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Appartement à vendre

VilleCourbevoie (92)
Surface161m²
Coût Total614 670€
Loyer Annuel50 233€
Rentabilité8.17%
Cashflow/mois-296€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 549 000 €
Surface : 161 m²
Prix au m² : 3 409,94 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7/40 étage, Ascenseur, Toilettes séparées, Cave, Revêtement du sol: Parquet, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, calme, Sans vis-à-vis, Belle vue, TV par câble, Gardien, Digicode, Interphone, Pas de balcon

Tour Les Poissons - Place Charras - Votre agence FREDéLION Neuilly a le plaisir de vous proposer ce bel appartement familial 6 pièces de 161m², situé au 7ème étage avec ascenseur d'une copropriété bien tenue, sécurisée avec gardien.

Spacieux et bien agencé, le bien se compose d'une entrée, d'un double séjour lumineux (39m²), d'une cuisine indépendante avec arrière cuisine (possibilité de faire une cuisine ouverte sur le séjour). Le coin nuit dessert un bureau, quatre chambres (15,4m² - 14,7m² - 14,5m² - 11,5m²), deux salles d'eau, un dressing, une buanderie et deux toilettes séparés. Il offre de beaux volumes et un cadre de vie idéal pour une famille. DPE C.

L'appartement bénéficie d'une vue dégagée et d'une belle luminosité, en plein cœur de Courbevoie, à proximité immédiate des commerces, des transports et des écoles.

Une cave à l'étage et une place de parking en sous-sol complètent cette offre. Local vélos dans la copropriété.

Copropriété de 300 lots. Charges annuelles : 9600.00 euros

A visiter sans tarder !

ALEPH TRANSACTIONS SAS au capital de 33 300 euros dont le siège social est situé au 19 rue Louise Michel, 92300 Levallois Perret

