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APPARTEMENT 4 PIECES DE 81M2 A WITTENHEIM

Bien expiré
VilleWittenheim (68)
Surface81.77m²
Coût Total100 480€
Loyer Annuel10 316€
Rentabilité10.27%
Cashflow/mois+248€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 81.77 m²
Prix au m² : 929,44 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

A Wittenheim, rue du Pelvoux, appartement de type 4 pièces avec une surface de 81m2.    Situé au 2e étage, vous profiterez d'une entrée, trois chambres, un séjour avec cuisine ouverte, un balcon (fermé donc à l'abris de l'humidité), une salle de bains.  Le logement est vendu avec une cave.  Les travaux de rénovations énergétiques ont été votés, ils seront à la charge des vendeurs. A visiter rapidement

  • https://www.ifeaimmo.com/pdf/honoraires.pdf
Ville : Wittenheim
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68270
Coordonnées : 47.810838, 7.328973
Total : 100 480€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 18 400€
Valeur du bien : 94 400€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.77m²
Loyer prédit : 10.51€/m²/mois
Fourchette : 8.60€ - 12.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 860€/mois
Loyer annuel estimé : 10316€/an
Fourchette totale : 703€ - 1052€/mois
Fourchette annuelle : 8434€ - 12619€/an
Rentabilité brute :10.27%
Fourchette de rentabilité :8.39% - 12.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :29,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 525,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 494,94€
Coût de l'assurance :8 792,00€
Taxe foncière : 1 031,65€/an
Soit par mois : 85,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 859,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 611,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :247,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 123 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et installations datées nécessitant une rénovation complète.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager, ainsi que la peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture un peu usée nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant un rafraîchissement.
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans tout l'appartement.
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour assurer la sécurité et la conformité.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 400 €(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain (environ 6 m²) × 600€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 400€
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète (environ 10 m²) × 600€/m² = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds 3 chambres (environ 90 m²): 20€/m² × 90 = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant 30 m²: 60€/m² × 30 = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement (environ 81.77 m²): 80€/m² × 81.77 = 654€, Main d'œuvre: 546€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Wittenheim (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 860 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 316 €/an
Calcul : 860 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 353 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 480 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 352 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 032 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 136 €
Revenus locatifs : +10 316 €
Charges déductibles : -23 136 €
Résultat foncier Année 1 : -12 820 €(Déficit de 12 820 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 120 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 736 €/an
Revenus locatifs : +10 316 €
Charges déductibles : -4 736 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 580 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2119.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 316 €23 139 €3 356 €-12 823 €10 700 €2 123 €2 123 €
210 523 €4 650 €3 267 €5 873 €---
310 733 €4 558 €3 174 €6 176 €---
410 948 €4 462 €3 079 €6 486 €---
511 167 €4 363 €2 980 €6 804 €---
611 390 €4 261 €2 878 €7 129 €---
711 618 €4 155 €2 772 €7 463 €---
811 850 €4 046 €2 662 €7 805 €---
912 087 €3 933 €2 549 €8 155 €---
1012 329 €3 816 €2 432 €8 514 €---
1112 576 €3 694 €2 311 €8 881 €---
1212 827 €3 569 €2 186 €9 258 €---
1313 084 €3 440 €2 056 €9 644 €---
1413 345 €3 306 €1 922 €10 040 €---
1513 612 €3 167 €1 784 €10 445 €---
1613 885 €3 024 €1 641 €10 861 €---
1714 162 €2 876 €1 492 €11 287 €---
1814 446 €2 722 €1 339 €11 723 €---
1914 734 €2 564 €1 180 €12 171 €---
2015 029 €2 400 €1 016 €12 629 €---
2115 330 €2 230 €847 €13 100 €---
2215 636 €2 054 €671 €13 582 €---
2315 949 €1 873 €490 €14 076 €---
2416 268 €1 685 €302 €14 583 €---
2516 593 €1 491 €108 €15 102 €---
TOTAL330 440 €101 478 €48 495 €228 962 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 962 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 316 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 166 €-3 210 €+5 376 €
2+2 166 €+1 125 €+1 041 €
3+2 166 €+1 853 €+313 €
4+2 166 €+1 946 €+220 €
5+2 166 €+2 041 €+125 €
6+2 166 €+2 139 €+27 €
7+2 166 €+2 239 €-73 €
8+2 166 €+2 341 €-175 €
9+2 166 €+2 446 €-280 €
10+2 166 €+2 554 €-388 €
11+2 166 €+2 664 €-498 €
12+2 166 €+2 777 €-611 €
13+2 166 €+2 893 €-727 €
14+2 166 €+3 012 €-846 €
15+2 166 €+3 134 €-968 €
16+2 166 €+3 258 €-1 092 €
17+2 166 €+3 386 €-1 220 €
18+2 166 €+3 517 €-1 351 €
19+2 166 €+3 651 €-1 485 €
20+2 166 €+3 789 €-1 623 €
21+2 166 €+3 930 €-1 764 €
22+2 166 €+4 075 €-1 909 €
23+2 166 €+4 223 €-2 057 €
24+2 166 €+4 375 €-2 209 €
25+2 166 €+4 531 €-2 365 €
Total+54 150 €+68 689 €+-14 539 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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