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Achat : Appartement Clermont-Ferrand (63000)

VilleClermont-Ferrand (63)
Surface91
Coût Total132 772
Loyer Annuel11 838
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois+192
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 79 900 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 878,02 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 91 m², 4 pièces, 3 chambres, 3 salles de bain, 1 balcon, Orientation sud, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

Découvrez ce bel appartement 5 pièces de 91 m², situé Haut Chanturgue, à proximité immédiate des commerces, écoles et transports. Dès l'entrée, vous serez séduit par un séjour spacieux et lumineux de 25 m², offrant un cadre de vie agréable. La cuisine indépendante de 12 m² permet un véritable espace convivial.

L'espace nuit se compose de trois chambres confortables, dont une avec point d'eau, idéal pour plus de praticité. Vous bénéficierez également d'une salle de bains, d'un Wc séparé ,une buanderie et d'un placard de rangement ,un vrai plus au quotidien.

À l'extérieur, profitez d'un grand balcon, parfait pour vos moments de détente, équipé d'un store et sécurisé par des garde-corps récemment refaits à neuf. Les prestations complètent idéalement ce bien : double vitrage, volets roulants, place de parking et cave. Un appartement fonctionnel, lumineux et idéal pour une famille ou un premier achat. À visiter sans tarder !

Cette annonce référence 327115 vous est présentée par votre agent commercial Bsk Immobilier Tugce Kaya (Ei) immatriculé au Rsac de Clermont-Ferrand (63000) sous le numéro voir le numéro0024.

Prix du bien : 79 900,00 € Prix du bien hors honoraires : 73 000,00 € Honoraires Ttc : 9,45 % Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Clermont-Ferrand
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63000
Coordonnées : 45.811590, 3.105370
Total : 132 772
Prix d'acquisition : 79 900
Travaux : 46 480
Valeur du bien : 126 380
Frais de notaire : 6 392
Coût estimé : 6 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 10.84€/m²/mois
Fourchette : 8.46€ - 13.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 987€/mois
Loyer annuel estimé : 11838€/an
Fourchette totale : 770€ - 1264€/mois
Fourchette annuelle : 9243€ - 15162€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :6.96% - 11.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 058,82 €/m²
Basé sur :103 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 353
Prix d'achat :79 900
Décote à l'achat :-16 453 (-17.1%)
Marge achat-revente :-36 419€ (-37.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 772
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :657,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 696,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 504,54
Coût de l'assurance :11 617,55
Taxe foncière : 1 183,83€/an
Soit par mois : 98,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 986,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 794,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :191,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire ou douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 480(511 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:6 800
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 700€ = 6300€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Cuisine:17 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:900
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont-Ferrand (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 987 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 838 €/an
Calcul : 987 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 457 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 772 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 465 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 184 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 480
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 585
Revenus locatifs : +11 838
Charges déductibles : -52 585
Résultat foncier Année 1 : -40 747(Déficit de 40 747 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 347
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 105 €/an
Revenus locatifs : +11 838
Charges déductibles : -6 105
Résultat foncier Années 2+ : 5 733 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19347.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 83852 5904 461-40 75121 400 €19 351 €19 351 €
212 0755 9914 3436 084--13 268 €
312 3175 8694 2206 448--6 820 €
412 5635 7424 0936 821---
512 8145 6113 9627 203---
613 0705 4753 8277 595---
713 3325 3353 6867 997---
813 5985 1893 5418 409---
913 8705 0393 3918 831---
1014 1484 8843 2359 264---
1114 4314 7233 0749 708---
1214 7194 5572 90810 163---
1315 0144 3852 73610 629---
1415 3144 2072 55811 107---
1515 6204 0222 37411 598---
1615 9333 8322 18312 101---
1716 2513 6351 98612 617---
1816 5763 4311 78213 146---
1916 9083 2201 57113 688---
2017 2463 0021 35314 245---
2117 5912 7761 12714 815---
2217 9432 54289415 401---
2318 3022 30165216 001---
2418 6682 05140216 617---
2519 0411 79214317 249---
TOTAL379 184152 19864 505226 98621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 226 986
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 838 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 486 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 486-6 420+8 906
2+2 4860+2 486
3+2 4860+2 486
4+2 4860+2 486
5+2 486+2 161+325
6+2 486+2 279+207
7+2 486+2 399+87
8+2 486+2 523-37
9+2 486+2 649-163
10+2 486+2 779-293
11+2 486+2 912-426
12+2 486+3 049-563
13+2 486+3 189-703
14+2 486+3 332-846
15+2 486+3 479-993
16+2 486+3 630-1 144
17+2 486+3 785-1 299
18+2 486+3 944-1 458
19+2 486+4 106-1 620
20+2 486+4 273-1 787
21+2 486+4 445-1 959
22+2 486+4 620-2 134
23+2 486+4 800-2 314
24+2 486+4 985-2 499
25+2 486+5 175-2 689
Total+62 150+68 096+-5 946
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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