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Maison de village 2 pièces 101 m²

VilleSaint-Jean-Pla-de-Corts (66)
Surface101m²
Coût Total134 340€
Loyer Annuel12 667€
Rentabilité9.43%
Cashflow/mois+238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 76 000 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 752,48 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village 2 pièces 101 m²

Efficac'Immo vous propose en exclusivité :

Située sur Saint-Jean-Pla-De-Corts, maison de village traversante sur 3 niveaux de 101.02m2 habitables, à rénover entièrement.

Les plus : Terrasse d'environ 17m2 Façade refaite en 2024

Swann VELLARD, votre conseillère Efficac’Immo immatriculée au RSAC de PERPIGNAN sous le numéro 900 140 559. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques: www.georisques.gouv.fr

Surface : 101 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/04/2026

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Saint-Jean-Pla-de-Corts
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66490
Coordonnées : 42.514294, 2.786629
Total : 134 340€
Prix d'acquisition : 76 000€
Travaux : 52 260€
Valeur du bien : 128 260€
Frais de notaire : 6 080€
Coût estimé : 6 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 10.45€/m²/mois
Fourchette : 7.67€ - 14.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1056€/mois
Loyer annuel estimé : 12667€/an
Fourchette totale : 775€ - 1438€/mois
Fourchette annuelle : 9299€ - 17254€/an
Rentabilité brute :9.43%
Fourchette de rentabilité :6.92% - 12.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 348,48 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :237 196 €
Prix d'achat :76 000 €
Décote à l'achat :-161 196€ (-68.0%)
Marge achat-revente :102 856€ (43.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :672,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :39,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 711,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 421,31€
Coût de l'assurance :11 754,75€
Taxe foncière : 1 266,66€/an
Soit par mois : 105,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 055,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :238,28€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (101 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, et équipements
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, et WC, ainsi que carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, y compris murs et revêtement de sol
Quantité: salon complet (~15 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la chambre, y compris murs et revêtement de sol
Quantité: chambre complète (~12 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambre en très mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 260 €(517 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Isolation:6 060€
    Isolation toiture/combles: 101 m² × 60€/m² = 6060€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant la main d'œuvre) + Électroménager: 2000€
  • Salle de bain:7 200€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Rénovation complète chambre: 12 m² × 200€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-Pla-de-Corts (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 056 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 667 €/an
Calcul : 1 056 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 340 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 470 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 267 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 640 €
Revenus locatifs : +12 667 €
Charges déductibles : -58 640 €
Résultat foncier Année 1 : -45 973 €(Déficit de 45 973 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 573 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 380 €/an
Revenus locatifs : +12 667 €
Charges déductibles : -6 380 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 287 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24573.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 76 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 400 €(65% de 76 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 796 €/an
Calcul : 49 400 € × 3,636% = 1 796 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 667 €58 644 €4 647 €-45 978 €21 400 €24 578 €24 578 €
212 920 €6 262 €4 526 €6 658 €--17 920 €
313 178 €6 136 €4 400 €7 042 €--10 878 €
413 442 €6 006 €4 269 €7 436 €--3 442 €
513 711 €5 871 €4 134 €7 840 €---
613 985 €5 731 €3 994 €8 254 €---
714 265 €5 586 €3 849 €8 679 €---
814 550 €5 435 €3 699 €9 115 €---
914 841 €5 280 €3 543 €9 561 €---
1015 138 €5 119 €3 382 €10 019 €---
1115 441 €4 952 €3 215 €10 488 €---
1215 749 €4 779 €3 043 €10 970 €---
1316 064 €4 601 €2 864 €11 464 €---
1416 386 €4 415 €2 679 €11 970 €---
1516 713 €4 224 €2 487 €12 490 €---
1617 048 €4 025 €2 288 €13 023 €---
1717 389 €3 819 €2 083 €13 569 €---
1817 736 €3 606 €1 870 €14 130 €---
1918 091 €3 386 €1 649 €14 705 €---
2018 453 €3 158 €1 421 €15 295 €---
2118 822 €2 921 €1 184 €15 901 €---
2219 198 €2 676 €939 €16 522 €---
2319 582 €2 422 €686 €17 160 €---
2419 974 €2 160 €423 €17 814 €---
2520 373 €1 888 €151 €18 486 €---
TOTAL405 716 €163 103 €67 421 €242 613 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 242 613 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 667 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 660 €-6 420 €+9 080 €
2+2 660 €0 €+2 660 €
3+2 660 €0 €+2 660 €
4+2 660 €0 €+2 660 €
5+2 660 €+1 319 €+1 341 €
6+2 660 €+2 476 €+184 €
7+2 660 €+2 604 €+56 €
8+2 660 €+2 734 €-74 €
9+2 660 €+2 868 €-208 €
10+2 660 €+3 006 €-346 €
11+2 660 €+3 147 €-487 €
12+2 660 €+3 291 €-631 €
13+2 660 €+3 439 €-779 €
14+2 660 €+3 591 €-931 €
15+2 660 €+3 747 €-1 087 €
16+2 660 €+3 907 €-1 247 €
17+2 660 €+4 071 €-1 411 €
18+2 660 €+4 239 €-1 579 €
19+2 660 €+4 412 €-1 752 €
20+2 660 €+4 589 €-1 929 €
21+2 660 €+4 770 €-2 110 €
22+2 660 €+4 957 €-2 297 €
23+2 660 €+5 148 €-2 488 €
24+2 660 €+5 344 €-2 684 €
25+2 660 €+5 546 €-2 886 €
Total+66 500 €+72 784 €+-6 284 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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