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Maison à vendre

VilleNègrepelisse (82)
Surface216
Coût Total292 700
Loyer Annuel23 351
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois+236
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 216 m²
Prix au m² : 875 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon, 2 terrasses, Pas de cave, Non meublé

iad France - Christophe Castella vous propose: Hyper centre de Negrepelisse, maison de maître de 216 m2 habitable env. Ce bien se compose en RDC , d'une entrée, grande pièce de vie avec cheminée, cuisine fermée, 2 grandes chambres, un bureau, une salle d'eau et un wc. A l'étage, 3 grandes chambres dont 2 avec cheminée, une salle d'eau avec wc. De plus, grand garage d'env. 50 m2, balcon, 2 terrasses. Le tout sur un terrain de 869 m2. A voir sans attendre !

Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur. Prix honoraires inclus : 189000 euros. Prix hors honoraires : 180000 euros. Honoraires TTC à la charge de l'acquéreur (5,00% du prix du bien hors honoraires) : 9000 euros. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 311 et classe CLIMAT F indice 83. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Christophe Castella mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de MONTAUBAN sous le numéro 529458176, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Nègrepelisse
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82800
Coordonnées : 44.061471, 1.524139
Total : 292 700
Prix d'acquisition : 189 000
Travaux : 88 580
Valeur du bien : 277 580
Frais de notaire : 15 120
Coût estimé : 15 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 216
Loyer prédit : 9.01€/m²/mois
Fourchette : 7.17€ - 11.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 1946€/mois
Loyer annuel estimé : 23351€/an
Fourchette totale : 1549€ - 2445€/mois
Fourchette annuelle : 18585€ - 29339€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.35% - 10.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 938,78 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :418 776
Prix d'achat :189 000
Décote à l'achat :-229 776 (-54.9%)
Marge achat-revente :126 076€ (30.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :292 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 429,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :85,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 514,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :136 140,67
Coût de l'assurance :25 611,25
Taxe foncière : 2 335,07€/an
Soit par mois : 194,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 945,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 709,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :236,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 311 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 216 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 216 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à jour de la tuyauterie pour assurer l'absence de plomb
Quantité: 216 m²
Raison: Normes de plomberie - sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :88 580(410 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:12 960
    Isolation toiture/combles: 216 m² × 60€/m² = 12960€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:24 300
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 900€ = 24300€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Électricité:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique × 2000€ = 2000€ (main d'œuvre incluse)
  • Second œuvre - Plomberie:4 320
    Mise à jour plomberie: 216 m² × 20€/m² = 4320€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nègrepelisse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 260✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 946 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 351 €/an
Calcul : 1 946 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 447 €/an
Base de calcul : Emprunt de 292 700 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 024 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 335 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 88 580
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 101 387
Revenus locatifs : +23 351
Charges déductibles : -101 387
Résultat foncier Année 1 : -78 036(Déficit de 78 036 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 636
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 807 €/an
Revenus locatifs : +23 351
Charges déductibles : -12 807
Résultat foncier Années 2+ : 10 544 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56636.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 351101 3969 457-78 04521 400 €56 645 €56 645 €
223 81812 5619 20111 257--45 388 €
324 29412 2978 93711 997--33 391 €
424 78012 0248 66412 756--20 635 €
525 27611 7428 38313 533--7 101 €
625 78111 4518 09114 330---
726 29711 1507 79115 147---
826 82310 8397 48015 983---
927 35910 5187 15916 841---
1027 90610 1866 82717 720---
1128 4649 8446 48418 621---
1229 0349 4896 13019 544---
1329 6149 1245 76420 491---
1430 2078 7455 38621 461---
1530 8118 3554 99522 456---
1631 4277 9514 59223 476---
1732 0567 5344 17524 521---
1832 6977 1033 74425 593---
1933 3516 6583 29926 692---
2034 0186 1982 83927 819---
2134 6985 7232 36428 975---
2235 3925 2321 87330 160---
2336 1004 7251 36631 375---
2436 8224 20184132 621---
2537 5583 66030033 899---
TOTAL747 932308 709136 141439 22321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 439 223
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 351 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 904 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 904-6 420+11 324
2+4 9040+4 904
3+4 9040+4 904
4+4 9040+4 904
5+4 9040+4 904
6+4 904+2 169+2 735
7+4 904+4 544+360
8+4 904+4 795+109
9+4 904+5 052-148
10+4 904+5 316-412
11+4 904+5 586-682
12+4 904+5 863-959
13+4 904+6 147-1 243
14+4 904+6 438-1 534
15+4 904+6 737-1 833
16+4 904+7 043-2 139
17+4 904+7 356-2 452
18+4 904+7 678-2 774
19+4 904+8 008-3 104
20+4 904+8 346-3 442
21+4 904+8 692-3 788
22+4 904+9 048-4 144
23+4 904+9 412-4 508
24+4 904+9 786-4 882
25+4 904+10 170-5 266
Total+122 600+131 767+-9 167
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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