  • RCS PARIS B 882 080 054
  • Carte professionnelle n° CPI 7501 2021 000 000 432 délivrée par la CCI de Paris Ile de France
  • Numéro de TVA FR52882080054 assurée en responsabilité civile professionnelle parAXA FRANCE IARDdont le siège est sis313, Terrasses de l'Arche 92727 NANTERRE, sur le territoire national sous le n°2989824504/8027000993117
  • Adhérente de la caisse de Garantie Compagnie Européenne de Garanties et Cautions dont le siège est sis 16, rue Hoche - Tour Kupka B - 92919 LA DEFENSE CEDEX sous le n° 30991TRA231
  • Titulaire du compte séquestre n° 23215869817 ouvert auprès BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS
  • Numéro de TVA FR52882080054 assurée en responsabilité civile professionnelle parAXA FRANCE IARDdont le siège est sis313, Terrasses de l'Arche 92727 NANTERRE, sur le territoire national sous le n°2989824504/8027000993117
  • Adhérente de la caisse de Garantie Compagnie Européenne de Garanties et Cautions dont le siège est sis 16, rue Hoche - Tour Kupka B - 92919 LA DEFENSE CEDEX sous le n° 30991TRA231
  • Titulaire du compte séquestre n° 23215869817 ouvert auprès BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS
Ville : Courbevoie
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92400
Coordonnées : 48.895567, 2.252447
Total : 614 670€
Prix d'acquisition : 549 000€
Travaux : 21 750€
Valeur du bien : 570 750€
Frais de notaire : 43 920€
Coût estimé : 43 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 161m²
Loyer prédit : 26.00€/m²/mois
Fourchette : 20.60€ - 32.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 4186€/mois
Loyer annuel estimé : 50233€/an
Fourchette totale : 3316€ - 5284€/mois
Fourchette annuelle : 39797€ - 63405€/an
Rentabilité brute :8.17%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :6 355,1 €/m²
Basé sur :204 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 023 171 €
Prix d'achat :549 000 €
Décote à l'achat :-474 171€ (-46.3%)
Marge achat-revente :408 501€ (39.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :614 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 083,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :179,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 263,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :310 463,99€
Coût de l'assurance :53 783,62€
Taxe foncière : 5 023,30€/an
Soit par mois : 418,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 800,00€/mois
Soit par an : 9 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 4 186,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 481,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-295,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 171 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments légèrement datés, vérification de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 750 €(135 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:3 750€
    Parquet flottant 50 m²: 60€/m² × 50 = 3000€, Main d'œuvre: 750€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Carrelage murs 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€, Plomberie vérification: 1000€, Électricité vérification: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 186 €/mois
Revenus locatifs annuels : 50 233 €/an
Calcul : 4 186 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 366 €/an
Base de calcul : Emprunt de 614 670 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 151 €/an
Calcul : 179 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 023 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 9 600 €/an
Calcul : 800 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 891 €
Revenus locatifs : +50 233 €
Charges déductibles : -59 891 €
Résultat foncier Année 1 : -9 658 €(Déficit de 9 658 €)
Imputable sur revenu global : 9 658 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 38 141 €/an
Revenus locatifs : +50 233 €
Charges déductibles : -38 141 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 092 €/an
Prix d'achat du bien : 549 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 356 850 €(65% de 549 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 12 976 €/an
Calcul : 356 850 € × 3,636% = 12 976 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
150 233 €59 911 €21 386 €-9 678 €9 678 €--
251 238 €37 602 €20 827 €13 636 €---
352 262 €37 023 €20 248 €15 239 €---
453 308 €36 424 €19 649 €16 884 €---
554 374 €35 803 €19 028 €18 571 €---
655 461 €35 160 €18 385 €20 302 €---
756 570 €34 494 €17 719 €22 077 €---
857 702 €33 804 €17 029 €23 898 €---
958 856 €33 089 €16 314 €25 767 €---
1060 033 €32 349 €15 574 €27 684 €---
1161 234 €31 582 €14 807 €29 652 €---
1262 458 €30 788 €14 013 €31 670 €---
1363 708 €29 966 €13 191 €33 742 €---
1464 982 €29 114 €12 339 €35 868 €---
1566 281 €28 231 €11 457 €38 050 €---
1667 607 €27 317 €10 543 €40 290 €---
1768 959 €26 371 €9 596 €42 589 €---
1870 338 €25 390 €8 615 €44 948 €---
1971 745 €24 374 €7 600 €47 371 €---
2073 180 €23 322 €6 548 €49 857 €---
2174 644 €22 233 €5 458 €52 411 €---
2276 136 €21 104 €4 330 €55 032 €---
2377 659 €19 935 €3 161 €57 724 €---
2479 212 €18 725 €1 950 €60 488 €---
2580 797 €17 471 €696 €63 326 €---
TOTAL1 608 977 €751 580 €310 464 €857 397 €9 678 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 903 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 857 397 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 50 233 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 549 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 549 €-2 903 €+13 452 €
2+10 549 €+4 091 €+6 458 €
3+10 549 €+4 572 €+5 977 €
4+10 549 €+5 065 €+5 484 €
5+10 549 €+5 571 €+4 978 €
6+10 549 €+6 090 €+4 459 €
7+10 549 €+6 623 €+3 926 €
8+10 549 €+7 169 €+3 380 €
9+10 549 €+7 730 €+2 819 €
10+10 549 €+8 305 €+2 244 €
11+10 549 €+8 895 €+1 654 €
12+10 549 €+9 501 €+1 048 €
13+10 549 €+10 123 €+426 €
14+10 549 €+10 760 €-211 €
15+10 549 €+11 415 €-866 €
16+10 549 €+12 087 €-1 538 €
17+10 549 €+12 777 €-2 228 €
18+10 549 €+13 484 €-2 935 €
19+10 549 €+14 211 €-3 662 €
20+10 549 €+14 957 €-4 408 €
21+10 549 €+15 723 €-5 174 €
22+10 549 €+16 510 €-5 961 €
23+10 549 €+17 317 €-6 768 €
24+10 549 €+18 146 €-7 597 €
25+10 549 €+18 998 €-8 449 €
Total+263 725 €+257 219 €+6 506 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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