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Agréable maison T5 avec jardin pleine de charme

VilleNogent-sur-Seine (10)
Surface108
Coût Total146 800
Loyer Annuel11 607
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+111
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 064,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Mandat exclusif, Jardin

VENTE INTERACTIVE pour cette maison située à Traînel (10400), à environ 10 min de Nogent Sur Seine et à la limite du 77 cette maison de 120 m² sur un terrain de 425 m² offre un cadre paisible en pleine campagne, idéal pour les amoureux de la nature. Proche d'une école et commerces.

La maison se compose au RDC d'un salon séjour avec cheminée, une cuisine ouverte aménagée, une salle de bain, un WC. À l'étage, un palier dessert 3 chambres. Volets roulants électriques à l’étage. Le jardin avec sa terrasse, sa remise et son petit lavoir complètent cet ensemble et offre la possibilité de stationner un véhicule. Le prix de première offre possible est fixé à 115.000 € (honoraires inclus). Aucuns frais supplémentaires ne sont à prévoir. La participation à la vente interactive est soumise à une visite du bien et à la constitution d’un dossier de financement validé. Toutes les offres seront transmises au vendeur qui restera libre dans la sélection de celle à laquelle il entend donner suite.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 115 000 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Vanessa SOUVERIN, Tél. : 0629237120, E-mail : vanessa.souverin@safti.fr - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TROYES sous le numéro 502 667 579 - https://bareme.safti.fr/

Ville : Nogent-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10400
Coordonnées : 48.417782, 3.448383
Total : 146 800
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 22 600
Valeur du bien : 137 600
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 12.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 967€/mois
Loyer annuel estimé : 11607€/an
Fourchette totale : 704€ - 1329€/mois
Fourchette annuelle : 8448€ - 15947€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 10.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 240,08 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :133 929
Prix d'achat :115 000
Décote à l'achat :-18 929 (-14.1%)
Marge achat-revente :-12 871€ (-9.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 800
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :716,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :42,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 759,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 279,64
Coût de l'assurance :12 845,00
Taxe foncière : 1 160,73€/an
Soit par mois : 96,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 967,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au gaz de ville si nécessaire.
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire.
Quantité: 4 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et de la cabine de douche.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais peut nécessiter des améliorations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 600(209 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 200€/m² = 2000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 500
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent-sur-Seine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 967 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 607 €/an
Calcul : 967 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 738 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 800 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 514 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 161 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 013
Revenus locatifs : +11 607
Charges déductibles : -29 013
Résultat foncier Année 1 : -17 405(Déficit de 17 405 €)
Imputable sur revenu global : 17 405
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 413 €/an
Revenus locatifs : +11 607
Charges déductibles : -6 413
Résultat foncier Années 2+ : 5 195 €/an
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 60729 0174 743-17 41017 410 €--
211 8396 2894 6155 550---
312 0766 1574 4825 919---
412 3186 0204 3466 298---
512 5645 8794 2046 685---
612 8155 7334 0587 083---
713 0725 5823 9077 490---
813 3335 4263 7517 907---
913 6005 2653 5908 335---
1013 8725 0983 4248 773---
1114 1494 9273 2529 223---
1214 4324 7493 0749 683---
1314 7214 5652 89110 155---
1415 0154 3762 70110 640---
1515 3164 1802 50511 136---
1615 6223 9772 30311 644---
1715 9343 7682 09412 166---
1816 2533 5521 87812 701---
1916 5783 3291 65413 249---
2016 9103 0981 42413 811---
2117 2482 8601 18614 388---
2217 5932 61493914 979---
2317 9452 35968515 585---
2418 3042 09742216 207---
2518 6701 82515016 845---
TOTAL371 786132 74368 280239 04317 410Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 223
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 239 043
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 607 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 438 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 438-5 223+7 661
2+2 438+1 665+773
3+2 438+1 776+662
4+2 438+1 889+549
5+2 438+2 006+432
6+2 438+2 125+313
7+2 438+2 247+191
8+2 438+2 372+66
9+2 438+2 500-62
10+2 438+2 632-194
11+2 438+2 767-329
12+2 438+2 905-467
13+2 438+3 047-609
14+2 438+3 192-754
15+2 438+3 341-903
16+2 438+3 493-1 055
17+2 438+3 650-1 212
18+2 438+3 810-1 372
19+2 438+3 975-1 537
20+2 438+4 143-1 705
21+2 438+4 316-1 878
22+2 438+4 494-2 056
23+2 438+4 676-2 238
24+2 438+4 862-2 424
25+2 438+5 053-2 615
Total+60 950+71 713+-10 763
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 16 jours
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