Maison à vendre

Bien expiré

VilleChâtillon-sur-Indre (36)

Surface103m²

Coût Total108 920€

Loyer Annuel7 764€

Rentabilité7.13%

Cashflow/mois+4€

Prix : 53 000 €

Surface : 103 m²

Prix au m² : 514,56 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 5

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 3 chambres

Charmante maison de bourg offrant, au rez-de-chaussée, un séjour-salon, une cuisine aménagée avec accès à une petite véranda, une chambre de plain-pied, une salle d'eau avec WC et une buanderie.

A l'étage, vous découvrirez deux grandes chambres.

Une courette vient compléter ce bien.

53 000 euros. 50 000 euros + Honoraires de négo. : 3 000 euros (soit 6% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Châtillon-sur-Indre

Département : Indre

Région : Centre-Val de Loire

Code postal : 36700

Coordonnées : 46.988362, 1.168657

Total : 108 920€

Prix d'acquisition : 53 000€

Travaux : 51 680€

Valeur du bien : 104 680€

Frais de notaire : 4 240€

Coût estimé : 4 240€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 103m²

Loyer prédit : 6.28€/m²/mois

Fourchette : 4.92€ - 8.02€/m²/mois

Loyer total estimé : 647€/mois

Loyer annuel estimé : 7764€/an

Fourchette totale : 507€ - 826€/mois

Fourchette annuelle : 6085€ - 9907€/an

Rentabilité brute :7.13%

Fourchette de rentabilité :5.59% - 9.10%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :721,65 €/m²

Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :74 330 €

Prix d'achat :53 000 €

Décote à l'achat :-21 330€ (-28.7%)

Marge achat-revente :-34 590€ (-46.5%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :108 920€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :547,03€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :31,77€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 578,80€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 189,97€

Coût de l'assurance :9 530,50€

Taxe foncière : 776,40€/an

Soit par mois : 64,70€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 647,00€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 643,50€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :3,50€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E

Consommation : 326 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 103 m²

Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation toiture/combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 103 m²

Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)

Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: 5 m²

Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la cuisine aménagée, réfection plomberie et électricité, revêtement sol/murs

Quantité: 10 m²

Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation lourde

Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures

Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)

Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitant rénovation complète

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds du salon

Quantité: 25 m²

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

Autres piècesOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds de la salle à manger

Quantité: 20 m²

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 680 €(502 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Isolation:6 180€
Isolation toiture/combles: 103 m² × 60€/m² = 6180€ (incluant main d'œuvre)
Menuiseries:9 600€
Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€/fenêtre = 9600€ (incluant main d'œuvre)
Salle de bain:4 000€
Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Cuisine:10 000€
Rénovation complète cuisine: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant main d'œuvre)
Chambres:8 100€
Rénovation lourde chambres: 45 m² × 180€/m² = 8100€ (incluant main d'œuvre)
Salon:1 000€
Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Autres pièces:800€
Peinture salle à manger: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châtillon-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 27 780€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 647 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 764 €/an

Calcul : 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 797 €/an

Base de calcul : Emprunt de 108 920 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 381 €/an

Calcul : 32 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 776 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 680 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 635 €

Revenus locatifs : +7 764 €

Charges déductibles : -56 635 €

Résultat foncier Année 1 : -48 870 €(Déficit de 48 870 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 27 470 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 955 €/an

Revenus locatifs : +7 764 €

Charges déductibles : -4 955 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 810 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27470.47 € reporté.

Prix d'achat du bien : 53 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 253 €/an

Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 764 €	56 638 €	3 800 €	-48 874 €	21 400 €	27 474 €	27 474 €
2	7 919 €	4 859 €	3 701 €	3 060 €	-	-	24 414 €
3	8 078 €	4 756 €	3 599 €	3 322 €	-	-	21 092 €
4	8 239 €	4 650 €	3 492 €	3 589 €	-	-	17 503 €
5	8 404 €	4 540 €	3 382 €	3 864 €	-	-	13 638 €
6	8 572 €	4 425 €	3 268 €	4 147 €	-	-	9 491 €
7	8 744 €	4 307 €	3 149 €	4 436 €	-	-	5 055 €
8	8 918 €	4 185 €	3 027 €	4 734 €	-	-	321 €
9	9 097 €	4 058 €	2 900 €	5 039 €	-	-	-
10	9 279 €	3 926 €	2 769 €	5 353 €	-	-	-
11	9 464 €	3 790 €	2 632 €	5 674 €	-	-	-
12	9 654 €	3 649 €	2 491 €	6 005 €	-	-	-
13	9 847 €	3 503 €	2 345 €	6 344 €	-	-	-
14	10 044 €	3 351 €	2 194 €	6 692 €	-	-	-
15	10 244 €	3 195 €	2 037 €	7 050 €	-	-	-
16	10 449 €	3 032 €	1 875 €	7 417 €	-	-	-
17	10 658 €	2 864 €	1 706 €	7 794 €	-	-	-
18	10 872 €	2 690 €	1 532 €	8 182 €	-	-	-
19	11 089 €	2 509 €	1 352 €	8 580 €	-	-	-
20	11 311 €	2 322 €	1 165 €	8 989 €	-	-	-
21	11 537 €	2 128 €	971 €	9 409 €	-	-	-
22	11 768 €	1 928 €	770 €	9 840 €	-	-	-
23	12 003 €	1 720 €	562 €	10 283 €	-	-	-
24	12 243 €	1 505 €	347 €	10 739 €	-	-	-
25	12 488 €	1 281 €	124 €	11 207 €	-	-	-
TOTAL	248 684 €	135 811 €	55 190 €	112 874 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 874 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 764 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 630 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 630 €	-6 420 €	+8 050 €
2	+1 630 €	0 €	+1 630 €
3	+1 630 €	0 €	+1 630 €
4	+1 630 €	0 €	+1 630 €
5	+1 630 €	0 €	+1 630 €
6	+1 630 €	0 €	+1 630 €
7	+1 630 €	0 €	+1 630 €
8	+1 630 €	0 €	+1 630 €
9	+1 630 €	+1 415 €	+215 €
10	+1 630 €	+1 606 €	+24 €
11	+1 630 €	+1 702 €	-72 €
12	+1 630 €	+1 801 €	-171 €
13	+1 630 €	+1 903 €	-273 €
14	+1 630 €	+2 008 €	-378 €
15	+1 630 €	+2 115 €	-485 €
16	+1 630 €	+2 225 €	-595 €
17	+1 630 €	+2 338 €	-708 €
18	+1 630 €	+2 455 €	-825 €
19	+1 630 €	+2 574 €	-944 €
20	+1 630 €	+2 697 €	-1 067 €
21	+1 630 €	+2 823 €	-1 193 €
22	+1 630 €	+2 952 €	-1 322 €
23	+1 630 €	+3 085 €	-1 455 €
24	+1 630 €	+3 222 €	-1 592 €
25	+1 630 €	+3 362 €	-1 732 €
Total	+40 750 €	+33 862 €	+6 888 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour