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Maison à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Lary (09)
Surface95m²
Coût Total162 970€
Loyer Annuel7 999€
Rentabilité4.91%
Cashflow/mois-266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 989,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au coeur du village de Saint-Lary, dans la vallée de la Haute Bellongue, au sein du Parc naturel régional des Pyrénées ariégeoises, découvrez cette maison typique bénéficiant d'un environnement naturel privilégié, reconnu pour ses sentiers de randonnée, ses parcours VTT et ses sites de pêche. D'une surface habitable d'environ 95 m², cette maison, située en plein centre du village, se compose comme suit Séjour avec cuisine ouvrant sur une terrasse et un jardin, Salon indépendant, Trois chambres, Salle d'eau, Deux cheminées, apportant charme et authenticité, Garage. Ce bien offre un cadre de vie paisible et authentique, idéal pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif touristique, au coeur d'un secteur recherché des Pyrénées ariégeoises. Laurent OZON (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Saint-Lary
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09800
Coordonnées : 42.924400, 0.885400
Total : 162 970€
Prix d'acquisition : 94 000€
Travaux : 61 450€
Valeur du bien : 155 450€
Frais de notaire : 7 520€
Coût estimé : 7 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 9.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 667€/mois
Loyer annuel estimé : 7999€/an
Fourchette totale : 507€ - 876€/mois
Fourchette annuelle : 6085€ - 10514€/an
Rentabilité brute :4.91%
Fourchette de rentabilité :3.73% - 6.45%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 169,35 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 088 €
Prix d'achat :94 000 €
Décote à l'achat :-17 088€ (-15.4%)
Marge achat-revente :-51 882€ (-46.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :818,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 866,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 577,20€
Coût de l'assurance :14 259,87€
Taxe foncière : 799,89€/an
Soit par mois : 66,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 666,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 932,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 387 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Gain d'efficacité pour l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite mise aux normes et rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite mise aux normes et rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 450 €(647 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 700€
    Isolation toiture/combles: 95 m² × 60€/m² = 5700€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 700€ = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 560€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Lary (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 667 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 999 €/an
Calcul : 667 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 681 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 970 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 570 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 800 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 501 €
Revenus locatifs : +7 999 €
Charges déductibles : -68 501 €
Résultat foncier Année 1 : -60 502 €(Déficit de 60 502 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 102 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 051 €/an
Revenus locatifs : +7 999 €
Charges déductibles : -7 051 €
Résultat foncier Années 2+ : 948 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39102.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 100 €(65% de 94 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 222 €/an
Calcul : 61 100 € × 3,636% = 2 222 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 999 €68 507 €5 686 €-60 508 €21 400 €39 108 €39 108 €
28 159 €6 908 €5 538 €1 251 €--37 857 €
38 322 €6 755 €5 384 €1 567 €--36 290 €
48 488 €6 595 €5 225 €1 893 €--34 397 €
58 658 €6 430 €5 060 €2 228 €--32 169 €
68 831 €6 260 €4 889 €2 572 €--29 597 €
79 008 €6 083 €4 712 €2 925 €--26 672 €
89 188 €5 899 €4 529 €3 289 €--23 383 €
99 372 €5 709 €4 339 €3 662 €--19 721 €
109 559 €5 513 €4 142 €4 047 €--15 674 €
119 751 €5 309 €3 939 €4 442 €--11 232 €
129 946 €5 098 €3 728 €4 848 €---
1310 144 €4 879 €3 509 €5 265 €---
1410 347 €4 653 €3 283 €5 695 €---
1510 554 €4 418 €3 048 €6 136 €---
1610 765 €4 175 €2 805 €6 590 €---
1710 981 €3 923 €2 553 €7 057 €---
1811 200 €3 663 €2 292 €7 538 €---
1911 424 €3 392 €2 022 €8 032 €---
2011 653 €3 113 €1 742 €8 540 €---
2111 886 €2 823 €1 453 €9 063 €---
2212 124 €2 523 €1 152 €9 601 €---
2312 366 €2 211 €841 €10 155 €---
2412 613 €1 889 €519 €10 724 €---
2512 866 €1 556 €185 €11 310 €---
TOTAL256 206 €178 284 €82 577 €77 921 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 921 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 999 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 680 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 680 €-6 420 €+8 100 €
2+1 680 €0 €+1 680 €
3+1 680 €0 €+1 680 €
4+1 680 €0 €+1 680 €
5+1 680 €0 €+1 680 €
6+1 680 €0 €+1 680 €
7+1 680 €0 €+1 680 €
8+1 680 €0 €+1 680 €
9+1 680 €0 €+1 680 €
10+1 680 €0 €+1 680 €
11+1 680 €0 €+1 680 €
12+1 680 €+1 454 €+226 €
13+1 680 €+1 580 €+100 €
14+1 680 €+1 708 €-28 €
15+1 680 €+1 841 €-161 €
16+1 680 €+1 977 €-297 €
17+1 680 €+2 117 €-437 €
18+1 680 €+2 261 €-581 €
19+1 680 €+2 410 €-730 €
20+1 680 €+2 562 €-882 €
21+1 680 €+2 719 €-1 039 €
22+1 680 €+2 880 €-1 200 €
23+1 680 €+3 046 €-1 366 €
24+1 680 €+3 217 €-1 537 €
25+1 680 €+3 393 €-1 713 €
Total+42 000 €+26 746 €+15 254 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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