : 10.91€ - 16.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 1527€/mois
Loyer annuel estimé : 18326€/an
Fourchette totale : 1244€ - 1875€/mois
Fourchette annuelle : 14927€ - 22499€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :269 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 342,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :78,70€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 420,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 814,68€
Coût de l'assurance :23 609,25€
Taxe foncière : 1 832,60€/an
Soit par mois : 152,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 527,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 573,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage central gaz existant si celui-ci est ancien.
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 114 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système pour 114 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine aménagée et équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le couloir.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :99 720 €(875 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Chaudière à gaz à condensation: 1 système = 4500€ (incluant la main d'œuvre) = 4500€
  • Menuiseries:17 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (incluant la main d'œuvre) = 8800€
  • Eau chaude:7 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (incluant la main d'œuvre) = 3500€
  • Cuisine:40 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant la main d'œuvre) = 20000€
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant la main d'œuvre) = 12000€
  • Chambres:1 920€
    Peinture murs et plafonds: 32 m² × 30€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre) = 960€
  • Autres pièces:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 20€/m² = 100€ (incluant la main d'œuvre) = 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gisors (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 527 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 326 €/an
Calcul : 1 527 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 164 €/an
Base de calcul : Emprunt de 269 820 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 944 €/an
Calcul : 79 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 833 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 99 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 111 661 €
Revenus locatifs : +18 326 €
Charges déductibles : -111 661 €
Résultat foncier Année 1 : -93 335 €(Déficit de 93 335 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 71 935 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 941 €/an
Revenus locatifs : +18 326 €
Charges déductibles : -11 941 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 385 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 71935.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 157 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 375 €(65% de 157 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 723 €/an
Calcul : 102 375 € × 3,636% = 3 723 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 326 €111 670 €9 173 €-93 344 €21 400 €71 944 €71 944 €
218 692 €11 708 €8 931 €6 985 €--64 960 €
319 066 €11 457 €8 680 €7 609 €--57 350 €
419 448 €11 198 €8 421 €8 250 €--49 100 €
519 837 €10 929 €8 152 €8 907 €--40 193 €
620 233 €10 651 €7 874 €9 582 €--30 611 €
720 638 €10 363 €7 587 €10 274 €--20 336 €
821 051 €10 066 €7 289 €10 985 €--9 351 €
921 472 €9 758 €6 981 €11 714 €---
1021 901 €9 439 €6 662 €12 462 €---
1122 339 €9 109 €6 332 €13 230 €---
1222 786 €8 767 €5 990 €14 019 €---
1323 242 €8 414 €5 637 €14 828 €---
1423 707 €8 048 €5 271 €15 659 €---
1524 181 €7 669 €4 892 €16 512 €---
1624 664 €7 277 €4 500 €17 387 €---
1725 158 €6 872 €4 095 €18 286 €---
1825 661 €6 452 €3 675 €19 209 €---
1926 174 €6 018 €3 241 €20 156 €---
2026 697 €5 568 €2 791 €21 129 €---
2127 231 €5 103 €2 326 €22 129 €---
2227 776 €4 621 €1 844 €23 155 €---
2328 332 €4 123 €1 346 €24 209 €---
2428 898 €3 607 €830 €25 291 €---
2529 476 €3 073 €296 €26 403 €---
TOTAL586 986 €301 959 €132 815 €285 027 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 285 027 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 326 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 848 €-6 420 €+10 268 €
2+3 848 €0 €+3 848 €
3+3 848 €0 €+3 848 €
4+3 848 €0 €+3 848 €
5+3 848 €0 €+3 848 €
6+3 848 €0 €+3 848 €
7+3 848 €0 €+3 848 €
8+3 848 €0 €+3 848 €
9+3 848 €+709 €+3 139 €
10+3 848 €+3 739 €+109 €
11+3 848 €+3 969 €-121 €
12+3 848 €+4 206 €-358 €
13+3 848 €+4 448 €-600 €
14+3 848 €+4 698 €-850 €
15+3 848 €+4 953 €-1 105 €
16+3 848 €+5 216 €-1 368 €
17+3 848 €+5 486 €-1 638 €
18+3 848 €+5 763 €-1 915 €
19+3 848 €+6 047 €-2 199 €
20+3 848 €+6 339 €-2 491 €
21+3 848 €+6 639 €-2 791 €
22+3 848 €+6 946 €-3 098 €
23+3 848 €+7 263 €-3 415 €
24+3 848 €+7 587 €-3 739 €
25+3 848 €+7 921 €-4 073 €
Total+96 200 €+85 508 €+10 692 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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