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Maison De Village Avec Jardin - Tende

VilleTende (06)
Surface82m²
Coût Total195 960€
Loyer Annuel16 082€
Rentabilité8.21%
Cashflow/mois+144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 152 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 1 853,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 82 m², 4 pièces, 3 chambres, Orientation est, 1 salle de douche

Située dans le village du vieux TENDE, maison d'environ 83m2, constituée d'une cuisine voutée avec accés direct à un jardinet. Au dessus un séjour avec poèle à bois,ainsi qu'un coin nuit et une douche. A l'étage superieur deux chambres et une salle d'eau. Grenier au dessus Le plus de ce bien, un joli jardin de 50m2 avec abri et terrasse en bois, bénéficiant d'une trés jolie vue sur le village et les montagnes environnantes Accés voiture et stationnement proche. A quelques minutes à pied, commerces, école, gare...

Ville : Tende
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06430
Coordonnées : 44.087390, 7.594716
Total : 195 960€
Prix d'acquisition : 152 000€
Travaux : 31 800€
Valeur du bien : 183 800€
Frais de notaire : 12 160€
Coût estimé : 12 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 9.79€ - 27.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 1340€/mois
Loyer annuel estimé : 16082€/an
Fourchette totale : 803€ - 2237€/mois
Fourchette annuelle : 9634€ - 26844€/an
Rentabilité brute :8.21%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 13.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 019,92 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 633 €
Prix d'achat :152 000 €
Décote à l'achat :+68 367€ (+81.7%)
Marge achat-revente :-112 327€ (-134.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :984,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :78,38€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 062,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 293,30€
Coût de l'assurance :23 515,20€
Taxe foncière : 1 608,17€/an
Soit par mois : 134,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 340,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 196,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :143,57€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 377 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et de la robinetterie, carrelage partiel
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, nettoyage de la cheminée
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, vérification des éléments en bois
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 800 €(388 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 100€
    Isolation combles perdus: 82 m² × 50€/m² = 4100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:1 200€
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 50€/m² = 300€, Lavabo et robinetterie: 900€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le prix des matériaux)
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:600€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 60€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tende (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 340 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 082 €/an
Calcul : 1 340 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 831 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 960 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 941 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 608 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 180 €
Revenus locatifs : +16 082 €
Charges déductibles : -41 180 €
Résultat foncier Année 1 : -25 098 €(Déficit de 25 098 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 698 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 380 €/an
Revenus locatifs : +16 082 €
Charges déductibles : -9 380 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 702 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3698.07 € reporté.
Prix d'achat du bien : 152 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 98 800 €(65% de 152 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 593 €/an
Calcul : 98 800 € × 3,636% = 3 593 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 082 €41 186 €6 837 €-25 104 €21 400 €3 704 €3 704 €
216 403 €9 208 €6 659 €7 196 €---
316 731 €9 023 €6 474 €7 708 €---
417 066 €8 832 €6 283 €8 234 €---
517 407 €8 633 €6 085 €8 774 €---
617 756 €8 428 €5 879 €9 328 €---
718 111 €8 215 €5 666 €9 896 €---
818 473 €7 995 €5 446 €10 478 €---
918 842 €7 766 €5 218 €11 076 €---
1019 219 €7 530 €4 981 €11 689 €---
1119 604 €7 285 €4 736 €12 319 €---
1219 996 €7 031 €4 482 €12 965 €---
1320 396 €6 768 €4 219 €13 627 €---
1420 803 €6 496 €3 947 €14 308 €---
1521 220 €6 214 €3 665 €15 006 €---
1621 644 €5 921 €3 373 €15 722 €---
1722 077 €5 619 €3 070 €16 458 €---
1822 518 €5 305 €2 756 €17 213 €---
1922 969 €4 980 €2 432 €17 988 €---
2023 428 €4 644 €2 095 €18 784 €---
2123 897 €4 295 €1 747 €19 601 €---
2224 375 €3 934 €1 385 €20 440 €---
2324 862 €3 560 €1 011 €21 302 €---
2425 359 €3 173 €624 €22 186 €---
2525 866 €2 772 €223 €23 095 €---
TOTAL515 103 €194 813 €99 293 €320 290 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 320 290 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 082 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 377 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 377 €-6 420 €+9 797 €
2+3 377 €+1 047 €+2 330 €
3+3 377 €+2 313 €+1 064 €
4+3 377 €+2 470 €+907 €
5+3 377 €+2 632 €+745 €
6+3 377 €+2 798 €+579 €
7+3 377 €+2 969 €+408 €
8+3 377 €+3 143 €+234 €
9+3 377 €+3 323 €+54 €
10+3 377 €+3 507 €-130 €
11+3 377 €+3 696 €-319 €
12+3 377 €+3 889 €-512 €
13+3 377 €+4 088 €-711 €
14+3 377 €+4 292 €-915 €
15+3 377 €+4 502 €-1 125 €
16+3 377 €+4 717 €-1 340 €
17+3 377 €+4 937 €-1 560 €
18+3 377 €+5 164 €-1 787 €
19+3 377 €+5 397 €-2 020 €
20+3 377 €+5 635 €-2 258 €
21+3 377 €+5 880 €-2 503 €
22+3 377 €+6 132 €-2 755 €
23+3 377 €+6 391 €-3 014 €
24+3 377 €+6 656 €-3 279 €
25+3 377 €+6 928 €-3 551 €
Total+84 425 €+96 087 €+-11 662 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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