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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTours (37)
Surface61m²
Coût Total145 142€
Loyer Annuel8 854€
Rentabilité6.10%
Cashflow/mois-257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 637,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking

EXCLUSIVITE HUMAN / QUARTIER BEAUJARDIN, à quelques pas de la place, au 3ème étage d'une copropriété bien entretenue avec espaces verts, appartement T3, 61m2 habitables comprenant : entrée, salon, cuisine, cellier, 2 chambres, salle de bains. Cave et stationnement sécurisé. Prévoir travaux de rafraîchissement Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37000
Coordonnées : 47.390532, 0.695114
Total : 145 142€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 37 250€
Valeur du bien : 137 150€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 738€/mois
Loyer annuel estimé : 8854€/an
Fourchette totale : 583€ - 934€/mois
Fourchette annuelle : 6996€ - 11207€/an
Rentabilité brute :6.10%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 428,57 €/m²
Basé sur :627 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 143 €
Prix d'achat :99 900 €
Décote à l'achat :-109 243€ (-52.2%)
Marge achat-revente :64 001€ (30.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 142€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :728,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :42,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 771,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 543,72€
Coût de l'assurance :12 699,92€
Taxe foncière : 885,42€/an
Soit par mois : 73,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 737,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 995,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-257,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 61 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - usure minime, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 250 €(611 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (inclus main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 738 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 854 €/an
Calcul : 738 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 142 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 508 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 885 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 503 €
Revenus locatifs : +8 854 €
Charges déductibles : -45 503 €
Résultat foncier Année 1 : -36 649 €(Déficit de 36 649 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 249 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 253 €/an
Revenus locatifs : +8 854 €
Charges déductibles : -8 253 €
Résultat foncier Années 2+ : 601 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15248.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 854 €45 508 €5 064 €-36 654 €21 400 €15 254 €15 254 €
29 031 €8 126 €4 932 €906 €--14 348 €
39 212 €7 989 €4 795 €1 223 €--13 125 €
49 396 €7 847 €4 653 €1 549 €--11 576 €
59 584 €7 700 €4 507 €1 884 €--9 692 €
69 776 €7 548 €4 354 €2 228 €--7 464 €
79 971 €7 390 €4 197 €2 581 €--4 883 €
810 171 €7 227 €4 034 €2 944 €--1 939 €
910 374 €7 058 €3 864 €3 316 €---
1010 582 €6 883 €3 689 €3 699 €---
1110 793 €6 701 €3 508 €4 092 €---
1211 009 €6 513 €3 320 €4 496 €---
1311 229 €6 319 €3 125 €4 911 €---
1411 454 €6 117 €2 923 €5 337 €---
1511 683 €5 908 €2 714 €5 775 €---
1611 917 €5 691 €2 498 €6 225 €---
1712 155 €5 467 €2 274 €6 688 €---
1812 398 €5 235 €2 042 €7 163 €---
1912 646 €4 994 €1 801 €7 652 €---
2012 899 €4 745 €1 552 €8 154 €---
2113 157 €4 487 €1 294 €8 670 €---
2213 420 €4 220 €1 026 €9 200 €---
2313 688 €3 943 €749 €9 746 €---
2413 962 €3 656 €462 €10 306 €---
2514 241 €3 358 €165 €10 883 €---
TOTAL283 601 €190 629 €73 544 €92 972 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 972 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 854 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 859 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 859 €-6 420 €+8 279 €
2+1 859 €0 €+1 859 €
3+1 859 €0 €+1 859 €
4+1 859 €0 €+1 859 €
5+1 859 €0 €+1 859 €
6+1 859 €0 €+1 859 €
7+1 859 €0 €+1 859 €
8+1 859 €0 €+1 859 €
9+1 859 €+413 €+1 446 €
10+1 859 €+1 110 €+749 €
11+1 859 €+1 228 €+631 €
12+1 859 €+1 349 €+510 €
13+1 859 €+1 473 €+386 €
14+1 859 €+1 601 €+258 €
15+1 859 €+1 732 €+127 €
16+1 859 €+1 868 €-9 €
17+1 859 €+2 006 €-147 €
18+1 859 €+2 149 €-290 €
19+1 859 €+2 295 €-436 €
20+1 859 €+2 446 €-587 €
21+1 859 €+2 601 €-742 €
22+1 859 €+2 760 €-901 €
23+1 859 €+2 924 €-1 065 €
24+1 859 €+3 092 €-1 233 €
25+1 859 €+3 265 €-1 406 €
Total+46 475 €+27 892 €+18 583 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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