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Achat : Appartement Blois (41000)

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface50m²
Coût Total96 480€
Loyer Annuel8 645€
Rentabilité8.96%
Cashflow/mois+10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 66 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 320 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 50 m², 2 pièces, 1 chambre, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, 1 place de parking

Découvrez cet appartement de 50 m² situé au 2ème étage d'un immeuble des années 70 à Blois. Ce bien se compose de 2 pièces, dont une chambre, et bénéficie d'une vue dégagée. Proche de toutes commodités, vous trouverez à proximité une épicerie, un hypermarché, une pharmacie et tous commerces nécessaires au quotidien. La situation est calme, avec un accès au bus en seulement 1 minute, à l'école en 1 minute et à la gare en 8 minutes.

L'appartement est construit en parpaing et dispose de fenêtres en bois simple vitrage. L'assainissement est raccordé au tout à l'égout. Vous apprécierez également la présence d'un balcon, d'une cave et d'un stationnement extérieur. La connexion Adsl et la fibre optique sont possibles, offrant un confort moderne.

Ce bien est idéal pour un investisseur souhaitant se positionner sur le marché immobilier de Blois. Ne manquez pas cette opportunité au prix de 68 200 euros. Contactez Dukens au °voir le numéro ou Nestenn Saint-Gervais au ° Copropriété de 368 lots (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1600 euros. Dukens Disla (Ei) Agent Commercial - Numéro Rsac : - . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Georisques. Gouv. Fr

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.595580, 1.318640
Total : 96 480€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 25 200€
Valeur du bien : 91 200€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 14.41€/m²/mois
Fourchette : 11.87€ - 17.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 720€/mois
Loyer annuel estimé : 8645€/an
Fourchette totale : 593€ - 875€/mois
Fourchette annuelle : 7119€ - 10499€/an
Rentabilité brute :8.96%
Fourchette de rentabilité :7.38% - 10.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :476,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 504,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 564,41€
Coût de l'assurance :8 442,00€
Taxe foncière : 864,53€/an
Soit par mois : 72,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 133,33€/mois
Soit par an : 1 599,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 720,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 710,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :10,11€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 290 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage collectif ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain : nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement de la peinture et vérification de l'électricité (prises, éclairage)
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement de la peinture et vérification de l'électricité (prises, éclairage) dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 200 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3000€ (inclut main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Électricité salon: 1 salon × 750€ = 750€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les travaux précédents)
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambre: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité chambre: 1 chambre × 840€ = 840€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans les travaux précédents)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois. Les prix incluent la main d'œuvre. Les coûts des matériaux sont adaptés à la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 720 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 645 €/an
Calcul : 720 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 219 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 480 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 865 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 222 €
Revenus locatifs : +8 645 €
Charges déductibles : -31 222 €
Résultat foncier Année 1 : -22 576 €(Déficit de 22 576 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 176 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 022 €/an
Revenus locatifs : +8 645 €
Charges déductibles : -6 022 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 624 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1176.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 645 €31 225 €3 223 €-22 579 €21 400 €1 179 €1 179 €
28 818 €5 939 €3 137 €2 879 €---
38 995 €5 850 €3 048 €3 144 €---
49 174 €5 758 €2 956 €3 416 €---
59 358 €5 663 €2 861 €3 695 €---
69 545 €5 565 €2 763 €3 980 €---
79 736 €5 464 €2 662 €4 272 €---
89 931 €5 359 €2 556 €4 572 €---
910 129 €5 250 €2 448 €4 879 €---
1010 332 €5 138 €2 335 €5 194 €---
1110 539 €5 021 €2 219 €5 517 €---
1210 749 €4 901 €2 099 €5 848 €---
1310 964 €4 777 €1 975 €6 188 €---
1411 184 €4 648 €1 846 €6 536 €---
1511 407 €4 515 €1 713 €6 892 €---
1611 635 €4 377 €1 575 €7 258 €---
1711 868 €4 235 €1 433 €7 633 €---
1812 106 €4 088 €1 286 €8 018 €---
1912 348 €3 936 €1 133 €8 412 €---
2012 595 €3 778 €976 €8 817 €---
2112 846 €3 615 €813 €9 231 €---
2213 103 €3 447 €644 €9 657 €---
2313 365 €3 272 €470 €10 093 €---
2413 633 €3 092 €290 €10 541 €---
2513 905 €2 906 €103 €11 000 €---
TOTAL276 912 €141 819 €46 564 €135 093 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 135 093 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 645 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 816 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 816 €-6 420 €+8 236 €
2+1 816 €+510 €+1 306 €
3+1 816 €+943 €+873 €
4+1 816 €+1 025 €+791 €
5+1 816 €+1 108 €+708 €
6+1 816 €+1 194 €+622 €
7+1 816 €+1 282 €+534 €
8+1 816 €+1 372 €+444 €
9+1 816 €+1 464 €+352 €
10+1 816 €+1 558 €+258 €
11+1 816 €+1 655 €+161 €
12+1 816 €+1 754 €+62 €
13+1 816 €+1 856 €-40 €
14+1 816 €+1 961 €-145 €
15+1 816 €+2 068 €-252 €
16+1 816 €+2 177 €-361 €
17+1 816 €+2 290 €-474 €
18+1 816 €+2 405 €-589 €
19+1 816 €+2 524 €-708 €
20+1 816 €+2 645 €-829 €
21+1 816 €+2 769 €-953 €
22+1 816 €+2 897 €-1 081 €
23+1 816 €+3 028 €-1 212 €
24+1 816 €+3 162 €-1 346 €
25+1 816 €+3 300 €-1 484 €
Total+45 400 €+40 528 €+4 872 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 226 jours
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