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Maison de ville 2 pièces 30 m²

Bien expiré
VilleAire-sur-l'Adour (40)
Surface30m²
Coût Total42 240€
Loyer Annuel2 817€
Rentabilité6.67%
Cashflow/mois-8€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 28 000 €
Surface : 30 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville à vendre

Située en hyper centre-ville, à proximité immédiate des commodités, cette maison de ville mitoyenne d'environ 30 m² offre un beau potentiel grâce à ses combles aménageables, permettant d'envisager un agrandissement selon vos besoins.

Une première partie des travaux a déjà été réalisée : double vitrage, isolation, plomberie ainsi qu'une partie de l'électricité ont été refaits. Il ne vous restera plus qu'à personnaliser les lieux en réalisant les finitions : peintures, revêtements de sols, installation de la cuisine et de la salle d'eau.

Que vous soyez primo-accédant à la recherche d'un premier achat ou investisseur souhaitant créer un logement à forte rentabilité, ce bien représente une belle opportunité.

N'attendez plus pour venir découvrir son potentiel ! Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite. Référence agence : 5037 Référence annonce : DM20-6XQ-UWQ Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Aire-sur-l'Adour
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40800
Coordonnées : 43.701477, -0.262690
Total : 42 240€
Prix d'acquisition : 28 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 40 000€
Frais de notaire : 2 240€
Coût estimé : 2 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 30m²
Loyer prédit : 7.82€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 9.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 235€/mois
Loyer annuel estimé : 2817€/an
Fourchette totale : 193€ - 285€/mois
Fourchette annuelle : 2316€ - 3426€/an
Rentabilité brute :6.67%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 461,96 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :43 859 €
Prix d'achat :28 000 €
Décote à l'achat :-15 859€ (-36.2%)
Marge achat-revente :1 619€ (3.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :42 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :206,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :12,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 219,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :19 847,93€
Coût de l'assurance :3 696,00€
Taxe foncière : 281,68€/an
Soit par mois : 23,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 234,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 242,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 30 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: surface des combles (environ 30 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine très vétuste
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures
Quantité: chambre complète (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambre avec signes d'humidité
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures
Quantité: salon complet (environ 5 m²)
Raison: État 1/5 assumé - aucune photo fournie
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: DPE F - Maison - Mise aux normes nécessaire
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: DPE F - Maison - Plomberie à vérifier après rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(400 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 235 €/mois
Revenus locatifs annuels : 2 817 €/an
Calcul : 235 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 376 €/an
Base de calcul : Emprunt de 42 240 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 148 €/an
Calcul : 12 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 282 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 805 €
Revenus locatifs : +2 817 €
Charges déductibles : -13 805 €
Résultat foncier Année 1 : -10 989 €(Déficit de 10 989 €)
Imputable sur revenu global : 10 989 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 1 805 €/an
Revenus locatifs : +2 817 €
Charges déductibles : -1 805 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 011 €/an
Prix d'achat du bien : 28 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 18 200 €(65% de 28 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 662 €/an
Calcul : 18 200 € × 3,636% = 662 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
12 817 €13 807 €1 377 €-10 990 €10 990 €--
22 873 €1 770 €1 340 €1 103 €---
32 931 €1 731 €1 302 €1 199 €---
42 989 €1 692 €1 262 €1 297 €---
53 049 €1 651 €1 221 €1 398 €---
63 110 €1 609 €1 179 €1 501 €---
73 172 €1 565 €1 135 €1 607 €---
83 236 €1 520 €1 090 €1 716 €---
93 300 €1 473 €1 044 €1 827 €---
103 366 €1 425 €995 €1 941 €---
113 434 €1 375 €945 €2 059 €---
123 502 €1 323 €894 €2 179 €---
133 572 €1 270 €841 €2 302 €---
143 644 €1 215 €786 €2 429 €---
153 717 €1 158 €729 €2 558 €---
163 791 €1 099 €670 €2 691 €---
173 867 €1 039 €609 €2 828 €---
183 944 €976 €546 €2 968 €---
194 023 €911 €482 €3 112 €---
204 103 €844 €414 €3 260 €---
214 186 €775 €345 €3 411 €---
224 269 €703 €273 €3 566 €---
234 355 €629 €199 €3 726 €---
244 442 €552 €123 €3 889 €---
254 531 €473 €44 €4 057 €---
TOTAL90 222 €42 586 €19 848 €47 636 €10 990 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 297 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 47 636 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 2 817 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +592 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+592 €-3 297 €+3 889 €
2+592 €+331 €+261 €
3+592 €+360 €+232 €
4+592 €+389 €+203 €
5+592 €+419 €+173 €
6+592 €+450 €+142 €
7+592 €+482 €+110 €
8+592 €+515 €+77 €
9+592 €+548 €+44 €
10+592 €+582 €+10 €
11+592 €+618 €-26 €
12+592 €+654 €-62 €
13+592 €+691 €-99 €
14+592 €+729 €-137 €
15+592 €+768 €-176 €
16+592 €+807 €-215 €
17+592 €+848 €-256 €
18+592 €+890 €-298 €
19+592 €+934 €-342 €
20+592 €+978 €-386 €
21+592 €+1 023 €-431 €
22+592 €+1 070 €-478 €
23+592 €+1 118 €-526 €
24+592 €+1 167 €-575 €
25+592 €+1 217 €-625 €
Total+14 800 €+14 291 €+509 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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