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Maison de village 3 pièces 65 m²

VilleBuxières-les-Mines (03)
Surface65m²
Coût Total90 460€
Loyer Annuel4 971€
Rentabilité5.50%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 761,54 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 3 pièces 65 m²

BUXIÈRES-LES-MINES – Idéal investissement locatif

Maison de village d’environ 70 m² comprenant :

une cuisine, un salon, une salle d’eau avec WC, à l’étage : deux chambres.

Garage attenant permettant un agrandissement d’environ 40 m².

Chauffage électrique et double vitrage.

Bien loué 430 euros par mois. ACTUELLEMENT VIDE

DPE : F – Logement à consommation énergétique excessive.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site : https://www.georisques.gouv.fr/

Surface : 65 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/02/2023

Consommation énergie primaire : 254 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 133 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 290 € et 1 760 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Buxières-les-Mines
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03440
Coordonnées : 46.468820, 2.964569
Total : 90 460€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 37 000€
Valeur du bien : 86 500€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 6.37€/m²/mois
Fourchette : 4.81€ - 8.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 414€/mois
Loyer annuel estimé : 4971€/an
Fourchette totale : 313€ - 548€/mois
Fourchette annuelle : 3755€ - 6581€/an
Rentabilité brute :5.50%
Fourchette de rentabilité :4.15% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :602,37 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :39 154 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :+10 346€ (+26.4%)
Marge achat-revente :-51 306€ (-131.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :452,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 479,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 399,22€
Coût de l'assurance :7 915,25€
Taxe foncière : 497,11€/an
Soit par mois : 41,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 414,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 520,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du plan de travail usé et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Finition des murs et rafraîchissement des deux chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en rénovation nécessitant travaux
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais nécessite vérification

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 000 €(569 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 9000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600€
    Rénovation murs: 24 m² × 150€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Vérification plomberie et électricité: 3000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Buxières-les-Mines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 414 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 971 €/an
Calcul : 414 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 126 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 460 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 317 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 497 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 940 €
Revenus locatifs : +4 971 €
Charges déductibles : -40 940 €
Résultat foncier Année 1 : -35 969 €(Déficit de 35 969 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 569 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 940 €/an
Revenus locatifs : +4 971 €
Charges déductibles : -3 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 031 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14569.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 971 €40 943 €3 129 €-35 972 €21 400 €14 572 €14 572 €
25 070 €3 861 €3 047 €1 209 €--13 363 €
35 172 €3 776 €2 962 €1 396 €--11 967 €
45 275 €3 688 €2 875 €1 587 €--10 380 €
55 381 €3 597 €2 784 €1 784 €--8 596 €
65 488 €3 503 €2 689 €1 985 €--6 611 €
75 598 €3 405 €2 592 €2 193 €--4 418 €
85 710 €3 304 €2 490 €2 406 €--2 012 €
95 824 €3 199 €2 386 €2 625 €---
105 941 €3 091 €2 277 €2 850 €---
116 060 €2 979 €2 165 €3 081 €---
126 181 €2 863 €2 049 €3 318 €---
136 304 €2 742 €1 928 €3 562 €---
146 431 €2 617 €1 804 €3 813 €---
156 559 €2 488 €1 675 €4 071 €---
166 690 €2 355 €1 541 €4 336 €---
176 824 €2 216 €1 402 €4 608 €---
186 961 €2 073 €1 259 €4 888 €---
197 100 €1 924 €1 110 €5 176 €---
207 242 €1 770 €957 €5 472 €---
217 387 €1 611 €797 €5 776 €---
227 534 €1 446 €632 €6 088 €---
237 685 €1 275 €462 €6 410 €---
247 839 €1 099 €285 €6 740 €---
257 996 €915 €102 €7 080 €---
TOTAL159 224 €102 742 €45 399 €56 482 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 482 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 971 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 044 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 044 €-6 420 €+7 464 €
2+1 044 €0 €+1 044 €
3+1 044 €0 €+1 044 €
4+1 044 €0 €+1 044 €
5+1 044 €0 €+1 044 €
6+1 044 €0 €+1 044 €
7+1 044 €0 €+1 044 €
8+1 044 €0 €+1 044 €
9+1 044 €+184 €+860 €
10+1 044 €+855 €+189 €
11+1 044 €+924 €+120 €
12+1 044 €+996 €+48 €
13+1 044 €+1 069 €-25 €
14+1 044 €+1 144 €-100 €
15+1 044 €+1 221 €-177 €
16+1 044 €+1 301 €-257 €
17+1 044 €+1 382 €-338 €
18+1 044 €+1 466 €-422 €
19+1 044 €+1 553 €-509 €
20+1 044 €+1 641 €-597 €
21+1 044 €+1 733 €-689 €
22+1 044 €+1 826 €-782 €
23+1 044 €+1 923 €-879 €
24+1 044 €+2 022 €-978 €
25+1 044 €+2 124 €-1 080 €
Total+26 100 €+16 945 €+9 155 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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