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Ferme 4 pièces 78 m²

VilleArbourse (58)
Surface78m²
Coût Total106 800€
Loyer Annuel7 178€
Rentabilité6.72%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

2h Paris sud ancien corps de ferme dans la campagne nivernaise à 20 km de l'A77 et de la gare, 4 pièces, salle d'eau wc, dépendances, écurie, garage, , greniers aménageables, grange séparée sur un magnifique jardin verdoyant de 1850 m2. petit plan d'eau à proximité. premiers commerces à 7 km . Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1620.0 € et 2220.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Référence annonce : 20608 Consommation énergétique : 559 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 16 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Arbourse
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58350
Coordonnées : 47.249090, 3.229257
Total : 106 800€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 64 680€
Valeur du bien : 103 680€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.67€/m²/mois
Fourchette : 6.26€ - 9.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 598€/mois
Loyer annuel estimé : 7178€/an
Fourchette totale : 488€ - 733€/mois
Fourchette annuelle : 5861€ - 8793€/an
Rentabilité brute :6.72%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :557,38 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :43 476 €
Prix d'achat :39 000 €
Décote à l'achat :-4 476€ (-10.3%)
Marge achat-revente :-63 324€ (-145.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :534,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 565,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 599,79€
Coût de l'assurance :9 345,00€
Taxe foncière : 717,85€/an
Soit par mois : 59,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 598,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 625,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel inefficace
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour améliorer la classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain vétuste nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres vétustes nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et réfection électricité
Quantité: salon (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon vétuste nécessitant rénovation
Salle à mangerOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, et réfection électricité
Quantité: salle à manger (environ 14 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle à manger vétuste nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :64 680 €(829 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:4 680€
    Isolation toiture/combles: 78 m² × 60€/m² = 4680€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (installation incluse)
  • Salon:4 200€
    Rénovation lourde salon: 14 m² × 300€/m² = 4200€ (installation incluse)
  • Salle à manger:4 200€
    Rénovation lourde salle à manger: 14 m² × 300€/m² = 4200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 598 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 178 €/an
Calcul : 598 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 691 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 800 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 718 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 64 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 463 €
Revenus locatifs : +7 178 €
Charges déductibles : -69 463 €
Résultat foncier Année 1 : -62 284 €(Déficit de 62 284 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 884 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 783 €/an
Revenus locatifs : +7 178 €
Charges déductibles : -4 783 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 396 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40884.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 178 €69 466 €3 695 €-62 288 €21 400 €40 888 €40 888 €
27 322 €4 689 €3 598 €2 633 €--38 255 €
37 468 €4 589 €3 498 €2 879 €--35 376 €
47 618 €4 485 €3 394 €3 132 €--32 244 €
57 770 €4 378 €3 286 €3 392 €--28 851 €
67 926 €4 267 €3 175 €3 659 €--25 192 €
78 084 €4 151 €3 060 €3 933 €--21 260 €
88 246 €4 032 €2 940 €4 214 €--17 046 €
98 411 €3 908 €2 817 €4 502 €--12 543 €
108 579 €3 780 €2 689 €4 799 €--7 745 €
118 751 €3 648 €2 556 €5 103 €--2 642 €
128 926 €3 511 €2 419 €5 415 €---
139 104 €3 368 €2 277 €5 736 €---
149 286 €3 221 €2 129 €6 065 €---
159 472 €3 069 €1 977 €6 403 €---
169 661 €2 911 €1 819 €6 750 €---
179 855 €2 747 €1 656 €7 107 €---
1810 052 €2 578 €1 486 €7 474 €---
1910 253 €2 403 €1 311 €7 850 €---
2010 458 €2 221 €1 129 €8 237 €---
2110 667 €2 033 €941 €8 634 €---
2210 880 €1 838 €747 €9 042 €---
2311 098 €1 637 €545 €9 461 €---
2411 320 €1 428 €336 €9 892 €---
2511 546 €1 212 €120 €10 334 €---
TOTAL229 929 €145 571 €53 600 €84 358 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 358 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 507 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 507 €-6 420 €+7 927 €
2+1 507 €0 €+1 507 €
3+1 507 €0 €+1 507 €
4+1 507 €0 €+1 507 €
5+1 507 €0 €+1 507 €
6+1 507 €0 €+1 507 €
7+1 507 €0 €+1 507 €
8+1 507 €0 €+1 507 €
9+1 507 €0 €+1 507 €
10+1 507 €0 €+1 507 €
11+1 507 €0 €+1 507 €
12+1 507 €+1 625 €-118 €
13+1 507 €+1 721 €-214 €
14+1 507 €+1 819 €-312 €
15+1 507 €+1 921 €-414 €
16+1 507 €+2 025 €-518 €
17+1 507 €+2 132 €-625 €
18+1 507 €+2 242 €-735 €
19+1 507 €+2 355 €-848 €
20+1 507 €+2 471 €-964 €
21+1 507 €+2 590 €-1 083 €
22+1 507 €+2 713 €-1 206 €
23+1 507 €+2 838 €-1 331 €
24+1 507 €+2 968 €-1 461 €
25+1 507 €+3 100 €-1 593 €
Total+37 675 €+26 100 €+11 575 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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