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Achat duplex

Bien expiré
VilleIssy-les-Moulineaux (92)
Surface1109m²
Coût Total2 016 450€
Loyer Annuel355 792€
Rentabilité17.64%
Cashflow/mois+16 163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 1 850 000 €
Surface : 1109 m²
Prix au m² : 1 668,17 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Ascenseur, Surface de 1109 m², 6 Pièces, 5 Chambres, Duplex, Au 4ème étage, Adapté PMR, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Alarme, Interphone, Digicode, Calme

Issy-les-Moulineaux

** Magnifique 6 PIÈCES de 1109m² - EN ÉTAGE - TERRASSE - TRAVERSANT -** FRAIS DE NOTAIRE REDUITS **

T6 PCS DUPLEX AU DERNIER ETAGE AVEC TERRASSE DE 109 m2 idéalement situé dans un coin calme et résidentiel, proches des commerces et services de du metro Mairie d Issy. Situé proche du centre ville, des commodités, cette résidence de standing propose cet appartement duplex de 1109m² au 4ème étage (dernier étage). Cet appartement duplex se compose d'un grand séjour, 5 chambres, une salle de bains avec baignoire, une salle d'eau et WC indépendant.Bénéficiez également d'une terrasse de 109m² ainsi que d'un parking inclus.

Livraison: 2eme trimestre 2027.

Pas de frais d'agence, ** FRAIS DE NOTAIRE REDUITS ** logement certifié BBC (bâtiment à basse consommation d'énergie), nouvelle norme de réglementation thermique, haute qualité environnementale et éligible au prêt à taux 0.

Photos non contractuelles, suggestions d'aménagement.

Joignable 7/7 - Brauman&K Jeremy MEYET

[26]

Ville : Issy-les-Moulineaux
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92130
Coordonnées : 48.820570, 2.267750
Total : 2 016 450€
Prix d'acquisition : 1 850 000€
Travaux : 18 450€
Valeur du bien : 1 868 450€
Frais de notaire : 148 000€
Coût estimé : 148 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 1109m²
Loyer prédit : 26.74€/m²/mois
Fourchette : 21.57€ - 33.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 29649€/mois
Loyer annuel estimé : 355792€/an
Fourchette totale : 23919€ - 36753€/mois
Fourchette annuelle : 287024€ - 441036€/an
Rentabilité brute :17.64%
Fourchette de rentabilité :14.23% - 21.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :2 016 450€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :9 933,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :588,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 10 521,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :963 550,48€
Coût de l'assurance :176 439,37€
Taxe foncière : 35 579,19€/an
Soit par mois : 2 964,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 29 649,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 13 486,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :16 162,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :A
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Logement certifié BBC, ce qui indique une bonne performance énergétique.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE A
Quantité: N/A
Raison: DPE A - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Aucun remplacement nécessaire car DPE A
Quantité: N/A
Raison: DPE A - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Aucun remplacement nécessaire car DPE A
Quantité: N/A
Raison: DPE A - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine à prévoir en raison de l'absence de photo
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement léger des murs dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4.5/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la robinetterie dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain moderne nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification de la décoration dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 5/5 visible - salon impeccable nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 450 €(17 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:250€
    Peinture murs 5 chambres (50m²): 25€/m² × 50 = 1250€, Main d'œuvre: 250€
  • Salle de bain:100€
    Peinture salle de bain: 25€/m² × 20 = 500€, Main d'œuvre: 100€
  • Salon:100€
    Peinture salon: 25€/m² × 20 = 500€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 3 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

A→A(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (A) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 29 649 €/mois
Revenus locatifs annuels : 355 792 €/an
Calcul : 29 649 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 66 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 2 016 450 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 7 058 €/an
Calcul : 588 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 35 579 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 127 773 €
Revenus locatifs : +355 792 €
Charges déductibles : -127 773 €
Résultat foncier Année 1 : 228 019 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 109 323 €/an
Revenus locatifs : +355 792 €
Charges déductibles : -109 323 €
Résultat foncier Années 2+ : 246 469 €/an
Prix d'achat du bien : 1 850 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 1 202 500 €(65% de 1 850 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 43 727 €/an
Calcul : 1 202 500 € × 3,636% = 43 727 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
1355 792 €127 837 €66 751 €227 955 €---
2362 908 €107 603 €64 966 €255 305 €---
3370 166 €105 758 €63 121 €264 408 €---
4377 569 €103 850 €61 214 €273 719 €---
5385 121 €101 878 €59 241 €283 243 €---
6392 823 €99 838 €57 201 €292 985 €---
7400 680 €97 729 €55 092 €302 951 €---
8408 693 €95 548 €52 911 €313 145 €---
9416 867 €93 293 €50 656 €323 574 €---
10425 204 €90 961 €48 324 €334 243 €---
11433 708 €88 550 €45 913 €345 159 €---
12442 383 €86 057 €43 420 €356 326 €---
13451 230 €83 479 €40 842 €367 751 €---
14460 255 €80 813 €38 176 €379 442 €---
15469 460 €78 057 €35 420 €391 403 €---
16478 849 €75 207 €32 570 €403 643 €---
17488 426 €72 259 €29 623 €416 167 €---
18498 195 €69 212 €26 575 €428 982 €---
19508 158 €66 061 €23 424 €442 097 €---
20518 322 €62 803 €20 166 €455 519 €---
21528 688 €59 434 €16 797 €469 254 €---
22539 262 €55 950 €13 313 €483 312 €---
23550 047 €52 348 €9 711 €497 699 €---
24561 048 €48 623 €5 987 €512 425 €---
25572 269 €44 772 €2 135 €527 497 €---
TOTAL11 396 122 €2 047 920 €963 550 €9 348 203 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 9 348 203 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 355 792 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +74 716 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+74 716 €+68 386 €+6 330 €
2+74 716 €+76 591 €-1 875 €
3+74 716 €+79 322 €-4 606 €
4+74 716 €+82 116 €-7 400 €
5+74 716 €+84 973 €-10 257 €
6+74 716 €+87 896 €-13 180 €
7+74 716 €+90 885 €-16 169 €
8+74 716 €+93 944 €-19 228 €
9+74 716 €+97 072 €-22 356 €
10+74 716 €+100 273 €-25 557 €
11+74 716 €+103 548 €-28 832 €
12+74 716 €+106 898 €-32 182 €
13+74 716 €+110 325 €-35 609 €
14+74 716 €+113 833 €-39 117 €
15+74 716 €+117 421 €-42 705 €
16+74 716 €+121 093 €-46 377 €
17+74 716 €+124 850 €-50 134 €
18+74 716 €+128 695 €-53 979 €
19+74 716 €+132 629 €-57 913 €
20+74 716 €+136 656 €-61 940 €
21+74 716 €+140 776 €-66 060 €
22+74 716 €+144 994 €-70 278 €
23+74 716 €+149 310 €-74 594 €
24+74 716 €+153 727 €-79 011 €
25+74 716 €+158 249 €-83 533 €
Total+1 867 900 €+2 804 461 €+-936 561 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 298 jours
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