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Détails du bien

VilleFleurance (32)
Surface845m²
Coût Total878 320€
Loyer Annuel78 719€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+1 298€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 749 000 €
Surface : 845 m²
Prix au m² : 886,39 €/m²
Chambres : 10
Pièces : 17
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 4, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

GERS - FLEURANCE

Au sein d'un parc de 2,26 ha, belle demeure bourgeoise de 353 m² habitables repartis en 12 pièces principales dont un salon, salle à manger, salle de jeu et 5 chambres. Construit sur une cave avec un chauffage à pellet. Une maison d'amis de 185 m² est composée d'une pièce de vie et de 4 chambres dont plusieurs en suite. Un autre bâtiment abrite le garage au rez-de-chaussée et un loft de 47 m² au 1er étage avec mezzanine. Une piscine de 12x6 m avec un volet sécurisé et des terrasses complètent cet ensemble disposant de plusieurs entrées. Proche du centre-ville et de ses commodités.

Avec ses beaux éléments d'architecture, cette propriété sans vis-à-vis ni nuisance, peut convenir pour une résidence principale ou secondaire, pour une activité touristique ou libérale.

Classe énergie : D Classe climat : B

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2460 euros et 3360 euros par an. Prix indexés au 1er janvier 2021.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Fleurance
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32500
Total : 878 320€
Prix d'acquisition : 749 000€
Travaux : 69 400€
Valeur du bien : 818 400€
Frais de notaire : 59 920€
Coût estimé : 59 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 845m²
Loyer prédit : 7.76€/m²/mois
Fourchette : 6.15€ - 9.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 6560€/mois
Loyer annuel estimé : 78719€/an
Fourchette totale : 5197€ - 8280€/mois
Fourchette annuelle : 62369€ - 99354€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :7.10% - 11.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 419,11 €/m²
Basé sur :132 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 199 144 €
Prix d'achat :749 000 €
Décote à l'achat :-450 144€ (-37.5%)
Marge achat-revente :320 824€ (26.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :878 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :4 350,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :256,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 4 606,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :426 713,70€
Coût de l'assurance :76 853,00€
Taxe foncière : 7 871,87€/an
Soit par mois : 655,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 6 559,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 5 262,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 297,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 223 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 845 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage à pellet
Quantité: 1 système pour 845 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 - Cuisine sans photo, état moyen à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 - Salle de bain sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres (environ 100 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, état moyen à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 10 chambres
Quantité: 10 chambres
Raison: État 4/5 - Chambres sans photo, mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 400 €(82 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:16 900€
    Isolation des combles: 845 m² × 20€/m² = 16900€ (prix moyen pour laine soufflée, main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Remplacement de 11 fenêtres: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (prix moyen pour double vitrage performant, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:15 000€
    Mise à jour de la cuisine complète: 15000€ (prix moyen pour rénovation complète, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation complète de la salle de bain: 6000€ (prix moyen pour salle de bain complète, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Pose de parquet flottant: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture des murs et plafonds: 100 m² × 30€/m² = 3000€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Électricité:1 200€
    Mise aux normes de l'électricité: 10 chambres × 120€/chambre = 1200€ (prix moyen, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fleurance (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 38 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 6 560 €/mois
Revenus locatifs annuels : 78 719 €/an
Calcul : 6 560 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 29 483 €/an
Base de calcul : Emprunt de 878 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 074 €/an
Calcul : 256 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 872 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 109 829 €
Revenus locatifs : +78 719 €
Charges déductibles : -109 829 €
Résultat foncier Année 1 : -31 110 €(Déficit de 31 110 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 710 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 40 429 €/an
Revenus locatifs : +78 719 €
Charges déductibles : -40 429 €
Résultat foncier Années 2+ : 38 290 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9710.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 749 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 486 850 €(65% de 749 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 17 704 €/an
Calcul : 486 850 € × 3,636% = 17 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
178 719 €109 857 €29 511 €-31 139 €21 400 €9 739 €9 739 €
280 293 €39 674 €28 728 €40 619 €---
381 899 €38 863 €27 917 €43 036 €---
483 537 €38 025 €27 079 €45 512 €---
585 208 €37 157 €26 211 €48 051 €---
686 912 €36 259 €25 313 €50 652 €---
788 650 €35 331 €24 385 €53 319 €---
890 423 €34 370 €23 424 €56 053 €---
992 231 €33 376 €22 430 €58 855 €---
1094 076 €32 348 €21 402 €61 728 €---
1195 958 €31 285 €20 339 €64 673 €---
1297 877 €30 184 €19 238 €67 693 €---
1399 834 €29 046 €18 100 €70 789 €---
14101 831 €27 868 €16 922 €73 963 €---
15103 868 €26 650 €15 704 €77 218 €---
16105 945 €25 389 €14 443 €80 556 €---
17108 064 €24 085 €13 139 €83 979 €---
18110 225 €22 736 €11 790 €87 489 €---
19112 430 €21 341 €10 395 €91 089 €---
20114 678 €19 897 €8 951 €94 781 €---
21116 972 €18 403 €7 457 €98 569 €---
22119 311 €16 858 €5 912 €102 453 €---
23121 698 €15 260 €4 314 €106 438 €---
24124 131 €13 606 €2 660 €110 526 €---
25126 614 €11 895 €949 €114 719 €---
TOTAL2 521 383 €769 763 €426 714 €1 751 620 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 751 620 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 78 719 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +16 531 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+16 531 €-6 420 €+22 951 €
2+16 531 €+9 264 €+7 267 €
3+16 531 €+12 911 €+3 620 €
4+16 531 €+13 654 €+2 877 €
5+16 531 €+14 415 €+2 116 €
6+16 531 €+15 196 €+1 335 €
7+16 531 €+15 996 €+535 €
8+16 531 €+16 816 €-285 €
9+16 531 €+17 657 €-1 126 €
10+16 531 €+18 518 €-1 987 €
11+16 531 €+19 402 €-2 871 €
12+16 531 €+20 308 €-3 777 €
13+16 531 €+21 237 €-4 706 €
14+16 531 €+22 189 €-5 658 €
15+16 531 €+23 165 €-6 634 €
16+16 531 €+24 167 €-7 636 €
17+16 531 €+25 194 €-8 663 €
18+16 531 €+26 247 €-9 716 €
19+16 531 €+27 327 €-10 796 €
20+16 531 €+28 434 €-11 903 €
21+16 531 €+29 571 €-13 040 €
22+16 531 €+30 736 €-14 205 €
23+16 531 €+31 931 €-15 400 €
24+16 531 €+33 158 €-16 627 €
25+16 531 €+34 416 €-17 885 €
Total+413 275 €+525 486 €+-112 211 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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