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Achat : Appartement Soissons (02200)

VilleSoissons (02)
Surface78m²
Coût Total153 750€
Loyer Annuel9 037€
Rentabilité5.88%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 538,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 4 pièces, 2 chambres, Terrasse, 477 m² de terrain, Cheminée, 1 garage, 1 place de parking

A Vendre Appartement Proximite Immediate De Soissons 02200Au 1er étage, un appartement de 78,18 m² comprenant :Entrée, Wc, cuisine équipée, salon séjour avec cheminée et insert, deux chambres, salle de bains.Chauffage gaz.Cuisine d'été avec terrasse et jardin. Deuxième jardin.Garage.

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.381110, 3.322500
Total : 153 750€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 24 150€
Valeur du bien : 144 150€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 753€/mois
Loyer annuel estimé : 9037€/an
Fourchette totale : 604€ - 939€/mois
Fourchette annuelle : 7252€ - 11262€/an
Rentabilité brute :5.88%
Fourchette de rentabilité :4.72% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 765,96 €/m²
Basé sur :214 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 745 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-17 745€ (-12.9%)
Marge achat-revente :-16 005€ (-11.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :768,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :38,44€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 806,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 668,17€
Coût de l'assurance :11 531,25€
Taxe foncière : 903,73€/an
Soit par mois : 75,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 753,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 881,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,70€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec nouveaux meubles, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements datés nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage fissuré et installations anciennes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - pas de photo fournie, état similaire aux autres pièces
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 150 €(310 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 200€
    Parquet flottant 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Électricité 2 chambres: 600€/chambre × 2 = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:2 950€
    Peinture 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 600€, Éventuel changement revêtement sol: 1000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 037 €/an
Calcul : 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 283 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 750 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 904 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 798 €
Revenus locatifs : +9 037 €
Charges déductibles : -30 798 €
Résultat foncier Année 1 : -21 761 €(Déficit de 21 761 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 061 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 648 €/an
Revenus locatifs : +9 037 €
Charges déductibles : -6 648 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 389 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11060.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 037 €30 803 €5 288 €-21 766 €10 700 €11 066 €11 066 €
29 218 €6 514 €5 149 €2 704 €--8 362 €
39 402 €6 370 €5 005 €3 032 €--5 330 €
49 590 €6 222 €4 857 €3 369 €--1 961 €
59 782 €6 067 €4 702 €3 715 €---
69 978 €5 908 €4 543 €4 070 €---
710 177 €5 742 €4 378 €4 435 €---
810 381 €5 571 €4 206 €4 810 €---
910 589 €5 394 €4 029 €5 194 €---
1010 800 €5 211 €3 846 €5 590 €---
1111 016 €5 021 €3 656 €5 996 €---
1211 237 €4 824 €3 459 €6 413 €---
1311 461 €4 621 €3 256 €6 841 €---
1411 691 €4 410 €3 045 €7 281 €---
1511 925 €4 192 €2 827 €7 733 €---
1612 163 €3 966 €2 601 €8 197 €---
1712 406 €3 732 €2 367 €8 675 €---
1812 654 €3 489 €2 124 €9 165 €---
1912 908 €3 239 €1 874 €9 669 €---
2013 166 €2 979 €1 614 €10 187 €---
2113 429 €2 710 €1 345 €10 719 €---
2213 698 €2 432 €1 067 €11 266 €---
2313 972 €2 144 €779 €11 828 €---
2414 251 €1 845 €480 €12 406 €---
2514 536 €1 536 €171 €13 000 €---
TOTAL289 468 €134 943 €76 668 €154 525 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 154 525 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 037 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 898 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 898 €-3 210 €+5 108 €
2+1 898 €0 €+1 898 €
3+1 898 €0 €+1 898 €
4+1 898 €0 €+1 898 €
5+1 898 €+526 €+1 372 €
6+1 898 €+1 221 €+677 €
7+1 898 €+1 330 €+568 €
8+1 898 €+1 443 €+455 €
9+1 898 €+1 558 €+340 €
10+1 898 €+1 677 €+221 €
11+1 898 €+1 799 €+99 €
12+1 898 €+1 924 €-26 €
13+1 898 €+2 052 €-154 €
14+1 898 €+2 184 €-286 €
15+1 898 €+2 320 €-422 €
16+1 898 €+2 459 €-561 €
17+1 898 €+2 602 €-704 €
18+1 898 €+2 749 €-851 €
19+1 898 €+2 901 €-1 003 €
20+1 898 €+3 056 €-1 158 €
21+1 898 €+3 216 €-1 318 €
22+1 898 €+3 380 €-1 482 €
23+1 898 €+3 548 €-1 650 €
24+1 898 €+3 722 €-1 824 €
25+1 898 €+3 900 €-2 002 €
Total+47 450 €+46 358 €+1 092 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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