Maison 6 Pièces - 3/4 chambres Thouars

Bien expiré

VilleThouars (79)

Surface104.57m²

Coût Total154 280€

Loyer Annuel8 873€

Rentabilité5.75%

Cashflow/mois-142€

Prix : 96 000 €

Surface : 104.57 m²

Prix au m² : 918,05 €/m²

Chambres : 4

Pièces : 6

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Cave, Nombre de WC : 1, Jardin

Maison indépendante de 104m² - Au calme et Proche tous commerces accessibles à pieds (200m) - édifiée sur 478m² de terrain. Entrée avec placards, double séjour de 31m², cuisine aménagée, 3 belles chambres, salle d'eau récente, wc séparés. En rez de jardin, vous bénéficierez d'une 4ème chambre avec fenêtre, un wc, un garage, une grande surface de rangement de 40m² avec coin buanderie, une cave et une chaufferie. Tout à l'égout. Secteur paisible et recherché ! Tony VANVELTHEM (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 947 873 899 - NIORT. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/368355.pdf

Ville : Thouars

Département : Deux-Sèvres

Région : Nouvelle-Aquitaine

Code postal : 79100

Coordonnées : 46.986406, -0.241918

Total : 154 280€

Prix d'acquisition : 96 000€

Travaux : 50 600€

Valeur du bien : 146 600€

Frais de notaire : 7 680€

Coût estimé : 7 680€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 104.57m²

Loyer prédit : 7.07€/m²/mois

Fourchette : 5.72€ - 8.75€/m²/mois

Loyer total estimé : 739€/mois

Loyer annuel estimé : 8873€/an

Fourchette totale : 598€ - 915€/mois

Fourchette annuelle : 7173€ - 10976€/an

Rentabilité brute :5.75%

Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.11%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :154 280€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,47€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.38%

Assurance emprunteur :45,00€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 807,47€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 460,58€

Coût de l'assurance :13 499,50€

Taxe foncière : 887,26€/an

Soit par mois : 73,94€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 739,39€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 881,41€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-142,02€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 316 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 104.57 m²

Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 104.57 m²

Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)

Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager

Quantité: cuisine complète

Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 4 chambres

Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)

Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

SalonRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds du salon

Quantité: 20 m²

Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 600 €(484 € / m²)

Détail par catégorie :

Isolation toiture/combles:500€
Isolation combles: 104.57 m² × 40€/m² = 4182.8€, Main d'œuvre: 500€
Chauffage:13 000€
Pompe à chaleur air-eau: 12000€, Main d'œuvre: 1000€
Menuiseries:11 700€
Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 1300€
Cuisine:9 500€
Cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 1500€
Salle de bain:7 000€
Rénovation complète salle de bain: 6000€, Main d'œuvre: 1000€
Chambres:7 200€
Parquet flottant: 60 m² × 50€/m² = 3000€, Peinture: 60 m² × 30€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 2400€
Salon:1 700€
Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Main d'œuvre: 300€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thouars (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 25 200€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 739 €/mois

Revenus locatifs annuels : 8 873 €/an

Calcul : 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 148 €/an

Base de calcul : Emprunt de 154 280 € à 3.38% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 540 €/an

Calcul : 45 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 887 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 600 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 175 €

Revenus locatifs : +8 873 €

Charges déductibles : -57 175 €

Résultat foncier Année 1 : -48 303 €(Déficit de 48 303 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 26 903 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 575 €/an

Revenus locatifs : +8 873 €

Charges déductibles : -6 575 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 297 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26902.77 € reporté.

Prix d'achat du bien : 96 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 62 400 €(65% de 96 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 2 269 €/an

Calcul : 62 400 € × 3,636% = 2 269 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	8 873 €	57 180 €	5 153 €	-48 308 €	21 400 €	26 908 €	26 908 €
2	9 050 €	6 443 €	5 016 €	2 607 €	-	-	24 301 €
3	9 231 €	6 301 €	4 874 €	2 930 €	-	-	21 371 €
4	9 416 €	6 154 €	4 727 €	3 261 €	-	-	18 110 €
5	9 604 €	6 003 €	4 575 €	3 601 €	-	-	14 508 €
6	9 796 €	5 846 €	4 418 €	3 950 €	-	-	10 558 €
7	9 992 €	5 683 €	4 256 €	4 309 €	-	-	6 249 €
8	10 192 €	5 515 €	4 088 €	4 677 €	-	-	1 573 €
9	10 396 €	5 341 €	3 914 €	5 054 €	-	-	-
10	10 604 €	5 162 €	3 735 €	5 442 €	-	-	-
11	10 816 €	4 976 €	3 549 €	5 840 €	-	-	-
12	11 032 €	4 784 €	3 356 €	6 248 €	-	-	-
13	11 253 €	4 585 €	3 157 €	6 668 €	-	-	-
14	11 478 €	4 379 €	2 952 €	7 099 €	-	-	-
15	11 707 €	4 166 €	2 739 €	7 541 €	-	-	-
16	11 941 €	3 946 €	2 519 €	7 995 €	-	-	-
17	12 180 €	3 719 €	2 291 €	8 462 €	-	-	-
18	12 424 €	3 483 €	2 056 €	8 941 €	-	-	-
19	12 672 €	3 240 €	1 812 €	9 433 €	-	-	-
20	12 926 €	2 988 €	1 561 €	9 938 €	-	-	-
21	13 184 €	2 727 €	1 300 €	10 457 €	-	-	-
22	13 448 €	2 458 €	1 031 €	10 990 €	-	-	-
23	13 717 €	2 179 €	752 €	11 538 €	-	-	-
24	13 991 €	1 891 €	464 €	12 100 €	-	-	-
25	14 271 €	1 593 €	165 €	12 678 €	-	-	-
TOTAL	284 193 €	160 742 €	74 461 €	123 451 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 451 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 873 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 863 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 863 €	-6 420 €	+8 283 €
2	+1 863 €	0 €	+1 863 €
3	+1 863 €	0 €	+1 863 €
4	+1 863 €	0 €	+1 863 €
5	+1 863 €	0 €	+1 863 €
6	+1 863 €	0 €	+1 863 €
7	+1 863 €	0 €	+1 863 €
8	+1 863 €	0 €	+1 863 €
9	+1 863 €	+1 044 €	+819 €
10	+1 863 €	+1 633 €	+230 €
11	+1 863 €	+1 752 €	+111 €
12	+1 863 €	+1 875 €	-12 €
13	+1 863 €	+2 000 €	-137 €
14	+1 863 €	+2 130 €	-267 €
15	+1 863 €	+2 262 €	-399 €
16	+1 863 €	+2 399 €	-536 €
17	+1 863 €	+2 538 €	-675 €
18	+1 863 €	+2 682 €	-819 €
19	+1 863 €	+2 830 €	-967 €
20	+1 863 €	+2 981 €	-1 118 €
21	+1 863 €	+3 137 €	-1 274 €
22	+1 863 €	+3 297 €	-1 434 €
23	+1 863 €	+3 461 €	-1 598 €
24	+1 863 €	+3 630 €	-1 767 €
25	+1 863 €	+3 804 €	-1 941 €
Total	+46 575 €	+37 035 €	+9 540 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison 6 Pièces - 3/4 chambres Thouars

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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