Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 pièces 85 m²

Bien expiré
VillePierric (44)
Surface85m²
Coût Total123 040€
Loyer Annuel8 245€
Rentabilité6.70%
Cashflow/mois-34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 500 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 770,59 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 3 pièces 85 m² - Maison en campagne, 2 chambres

Claude JAN vous propose ce bien :

EXCLUSIVEMENT chez MEILLEURSBIENS , idéal première acquisition ou pour investissement locatif :

Maison mitoyenne couverte en ardoises a réhabiliter comprenant une pièce de vie (34m²) avec cheminée ouverte, deux chambres (18 et 16m²), deux sde et bain, wc. Cellier à l'arrière (33m²). Grand grenier au dessus (80m²). Petit terrain de 108m² face à la maison. Puits relié à la maison, mais compteur eau aussi déjà en place. A prévoir compteur électricité (poteau face à la maison) ,assainissement autonome et système de chauffage. Possibilité d 'acquérir dépendance en plus (grange ou anciennes étables).

Située à quelques minutes de l'axe Rennes-Nantes , 5 min du Grand-Fougeray pour ses commodités (supermarché, boulangeries,...), et quelques minutes de Pierric (distributeur de pain à 3 min).

Bien non soumis au DPE (absence de système de chauffage)\nLes informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Référence annonce : MB5772277426 Date de réalisation du diagnostic : 23/02/2026

Ville : Pierric
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44290
Coordonnées : 47.674160, -1.747125
Total : 123 040€
Prix d'acquisition : 65 500€
Travaux : 52 300€
Valeur du bien : 117 800€
Frais de notaire : 5 240€
Coût estimé : 5 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 8.08€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 10.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 687€/mois
Loyer annuel estimé : 8245€/an
Fourchette totale : 540€ - 875€/mois
Fourchette annuelle : 6474€ - 10499€/an
Rentabilité brute :6.70%
Fourchette de rentabilité :5.26% - 8.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :615,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :35,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 651,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 750,17€
Coût de l'assurance :10 766,00€
Taxe foncière : 824,47€/an
Soit par mois : 68,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 687,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 720,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau ou d'une chaudière à condensation pour remplacer le système de chauffage absent.
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour respecter les normes énergétiques et améliorer le confort.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 80 m² (surface grenier)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Améliore l'isolation thermique et peut gagner une classe énergétique.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: 8 m² (salle de bain complète)
Raison: État 2/5 visible - installations très datées et carrelage fissuré.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: 10 m² (cuisine complète)
Raison: État 3/5 visible - installations fonctionnelles mais datées nécessitant un rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du sol dans le salon.
Quantité: 15 m² (salon)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Installation d'un nouveau compteur électrique et mise aux normes de l'installation électrique.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Absence de compteur électrique - nécessaire pour la sécurité et la conformité.
AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation
Mise en place d'un système d'assainissement autonome.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Nécessaire pour la conformité aux normes sanitaires.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 300 €(615 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Installation système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation - Isolation combles:3 200€
    Isolation combles: 80 m² × 40€/m² = 3200€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:2 700€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 8 m² × 1000€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Rénovation complète:6 800€
    Rénovation chambres: 34 m² × 200€/m² = 6800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rafraîchissement:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité - Mise aux normes:3 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 3000€ = 3000€
  • Assainissement - Installation:8 000€
    Installation assainissement autonome: 1 installation complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pierric (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 687 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 245 €/an
Calcul : 687 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 252 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 040 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 431 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 824 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 808 €
Revenus locatifs : +8 245 €
Charges déductibles : -57 808 €
Résultat foncier Année 1 : -49 563 €(Déficit de 49 563 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 163 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 508 €/an
Revenus locatifs : +8 245 €
Charges déductibles : -5 508 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 737 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28162.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 575 €(65% de 65 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 548 €/an
Calcul : 42 575 € × 3,636% = 1 548 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 245 €57 812 €4 256 €-49 567 €21 400 €28 167 €28 167 €
28 410 €5 400 €4 145 €3 010 €--25 157 €
38 578 €5 285 €4 029 €3 293 €--21 864 €
48 749 €5 165 €3 910 €3 584 €--18 280 €
58 924 €5 041 €3 786 €3 883 €--14 396 €
69 103 €4 913 €3 658 €4 190 €--10 207 €
79 285 €4 780 €3 525 €4 505 €--5 702 €
89 471 €4 643 €3 387 €4 828 €--874 €
99 660 €4 500 €3 245 €5 160 €---
109 853 €4 353 €3 098 €5 501 €---
1110 050 €4 200 €2 945 €5 850 €---
1210 251 €4 042 €2 787 €6 209 €---
1310 456 €3 878 €2 623 €6 578 €---
1410 665 €3 708 €2 453 €6 957 €---
1510 879 €3 533 €2 278 €7 346 €---
1611 096 €3 351 €2 096 €7 745 €---
1711 318 €3 163 €1 907 €8 156 €---
1811 545 €2 967 €1 712 €8 577 €---
1911 775 €2 765 €1 510 €9 010 €---
2012 011 €2 556 €1 301 €9 455 €---
2112 251 €2 340 €1 085 €9 912 €---
2212 496 €2 115 €860 €10 381 €---
2312 746 €1 883 €628 €10 863 €---
2413 001 €1 642 €387 €11 359 €---
2513 261 €1 393 €138 €11 868 €---
TOTAL264 080 €145 428 €61 750 €118 652 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 118 652 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 245 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 731 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 731 €-6 420 €+8 151 €
2+1 731 €0 €+1 731 €
3+1 731 €0 €+1 731 €
4+1 731 €0 €+1 731 €
5+1 731 €0 €+1 731 €
6+1 731 €0 €+1 731 €
7+1 731 €0 €+1 731 €
8+1 731 €0 €+1 731 €
9+1 731 €+1 286 €+445 €
10+1 731 €+1 650 €+81 €
11+1 731 €+1 755 €-24 €
12+1 731 €+1 863 €-132 €
13+1 731 €+1 973 €-242 €
14+1 731 €+2 087 €-356 €
15+1 731 €+2 204 €-473 €
16+1 731 €+2 324 €-593 €
17+1 731 €+2 447 €-716 €
18+1 731 €+2 573 €-842 €
19+1 731 €+2 703 €-972 €
20+1 731 €+2 836 €-1 105 €
21+1 731 €+2 973 €-1 242 €
22+1 731 €+3 114 €-1 383 €
23+1 731 €+3 259 €-1 528 €
24+1 731 €+3 408 €-1 677 €
25+1 731 €+3 560 €-1 829 €
Total+43 275 €+35 596 €+7 679 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 137 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →