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Propriété 3 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleSébazac-Concourès (12)
Surface90
Coût Total159 084
Loyer Annuel10 471
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-60
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 300 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 070 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 3 pièces 90 m²

À Concoures, découvrez cette maison d'habitation mitoyenne d'un côté de 90 m² habitables, offrant un beau potentiel d'aménagement. Elle se compose, au rez-de-chaussée, d'un séjour, d'une cuisine et d'un WC. À l'étage, vous trouverez deux chambres et une salle d'eau. Les combles, d'une superficie de 44 m², sont aménageables et permettent d'augmenter la surface habitable. La propriété est vendue avec un garage de 32 m², un abri de 14 m² et un terrain attenant d'environ 500 m². Il est également possible d'acquérir une surface de terrain supplémentaire. Des travaux de rénovation sont à prévoir. La maison est raccordée au tout-à-l'égout. Une belle opportunité pour un projet de résidence principale ou d'investissement. À visiter sans tarder !

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/08/2025

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 371 kWh/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sébazac-Concourès
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12740
Coordonnées : 44.403492, 2.599572
Total : 159 084
Prix d'acquisition : 96 300
Travaux : 55 080
Valeur du bien : 151 380
Frais de notaire : 7 704
Coût estimé : 7 704
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 873€/mois
Loyer annuel estimé : 10471€/an
Fourchette totale : 670€ - 1137€/mois
Fourchette annuelle : 8039€ - 13639€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 201,98 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 178
Prix d'achat :96 300
Décote à l'achat :-101 878 (-51.4%)
Marge achat-revente :39 094€ (19.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 084
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 845,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 608,16
Coût de l'assurance :13 919,85
Taxe foncière : 1 047,10€/an
Soit par mois : 87,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 872,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 932,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 371 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommationConfiance : Élevée
Consommation énergétique finale de 371 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 44 m²
Raison: DPE F - Maison - Très efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 080(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 400
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 2400€
  • Isolation:2 640
    Isolation combles: 44 m² × 50€/m² = 2200€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 440€
  • Menuiseries:3 600
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:17 400
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 1200€/m² = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 728
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 288€
  • Chambres - Peinture:1 152
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 192€
  • Salon - Peinture:2 160
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sébazac-Concourès (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 640✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 471 €/an
Calcul : 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 084 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 047 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 080
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 229
Revenus locatifs : +10 471
Charges déductibles : -62 229
Résultat foncier Année 1 : -51 758(Déficit de 51 758 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 358
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 149 €/an
Revenus locatifs : +10 471
Charges déductibles : -7 149
Résultat foncier Années 2+ : 3 322 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30358.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 300
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 595(65% de 96 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 276 €/an
Calcul : 62 595 € × 3,636% = 2 276
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 47162 2355 551-51 76421 400 €30 364 €30 364 €
210 6807 0105 4063 671--26 693 €
310 8946 8605 2564 034--22 659 €
411 1126 7045 1004 408--18 251 €
511 3346 5434 9404 791--13 461 €
611 5616 3774 7735 184--8 276 €
711 7926 2044 6005 588--2 688 €
812 0286 0254 4216 003---
912 2685 8404 2366 429---
1012 5145 6484 0446 866---
1112 7645 4493 8457 315---
1213 0195 2433 6397 777---
1313 2805 0293 4258 251---
1413 5454 8083 2048 737---
1513 8164 5792 9759 237---
1614 0934 3422 7389 751---
1714 3744 0962 49210 278---
1814 6623 8422 23810 820---
1914 9553 5781 97411 377---
2015 2543 3051 70111 950---
2115 5593 0221 41812 538---
2215 8712 7291 12513 142---
2316 1882 42582113 763---
2416 5122 11150714 401---
2516 8421 78518115 057---
TOTAL335 390175 78680 608159 60421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 604
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 471 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 199 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 199-6 420+8 619
2+2 1990+2 199
3+2 1990+2 199
4+2 1990+2 199
5+2 1990+2 199
6+2 1990+2 199
7+2 1990+2 199
8+2 199+994+1 205
9+2 199+1 929+270
10+2 199+2 060+139
11+2 199+2 195+4
12+2 199+2 333-134
13+2 199+2 475-276
14+2 199+2 621-422
15+2 199+2 771-572
16+2 199+2 925-726
17+2 199+3 083-884
18+2 199+3 246-1 047
19+2 199+3 413-1 214
20+2 199+3 585-1 386
21+2 199+3 761-1 562
22+2 199+3 943-1 744
23+2 199+4 129-1 930
24+2 199+4 320-2 121
25+2 199+4 517-2 318
Total+54 975+47 881+7 094
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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