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Maison à vendre

VillePérigné (79)
Surface176m²
Coût Total183 820€
Loyer Annuel13 136€
Rentabilité7.15%
Cashflow/mois+34€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 500 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 616,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, calme, Pas de cave

PERIGNE Charmante maison, mitoyenne par le pignon arrière avec son jardin sur le devant de la maison. Au calme, elle n'attend que vous pour la réhabiliter à votre convenance. Ses deux belles pièces de 47m² pourront accueillir vos idées de rénovation. Un garage fermé complète le bien. A découvrir rapidement. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Périgné
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79170
Coordonnées : 46.183858, -0.242008
Total : 183 820€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 66 640€
Valeur du bien : 175 140€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 6.22€/m²/mois
Fourchette : 4.86€ - 7.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1095€/mois
Loyer annuel estimé : 13136€/an
Fourchette totale : 855€ - 1401€/mois
Fourchette annuelle : 10263€ - 16812€/an
Rentabilité brute :7.15%
Fourchette de rentabilité :5.58% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 151,49 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :202 663 €
Prix d'achat :108 500 €
Décote à l'achat :-94 163€ (-46.5%)
Marge achat-revente :18 843€ (9.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :183 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :897,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :53,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 951,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 498,39€
Coût de l'assurance :16 084,25€
Taxe foncière : 1 313,56€/an
Soit par mois : 109,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 094,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 060,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :33,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 176 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 176 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 176 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du lavabo et des toilettes, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain avec signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 640 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 600€
    Isolation toiture/combles: 176 m² × 100€/m² = 17600€ (main d'œuvre incluse)
  • Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Fenêtres double vitrage:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€/fenêtre = 22000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Rénovation salle de bain:5 400€
    Carrelage murs et sol: 6 m² × 100€/m² = 600€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 1000€, Électricité: 200€, Main d'œuvre: 1000€ = 2700€
  • Revêtement sol chambres:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 100€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture chambres:900€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 20€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture cuisine:240€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 20€/m² = 240€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:500€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 20€/m² = 500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgné (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 55 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Pompe à chaleur air/eau, Fenêtres double vitrage, Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 095 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 136 €/an
Calcul : 1 095 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 933 €/an
Base de calcul : Emprunt de 183 820 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 643 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 314 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 530 €
Revenus locatifs : +13 136 €
Charges déductibles : -74 530 €
Résultat foncier Année 1 : -61 394 €(Déficit de 61 394 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 994 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 890 €/an
Revenus locatifs : +13 136 €
Charges déductibles : -7 890 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 246 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39994.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 136 €74 536 €5 939 €-61 400 €21 400 €40 000 €40 000 €
213 398 €7 735 €5 778 €5 663 €--34 337 €
313 666 €7 570 €5 613 €6 097 €--28 240 €
413 940 €7 398 €5 441 €6 541 €--21 699 €
514 218 €7 221 €5 264 €6 997 €--14 702 €
614 503 €7 038 €5 082 €7 464 €--7 238 €
714 793 €6 850 €4 893 €7 943 €---
815 089 €6 654 €4 697 €8 434 €---
915 390 €6 453 €4 496 €8 938 €---
1015 698 €6 244 €4 287 €9 454 €---
1116 012 €6 029 €4 072 €9 983 €---
1216 333 €5 807 €3 850 €10 526 €---
1316 659 €5 577 €3 620 €11 082 €---
1416 992 €5 339 €3 382 €11 653 €---
1517 332 €5 094 €3 137 €12 238 €---
1617 679 €4 841 €2 884 €12 838 €---
1718 032 €4 579 €2 622 €13 454 €---
1818 393 €4 308 €2 351 €14 085 €---
1918 761 €4 029 €2 072 €14 732 €---
2019 136 €3 740 €1 783 €15 396 €---
2119 519 €3 441 €1 484 €16 077 €---
2219 909 €3 133 €1 176 €16 776 €---
2320 307 €2 815 €858 €17 493 €---
2420 714 €2 485 €528 €18 228 €---
2521 128 €2 145 €188 €18 982 €---
TOTAL420 738 €201 062 €85 498 €219 677 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 219 677 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 136 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 758 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 758 €-6 420 €+9 178 €
2+2 758 €0 €+2 758 €
3+2 758 €0 €+2 758 €
4+2 758 €0 €+2 758 €
5+2 758 €0 €+2 758 €
6+2 758 €0 €+2 758 €
7+2 758 €+212 €+2 546 €
8+2 758 €+2 530 €+228 €
9+2 758 €+2 681 €+77 €
10+2 758 €+2 836 €-78 €
11+2 758 €+2 995 €-237 €
12+2 758 €+3 158 €-400 €
13+2 758 €+3 325 €-567 €
14+2 758 €+3 496 €-738 €
15+2 758 €+3 671 €-913 €
16+2 758 €+3 851 €-1 093 €
17+2 758 €+4 036 €-1 278 €
18+2 758 €+4 225 €-1 467 €
19+2 758 €+4 420 €-1 662 €
20+2 758 €+4 619 €-1 861 €
21+2 758 €+4 823 €-2 065 €
22+2 758 €+5 033 €-2 275 €
23+2 758 €+5 248 €-2 490 €
24+2 758 €+5 468 €-2 710 €
25+2 758 €+5 695 €-2 937 €
Total+68 950 €+65 903 €+3 047 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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