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Maison de ville 3 pièces 72 m²

VilleMagnac-Laval (87)
Surface72m²
Coût Total101 595€
Loyer Annuel5 939€
Rentabilité5.85%
Cashflow/mois-80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 088 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 806,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 pièces 72 m² - Maison de ville de 3 pièces principales

A MAGNAC LAVAL, venez visiter cette maison de ville entièrement rénovée et meublée avec gout. Elle est composée : au rez-de-chaussée, un salon-séjour, cuisine équipée, au premier étage, une chambre et salle d'eau-wc, identique au second étage et un grenier-mezzanine. Un jardin non attenant avec un abri en bois complètent ce bien. Honoraires à charge acquéreur : 9.6% Référence annonce : 363-1546 Date de réalisation du diagnostic : 06/12/2023 Prix hors honoraires : 53 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 510 € et 2 090 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Magnac-Laval
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87190
Coordonnées : 46.219723, 1.169570
Total : 101 595€
Prix d'acquisition : 58 088€
Travaux : 38 860€
Valeur du bien : 96 948€
Frais de notaire : 4 647€
Coût estimé : 4 647€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 495€/mois
Loyer annuel estimé : 5939€/an
Fourchette totale : 381€ - 643€/mois
Fourchette annuelle : 4569€ - 7718€/an
Rentabilité brute :5.85%
Fourchette de rentabilité :4.50% - 7.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :555,96 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :40 029 €
Prix d'achat :58 088 €
Décote à l'achat :+18 059€ (+45.1%)
Marge achat-revente :-61 566€ (-153.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 595€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :496,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,79€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 524,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 253,88€
Coût de l'assurance :8 635,58€
Taxe foncière : 593,86€/an
Soit par mois : 49,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 494,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-79,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 72 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise aux normes de l'électricité et plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 860 €(540 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:5 760€
    Isolation toiture/combles: 72 m² × 80€/m² = 5760€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:960€
    Peinture et mise aux normes électricité et plomberie: 8 m² × 120€/m² = 960€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 460€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 939 €/an
Calcul : 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 595 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 345 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 594 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 078 €
Revenus locatifs : +5 939 €
Charges déductibles : -43 078 €
Résultat foncier Année 1 : -37 140 €(Déficit de 37 140 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 740 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 218 €/an
Revenus locatifs : +5 939 €
Charges déductibles : -4 218 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 720 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15739.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 58 088 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 757 €(65% de 58 088 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 373 €/an
Calcul : 37 757 € × 3,636% = 1 373 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 939 €43 082 €3 282 €-37 143 €21 400 €15 743 €15 743 €
26 057 €4 133 €3 194 €1 924 €--13 819 €
36 179 €4 041 €3 102 €2 137 €--11 681 €
46 302 €3 947 €3 007 €2 355 €--9 326 €
56 428 €3 849 €2 910 €2 579 €--6 747 €
66 557 €3 748 €2 809 €2 809 €--3 938 €
76 688 €3 643 €2 704 €3 044 €--893 €
86 822 €3 535 €2 596 €3 286 €---
96 958 €3 424 €2 485 €3 534 €---
107 097 €3 309 €2 370 €3 788 €---
117 239 €3 190 €2 251 €4 049 €---
127 384 €3 067 €2 128 €4 317 €---
137 532 €2 940 €2 001 €4 592 €---
147 682 €2 809 €1 869 €4 873 €---
157 836 €2 673 €1 734 €5 163 €---
167 993 €2 533 €1 594 €5 459 €---
178 152 €2 388 €1 449 €5 764 €---
188 315 €2 239 €1 300 €6 077 €---
198 482 €2 084 €1 145 €6 397 €---
208 651 €1 925 €985 €6 727 €---
218 824 €1 760 €820 €7 065 €---
229 001 €1 589 €650 €7 412 €---
239 181 €1 413 €474 €7 768 €---
249 365 €1 231 €292 €8 133 €---
259 552 €1 043 €104 €8 508 €---
TOTAL190 215 €109 596 €47 254 €80 619 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 619 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 939 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 247 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 247 €-6 420 €+7 667 €
2+1 247 €0 €+1 247 €
3+1 247 €0 €+1 247 €
4+1 247 €0 €+1 247 €
5+1 247 €0 €+1 247 €
6+1 247 €0 €+1 247 €
7+1 247 €0 €+1 247 €
8+1 247 €+718 €+529 €
9+1 247 €+1 060 €+187 €
10+1 247 €+1 136 €+111 €
11+1 247 €+1 215 €+32 €
12+1 247 €+1 295 €-48 €
13+1 247 €+1 377 €-130 €
14+1 247 €+1 462 €-215 €
15+1 247 €+1 549 €-302 €
16+1 247 €+1 638 €-391 €
17+1 247 €+1 729 €-482 €
18+1 247 €+1 823 €-576 €
19+1 247 €+1 919 €-672 €
20+1 247 €+2 018 €-771 €
21+1 247 €+2 119 €-872 €
22+1 247 €+2 223 €-976 €
23+1 247 €+2 330 €-1 083 €
24+1 247 €+2 440 €-1 193 €
25+1 247 €+2 553 €-1 306 €
Total+31 175 €+24 186 €+6 989 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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