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Appartement de caractère- 108m2 - 2 chambres

VilleSalins-les-Bains (39)
Surface108m²
Coût Total174 440€
Loyer Annuel9 842€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 1 277,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans une maison ancienne, bel appartement de 110m2 en parfait état.

Pièce à vivre de 70m2 , conviviale avec cuisine ouverte.

2 chambres, salle de bain et grands espaces de rangement et buanderie.

A l'extérieur jardin privatif en terrasse, accès par le 1er étage.

Parking collectif de l'autre côté de la rue.

Petite co propriété - faibles charges.

Bien atypique, chaleureux, idéal pour qui recherche de l'espace et un extérieur sans les contraintes d'une grande maison.

A SAISIR

Ville : Salins-les-Bains
Département : Jura
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 39110
Coordonnées : 46.932790, 5.878940
Total : 174 440€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 25 400€
Valeur du bien : 163 400€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 7.59€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9842€/an
Fourchette totale : 638€ - 1054€/mois
Fourchette annuelle : 7659€ - 12647€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :702,66 €/m²
Basé sur :22 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 887 €
Prix d'achat :138 000 €
Décote à l'achat :+62 113€ (+81.8%)
Marge achat-revente :-98 553€ (-129.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :174 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :875,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :50,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 926,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 107,99€
Coût de l'assurance :15 263,50€
Taxe foncière : 984,18€/an
Soit par mois : 82,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 008,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire (ex: pompe à chaleur air/air) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de cuisine et peinture.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments sanitaires et peinture.
Quantité: salle de bain complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (30 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400 €(235 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 7000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:1 800€
    Peinture 24 m²: 30€/m² × 24 = 720€, Main d'œuvre: 1080€
  • Salon:2 400€
    Peinture 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€, Main d'œuvre: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salins-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 842 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 064 €/an
Base de calcul : Emprunt de 174 440 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 611 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 058 €
Revenus locatifs : +9 842 €
Charges déductibles : -33 058 €
Résultat foncier Année 1 : -23 216 €(Déficit de 23 216 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 816 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 658 €/an
Revenus locatifs : +9 842 €
Charges déductibles : -7 658 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1816.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 842 €33 064 €6 069 €-23 222 €21 400 €1 822 €1 822 €
210 039 €7 505 €5 911 €2 533 €---
310 239 €7 341 €5 746 €2 898 €---
410 444 €7 171 €5 576 €3 273 €---
510 653 €6 995 €5 400 €3 658 €---
610 866 €6 812 €5 218 €4 054 €---
711 084 €6 623 €5 029 €4 460 €---
811 305 €6 427 €4 833 €4 878 €---
911 531 €6 225 €4 630 €5 307 €---
1011 762 €6 015 €4 420 €5 747 €---
1111 997 €5 797 €4 202 €6 200 €---
1212 237 €5 572 €3 977 €6 665 €---
1312 482 €5 338 €3 744 €7 144 €---
1412 731 €5 096 €3 502 €7 635 €---
1512 986 €4 846 €3 251 €8 140 €---
1613 246 €4 587 €2 992 €8 659 €---
1713 511 €4 318 €2 723 €9 193 €---
1813 781 €4 040 €2 445 €9 741 €---
1914 057 €3 752 €2 157 €10 305 €---
2014 338 €3 453 €1 858 €10 885 €---
2114 624 €3 144 €1 549 €11 481 €---
2214 917 €2 823 €1 229 €12 093 €---
2315 215 €2 492 €897 €12 724 €---
2415 520 €2 148 €553 €13 371 €---
2515 830 €1 792 €198 €14 038 €---
TOTAL315 237 €153 376 €88 108 €161 861 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 861 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 067 €-6 420 €+8 487 €
2+2 067 €+213 €+1 854 €
3+2 067 €+869 €+1 198 €
4+2 067 €+982 €+1 085 €
5+2 067 €+1 097 €+970 €
6+2 067 €+1 216 €+851 €
7+2 067 €+1 338 €+729 €
8+2 067 €+1 463 €+604 €
9+2 067 €+1 592 €+475 €
10+2 067 €+1 724 €+343 €
11+2 067 €+1 860 €+207 €
12+2 067 €+2 000 €+67 €
13+2 067 €+2 143 €-76 €
14+2 067 €+2 291 €-224 €
15+2 067 €+2 442 €-375 €
16+2 067 €+2 598 €-531 €
17+2 067 €+2 758 €-691 €
18+2 067 €+2 922 €-855 €
19+2 067 €+3 092 €-1 025 €
20+2 067 €+3 265 €-1 198 €
21+2 067 €+3 444 €-1 377 €
22+2 067 €+3 628 €-1 561 €
23+2 067 €+3 817 €-1 750 €
24+2 067 €+4 011 €-1 944 €
25+2 067 €+4 211 €-2 144 €
Total+51 675 €+48 558 €+3 117 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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