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Maison à vendre

Bien expiré
VilleAssais-les-Jumeaux (79)
Surface126m²
Coût Total167 580€
Loyer Annuel11 880€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 000 €
Surface : 126 m²
Prix au m² : 769,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 26 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 8 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, 5 parkings, Exposition sud-est, Non meublé

A 5 mn d'Airvault, grande maison de caractère à découvrir !

BAISSE DE PRIX !

Située dans un petit village, cette maison vous séduira par ces grands volumes.

Une entrée vous conduit à une vaste cuisine avec sa cheminée et son poêle à granulés, un séjour avec cheminée, une chambre, un bureau, une salle d'eau récente et un toilette séparé.

Au 1er étage, une chambre ainsi qu'un vaste grenier aménageable.

Au 2ème étage, un autre grenier de 75 m² environ entièrement aménageable.

Côté cour, beaucoup de dépendances d'environ 280 m² au sol au total permettant de stoker, bricoler, travailler !

LES ++ Exposition SUD-EST, lumineuse, vastes pièces !

A VOIR !! Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°423 744 556 - Greffe de NIORT) Laurence CORNUAULT Entrepreneur Individuel Réf.934108

Ville : Assais-les-Jumeaux
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79600
Coordonnées : 46.791122, -0.070684
Total : 167 580€
Prix d'acquisition : 97 000€
Travaux : 62 820€
Valeur du bien : 159 820€
Frais de notaire : 7 760€
Coût estimé : 7 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 126m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 990€/mois
Loyer annuel estimé : 11880€/an
Fourchette totale : 775€ - 1265€/mois
Fourchette annuelle : 9299€ - 15178€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :688,75 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :86 783 €
Prix d'achat :97 000 €
Décote à l'achat :+10 217€ (+11.8%)
Marge achat-revente :-80 797€ (-93.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :841,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :48,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 890,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :84 913,10€
Coût de l'assurance :14 663,25€
Taxe foncière : 1 188,03€/an
Soit par mois : 99,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 990,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 989,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :0,50€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 126 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Système de chauffage
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 126 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes électriques
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant des travaux

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 820 €(499 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:8 820€
    Isolation des combles: 126 m² × 70€/m² = 8820€ (incluant main d'œuvre)
  • Système de chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres:14 400€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 900€ = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation de la cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation de la salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol des chambres:2 400€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement du salon:4 200€
    Peinture murs: 15 m² × 40€/m² = 600€, Mise aux normes électriques: 15 m² × 100€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les travaux précédents) = 2100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Assais-les-Jumeaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Système de chauffage, Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 990 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 880 €/an
Calcul : 990 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 842 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 580 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 188 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 436 €
Revenus locatifs : +11 880 €
Charges déductibles : -70 436 €
Résultat foncier Année 1 : -58 556 €(Déficit de 58 556 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 616 €/an
Revenus locatifs : +11 880 €
Charges déductibles : -7 616 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 264 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37155.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 050 €(65% de 97 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 293 €/an
Calcul : 63 050 € × 3,636% = 2 293 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 880 €70 442 €5 847 €-58 561 €21 400 €37 161 €37 161 €
212 118 €7 469 €5 695 €4 649 €--32 513 €
312 360 €7 311 €5 537 €5 049 €--27 464 €
412 607 €7 147 €5 373 €5 460 €--22 004 €
512 860 €6 978 €5 203 €5 882 €--16 122 €
613 117 €6 802 €5 028 €6 315 €--9 807 €
713 379 €6 620 €4 846 €6 759 €--3 048 €
813 647 €6 432 €4 657 €7 215 €---
913 920 €6 236 €4 462 €7 683 €---
1014 198 €6 034 €4 260 €8 164 €---
1114 482 €5 825 €4 050 €8 657 €---
1214 772 €5 608 €3 833 €9 164 €---
1315 067 €5 383 €3 608 €9 684 €---
1415 368 €5 150 €3 375 €10 219 €---
1515 676 €4 909 €3 134 €10 767 €---
1615 989 €4 659 €2 884 €11 331 €---
1716 309 €4 400 €2 625 €11 909 €---
1816 635 €4 132 €2 357 €12 504 €---
1916 968 €3 854 €2 079 €13 114 €---
2017 307 €3 566 €1 792 €13 741 €---
2117 654 €3 268 €1 494 €14 385 €---
2218 007 €2 959 €1 185 €15 047 €---
2318 367 €2 640 €865 €15 727 €---
2418 734 €2 308 €534 €16 426 €---
2519 109 €1 965 €190 €17 144 €---
TOTAL380 530 €192 097 €84 913 €188 433 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 433 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 880 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 495 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 495 €-6 420 €+8 915 €
2+2 495 €0 €+2 495 €
3+2 495 €0 €+2 495 €
4+2 495 €0 €+2 495 €
5+2 495 €0 €+2 495 €
6+2 495 €0 €+2 495 €
7+2 495 €0 €+2 495 €
8+2 495 €+1 250 €+1 245 €
9+2 495 €+2 305 €+190 €
10+2 495 €+2 449 €+46 €
11+2 495 €+2 597 €-102 €
12+2 495 €+2 749 €-254 €
13+2 495 €+2 905 €-410 €
14+2 495 €+3 066 €-571 €
15+2 495 €+3 230 €-735 €
16+2 495 €+3 399 €-904 €
17+2 495 €+3 573 €-1 078 €
18+2 495 €+3 751 €-1 256 €
19+2 495 €+3 934 €-1 439 €
20+2 495 €+4 122 €-1 627 €
21+2 495 €+4 316 €-1 821 €
22+2 495 €+4 514 €-2 019 €
23+2 495 €+4 718 €-2 223 €
24+2 495 €+4 928 €-2 433 €
25+2 495 €+5 143 €-2 648 €
Total+62 375 €+56 530 €+5 845 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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