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Montaud, T3 75m2

VilleSaint-Étienne (42)
Surface75m²
Coût Total122 720€
Loyer Annuel7 961€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-46€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 200 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 75 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Chauffage central au gaz, Étage 2 sur 3

Saint-Etienne, dans le quartier calme de Montaud, venez découvir cet appartement de 3 pièces + cuisine dans une petite copropriété avec faibles charges. Sans ascenseur, il se compose d'une entrée, une très belle pièce de vie, sapcieuse et lumineuse, avec cuisine ouverte sur le séjour. Un coin bunaderie, une salle de bains, un Wc indépendant, 2 chambres. Chauffage individuel Gaz, Vmc, Double vitrage Pvc, avec volets roulants électriques. 2 caves et 1 grenier, Idéal investissement locatif ou 1er achat, à visiter absolument.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.439640, 4.387830
Total : 122 720€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 25 520€
Valeur du bien : 115 520€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7961€/an
Fourchette totale : 492€ - 894€/mois
Fourchette annuelle : 5905€ - 10734€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 8.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 206,9 €/m²
Basé sur :1395 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 518 €
Prix d'achat :90 000 €
Décote à l'achat :-518€ (-0.6%)
Marge achat-revente :-32 202€ (-35.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :607,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :35,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 643,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 620,99€
Coût de l'assurance :10 738,00€
Taxe foncière : 796,15€/an
Soit par mois : 66,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 663,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 709,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-46,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 284 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et des finitions de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais électroménager daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement partiel du carrelage et mise aux normes de la plomberie
Quantité: environ 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage un peu usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 520 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:860€
    Carrelage: 6 m² × 60€/m² = 360€, Plomberie: 500€, Main d'œuvre: 40€
  • Chambres:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans les postes où applicable.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 961 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 119 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 430 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 796 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 865 €
Revenus locatifs : +7 961 €
Charges déductibles : -30 865 €
Résultat foncier Année 1 : -22 904 €(Déficit de 22 904 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 504 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 345 €/an
Revenus locatifs : +7 961 €
Charges déductibles : -5 345 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 616 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1503.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 961 €30 869 €4 123 €-22 908 €21 400 €1 508 €1 508 €
28 121 €5 240 €4 014 €2 881 €---
38 283 €5 126 €3 901 €3 157 €---
48 449 €5 009 €3 783 €3 440 €---
58 618 €4 888 €3 662 €3 730 €---
68 790 €4 762 €3 537 €4 028 €---
78 966 €4 633 €3 407 €4 333 €---
89 145 €4 499 €3 273 €4 647 €---
99 328 €4 360 €3 134 €4 968 €---
109 515 €4 216 €2 990 €5 299 €---
119 705 €4 067 €2 842 €5 638 €---
129 899 €3 914 €2 688 €5 985 €---
1310 097 €3 755 €2 529 €6 342 €---
1410 299 €3 590 €2 364 €6 709 €---
1510 505 €3 420 €2 194 €7 085 €---
1610 715 €3 244 €2 018 €7 471 €---
1710 929 €3 062 €1 836 €7 868 €---
1811 148 €2 873 €1 647 €8 275 €---
1911 371 €2 678 €1 452 €8 693 €---
2011 598 €2 476 €1 251 €9 122 €---
2111 830 €2 268 €1 042 €9 563 €---
2212 067 €2 052 €826 €10 015 €---
2312 308 €1 828 €603 €10 480 €---
2412 554 €1 597 €372 €10 957 €---
2512 806 €1 358 €133 €11 447 €---
TOTAL255 008 €115 783 €59 621 €139 226 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 226 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 961 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 672 €-6 420 €+8 092 €
2+1 672 €+412 €+1 260 €
3+1 672 €+947 €+725 €
4+1 672 €+1 032 €+640 €
5+1 672 €+1 119 €+553 €
6+1 672 €+1 208 €+464 €
7+1 672 €+1 300 €+372 €
8+1 672 €+1 394 €+278 €
9+1 672 €+1 491 €+181 €
10+1 672 €+1 590 €+82 €
11+1 672 €+1 691 €-19 €
12+1 672 €+1 796 €-124 €
13+1 672 €+1 903 €-231 €
14+1 672 €+2 013 €-341 €
15+1 672 €+2 126 €-454 €
16+1 672 €+2 241 €-569 €
17+1 672 €+2 360 €-688 €
18+1 672 €+2 482 €-810 €
19+1 672 €+2 608 €-936 €
20+1 672 €+2 737 €-1 065 €
21+1 672 €+2 869 €-1 197 €
22+1 672 €+3 005 €-1 333 €
23+1 672 €+3 144 €-1 472 €
24+1 672 €+3 287 €-1 615 €
25+1 672 €+3 434 €-1 762 €
Total+41 800 €+41 768 €+32 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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