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Achat maison 2 étages

Bien expiré
VilleCastets (40)
Surface320m²
Coût Total368 340€
Loyer Annuel36 566€
Rentabilité9.93%
Cashflow/mois+815€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 500 €
Surface : 320 m²
Prix au m² : 829,69 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 12
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 1 Terrasse, Surface de 320 m², Bâtiment de 2 étages, 12 Pièces, 9 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel fuel, 4 Parkings, Terrain de 366 m²

Maison de bourg d'environ 300 m² avec 9 chambres, 2 salles d'eau, salon, dressing, cuisine et un grand espace de 45 m² anciennement commercial. Garage de 33 m² en sous-sol, possibilité d'aménager le grenier. Terrasse, cour et 3 places de parking viennent compléter ce bien. Une opportunité unique en plein centre de Castets.

Ville : Castets
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40260
Coordonnées : 43.835890, -1.154950
Total : 368 340€
Prix d'acquisition : 265 500€
Travaux : 81 600€
Valeur du bien : 347 100€
Frais de notaire : 21 240€
Coût estimé : 21 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 320m²
Loyer prédit : 9.52€/m²/mois
Fourchette : 7.20€ - 12.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 3047€/mois
Loyer annuel estimé : 36566€/an
Fourchette totale : 2305€ - 4028€/mois
Fourchette annuelle : 27664€ - 48333€/an
Rentabilité brute :9.93%
Fourchette de rentabilité :7.51% - 13.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :368 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 820,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :107,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 927,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :177 772,94€
Coût de l'assurance :32 229,75€
Taxe foncière : 3 656,62€/an
Soit par mois : 304,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 047,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 232,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :814,65€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 197 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 320 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 320 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 40 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Réparation plafond
Réparation des fissures au plafond du salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 3/5 visible - fissures au plafond nécessitant intervention

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 600 €(255 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 800€
    Isolation toiture/combles: 320 m² × 40€/m² = 12800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:32 000€
    Fenêtres double vitrage: 40 fenêtres × 800€ = 32000€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (mobilier, électroménager, pose incluse)
  • Chambres:10 800€
    Parquet flottant: 108 m² × 100€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 500€
    Réparation plafond: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Castets (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 57 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 047 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 566 €/an
Calcul : 3 047 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 291 €/an
Base de calcul : Emprunt de 368 340 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 289 €/an
Calcul : 107 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 657 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 98 837 €
Revenus locatifs : +36 566 €
Charges déductibles : -98 837 €
Résultat foncier Année 1 : -62 271 €(Déficit de 62 271 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 871 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 237 €/an
Revenus locatifs : +36 566 €
Charges déductibles : -17 237 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 329 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40870.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 575 €(65% de 265 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 275 €/an
Calcul : 172 575 € × 3,636% = 6 275 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 566 €98 849 €12 303 €-62 283 €21 400 €40 883 €40 883 €
237 297 €16 921 €11 975 €20 376 €--20 506 €
338 043 €16 582 €11 637 €21 461 €---
438 804 €16 232 €11 286 €22 572 €---
539 580 €15 870 €10 924 €23 711 €---
640 372 €15 495 €10 549 €24 877 €---
741 179 €15 107 €10 161 €26 073 €---
842 003 €14 706 €9 760 €27 297 €---
942 843 €14 291 €9 345 €28 552 €---
1043 700 €13 862 €8 916 €29 838 €---
1144 574 €13 418 €8 472 €31 156 €---
1245 465 €12 959 €8 013 €32 506 €---
1346 375 €12 484 €7 538 €33 890 €---
1447 302 €11 993 €7 047 €35 309 €---
1548 248 €11 485 €6 539 €36 763 €---
1649 213 €10 960 €6 014 €38 253 €---
1750 197 €10 416 €5 471 €39 781 €---
1851 201 €9 854 €4 908 €41 347 €---
1952 225 €9 273 €4 327 €42 953 €---
2053 270 €8 671 €3 726 €44 599 €---
2154 335 €8 049 €3 104 €46 286 €---
2255 422 €7 406 €2 460 €48 016 €---
2356 531 €6 741 €1 795 €49 790 €---
2457 661 €6 052 €1 107 €51 609 €---
2558 814 €5 341 €395 €53 474 €---
TOTAL1 171 225 €383 018 €177 773 €788 207 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 788 207 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 566 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 679 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 679 €-6 420 €+14 099 €
2+7 679 €0 €+7 679 €
3+7 679 €+286 €+7 393 €
4+7 679 €+6 772 €+907 €
5+7 679 €+7 113 €+566 €
6+7 679 €+7 463 €+216 €
7+7 679 €+7 822 €-143 €
8+7 679 €+8 189 €-510 €
9+7 679 €+8 566 €-887 €
10+7 679 €+8 951 €-1 272 €
11+7 679 €+9 347 €-1 668 €
12+7 679 €+9 752 €-2 073 €
13+7 679 €+10 167 €-2 488 €
14+7 679 €+10 593 €-2 914 €
15+7 679 €+11 029 €-3 350 €
16+7 679 €+11 476 €-3 797 €
17+7 679 €+11 934 €-4 255 €
18+7 679 €+12 404 €-4 725 €
19+7 679 €+12 886 €-5 207 €
20+7 679 €+13 380 €-5 701 €
21+7 679 €+13 886 €-6 207 €
22+7 679 €+14 405 €-6 726 €
23+7 679 €+14 937 €-7 258 €
24+7 679 €+15 483 €-7 804 €
25+7 679 €+16 042 €-8 363 €
Total+191 975 €+236 462 €+-44 487 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 136 jours
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