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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBrest (29)
Surface53.3m²
Coût Total94 362€
Loyer Annuel6 781€
Rentabilité7.19%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 965 €
Surface : 53.3 m²
Prix au m² : 1 500,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Disponible à partir du 01/09/2026, 3 étage, Salle de bain, 2 chambres, Entrée séparée, Non meublé

Brest Saint Pierre, venez découvrir cet appartement de type 3 idéalement placé au 3ème et dernier étage d'une petite copropriété composée de quatre lots. Le bien est composé : entrée, cuisine, pièce de vie, deux chambres, salle de bains et wc. Appartement loué, idéal pour investisseur. Prévoir quelques travaux de rénovation. Référence agence : 2414

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.382785, -4.532728
Total : 94 362€
Prix d'acquisition : 79 965€
Travaux : 8 000€
Valeur du bien : 87 965€
Frais de notaire : 6 397€
Coût estimé : 6 397€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 53.3m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 565€/mois
Loyer annuel estimé : 6781€/an
Fourchette totale : 447€ - 714€/mois
Fourchette annuelle : 5368€ - 8567€/an
Rentabilité brute :7.19%
Fourchette de rentabilité :5.69% - 9.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 957,18 €/m²
Basé sur :206 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :104 317 €
Prix d'achat :79 965 €
Décote à l'achat :-24 352€ (-23.3%)
Marge achat-revente :9 955€ (9.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :94 362€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :460,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :27,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 488,36€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :43 889,67€
Coût de l'assurance :8 256,68€
Taxe foncière : 678,11€/an
Soit par mois : 56,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 565,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 544,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,22€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 302 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 53.3 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 27 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000 €(150 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 565 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 781 €/an
Calcul : 565 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 046 €/an
Base de calcul : Emprunt de 94 362 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 330 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 678 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 12 054 €
Revenus locatifs : +6 781 €
Charges déductibles : -12 054 €
Résultat foncier Année 1 : -5 273 €(Déficit de 5 273 €)
Imputable sur revenu global : 5 273 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 054 €/an
Revenus locatifs : +6 781 €
Charges déductibles : -4 054 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 727 €/an
Prix d'achat du bien : 79 965 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 977 €(65% de 79 965 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 890 €/an
Calcul : 51 977 € × 3,636% = 1 890 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 781 €12 057 €3 049 €-5 276 €5 276 €--
26 917 €3 975 €2 966 €2 942 €---
37 055 €3 890 €2 881 €3 165 €---
47 196 €3 802 €2 793 €3 394 €---
57 340 €3 711 €2 702 €3 629 €---
67 487 €3 617 €2 609 €3 870 €---
77 637 €3 520 €2 512 €4 117 €---
87 789 €3 420 €2 411 €4 370 €---
97 945 €3 316 €2 308 €4 629 €---
108 104 €3 209 €2 201 €4 895 €---
118 266 €3 099 €2 090 €5 167 €---
128 431 €2 985 €1 976 €5 447 €---
138 600 €2 867 €1 858 €5 733 €---
148 772 €2 745 €1 736 €6 027 €---
158 947 €2 619 €1 610 €6 329 €---
169 126 €2 489 €1 480 €6 638 €---
179 309 €2 354 €1 346 €6 955 €---
189 495 €2 215 €1 207 €7 280 €---
199 685 €2 072 €1 063 €7 613 €---
209 879 €1 924 €915 €7 955 €---
2110 076 €1 770 €762 €8 306 €---
2210 278 €1 612 €604 €8 666 €---
2310 483 €1 449 €440 €9 035 €---
2410 693 €1 280 €271 €9 413 €---
2510 907 €1 105 €97 €9 802 €---
TOTAL217 200 €77 099 €43 890 €140 101 €5 276 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 583 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 101 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 781 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 424 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 424 €-1 583 €+3 007 €
2+1 424 €+883 €+541 €
3+1 424 €+950 €+474 €
4+1 424 €+1 018 €+406 €
5+1 424 €+1 089 €+335 €
6+1 424 €+1 161 €+263 €
7+1 424 €+1 235 €+189 €
8+1 424 €+1 311 €+113 €
9+1 424 €+1 389 €+35 €
10+1 424 €+1 468 €-44 €
11+1 424 €+1 550 €-126 €
12+1 424 €+1 634 €-210 €
13+1 424 €+1 720 €-296 €
14+1 424 €+1 808 €-384 €
15+1 424 €+1 899 €-475 €
16+1 424 €+1 991 €-567 €
17+1 424 €+2 086 €-662 €
18+1 424 €+2 184 €-760 €
19+1 424 €+2 284 €-860 €
20+1 424 €+2 387 €-963 €
21+1 424 €+2 492 €-1 068 €
22+1 424 €+2 600 €-1 176 €
23+1 424 €+2 710 €-1 286 €
24+1 424 €+2 824 €-1 400 €
25+1 424 €+2 941 €-1 517 €
Total+35 600 €+42 030 €+-6 430 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 141 jours
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