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Détails du bien

Bien expiré
VilleRochechouart (87)
Surface193m²
Coût Total197 020€
Loyer Annuel16 308€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 777,2 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Maison individuelle 193m² sur parcelle de 1856m² comprenant au RdC : entrée, cuisine meublée, salle à manger-salon avec cheminée à foyer ouvert, véranda (10.48m²), wc-lave main, trois chambres, salle d'eau, w.c, pièce détente, buanderie (15.21m²) local avec vitrine (5.51m²). A l'étage ; palier avec balcon, chambre avec salle d'eau-wc, deux greniers (12 et 26m²). Cave sous partie (18m²). Garage-atelier attenant (30m²). Jardin, petit bassin, Abri tôlé (30m²) Taxe foncière 1486€ Installation de chauffage central au gaz de ville. Chaudière Frisquet année 2000 à remplacer. Huisseries simple vitrage. Raccordement à l'assainissement collectif contrôlé.

Ville : Rochechouart
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87600
Total : 197 020€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 35 020€
Valeur du bien : 185 020€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 7.04€/m²/mois
Fourchette : 5.27€ - 9.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 1359€/mois
Loyer annuel estimé : 16308€/an
Fourchette totale : 1018€ - 1815€/mois
Fourchette annuelle : 12211€ - 21779€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.20% - 11.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :973,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :57,46€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 031,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 088,30€
Coût de l'assurance :17 239,25€
Taxe foncière : 1 486,00€/an
Soit par mois : 123,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 358,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 154,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :203,99€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 376 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière Frisquet de 2000 par une nouvelle chaudière à condensation au gaz
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE F - Maison - Remplacement nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des huisseries simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation pour 193 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique, amélioration de l'isolation
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 193 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour l'amélioration énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 020 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière à condensation: 1 × 4000€ + 500€ (main d'œuvre) = 4500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 8 × 700€ = 5600€ (pose comprise)
  • Isolation:7 720€
    Isolation combles: 193 m² × 40€/m² = 7720€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:4 800€
    Rénovation lourde chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 400€
    Rénovation lourde salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 400€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochechouart (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 359 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 308 €/an
Calcul : 1 359 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 574 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 020 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 486 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 770 €
Revenus locatifs : +16 308 €
Charges déductibles : -43 770 €
Résultat foncier Année 1 : -27 462 €(Déficit de 27 462 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 062 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 750 €/an
Revenus locatifs : +16 308 €
Charges déductibles : -8 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 558 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6062.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 308 €43 776 €6 581 €-27 468 €21 400 €6 068 €6 068 €
216 634 €8 581 €6 405 €8 053 €---
316 967 €8 400 €6 224 €8 567 €---
417 306 €8 212 €6 037 €9 094 €---
517 652 €8 019 €5 843 €9 634 €---
618 005 €7 818 €5 642 €10 187 €---
718 365 €7 611 €5 435 €10 755 €---
818 733 €7 396 €5 221 €11 336 €---
919 107 €7 174 €4 999 €11 933 €---
1019 489 €6 945 €4 769 €12 545 €---
1119 879 €6 707 €4 532 €13 172 €---
1220 277 €6 462 €4 286 €13 815 €---
1320 682 €6 208 €4 032 €14 474 €---
1421 096 €5 945 €3 770 €15 151 €---
1521 518 €5 673 €3 498 €15 844 €---
1621 948 €5 392 €3 217 €16 556 €---
1722 387 €5 102 €2 926 €17 285 €---
1822 835 €4 801 €2 625 €18 034 €---
1923 292 €4 490 €2 314 €18 802 €---
2023 757 €4 168 €1 993 €19 589 €---
2124 233 €3 836 €1 660 €20 397 €---
2224 717 €3 492 €1 316 €21 226 €---
2325 212 €3 136 €960 €22 076 €---
2425 716 €2 767 €592 €22 948 €---
2526 230 €2 387 €211 €23 843 €---
TOTAL522 344 €184 498 €95 088 €337 847 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 337 847 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 308 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 425 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 425 €-6 420 €+9 845 €
2+3 425 €+595 €+2 830 €
3+3 425 €+2 570 €+855 €
4+3 425 €+2 728 €+697 €
5+3 425 €+2 890 €+535 €
6+3 425 €+3 056 €+369 €
7+3 425 €+3 226 €+199 €
8+3 425 €+3 401 €+24 €
9+3 425 €+3 580 €-155 €
10+3 425 €+3 763 €-338 €
11+3 425 €+3 952 €-527 €
12+3 425 €+4 144 €-719 €
13+3 425 €+4 342 €-917 €
14+3 425 €+4 545 €-1 120 €
15+3 425 €+4 753 €-1 328 €
16+3 425 €+4 967 €-1 542 €
17+3 425 €+5 186 €-1 761 €
18+3 425 €+5 410 €-1 985 €
19+3 425 €+5 640 €-2 215 €
20+3 425 €+5 877 €-2 452 €
21+3 425 €+6 119 €-2 694 €
22+3 425 €+6 368 €-2 943 €
23+3 425 €+6 623 €-3 198 €
24+3 425 €+6 884 €-3 459 €
25+3 425 €+7 153 €-3 728 €
Total+85 625 €+101 354 €+-15 729 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 91 jours
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