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Propriété 3 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleSébazac-Concourès (12)
Surface90m²
Coût Total159 084€
Loyer Annuel10 471€
Rentabilité6.58%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 300 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 070 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Propriété 3 pièces 90 m²

À Concoures, découvrez cette maison d'habitation mitoyenne d'un côté de 90 m² habitables, offrant un beau potentiel d'aménagement. Elle se compose, au rez-de-chaussée, d'un séjour, d'une cuisine et d'un WC. À l'étage, vous trouverez deux chambres et une salle d'eau. Les combles, d'une superficie de 44 m², sont aménageables et permettent d'augmenter la surface habitable. La propriété est vendue avec un garage de 32 m², un abri de 14 m² et un terrain attenant d'environ 500 m². Il est également possible d'acquérir une surface de terrain supplémentaire. Des travaux de rénovation sont à prévoir. La maison est raccordée au tout-à-l'égout. Une belle opportunité pour un projet de résidence principale ou d'investissement. À visiter sans tarder !

Surface : 90 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/08/2025

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : 371 kWh/m²/an

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Sébazac-Concourès
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12740
Coordonnées : 44.403492, 2.599572
Total : 159 084€
Prix d'acquisition : 96 300€
Travaux : 55 080€
Valeur du bien : 151 380€
Frais de notaire : 7 704€
Coût estimé : 7 704€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.44€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 873€/mois
Loyer annuel estimé : 10471€/an
Fourchette totale : 670€ - 1137€/mois
Fourchette annuelle : 8039€ - 13639€/an
Rentabilité brute :6.58%
Fourchette de rentabilité :5.05% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 201,98 €/m²
Basé sur :32 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :198 178 €
Prix d'achat :96 300 €
Décote à l'achat :-101 878€ (-51.4%)
Marge achat-revente :39 094€ (19.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :159 084€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :798,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :46,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 845,37€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 608,16€
Coût de l'assurance :13 919,85€
Taxe foncière : 1 047,10€/an
Soit par mois : 87,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 872,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 932,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 371 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Élevée
Consommation énergétique finale de 371 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe F.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 44 m²
Raison: DPE F - Maison - Très efficace pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols abîmés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 080 €(612 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 400€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 2400€
  • Isolation:2 640€
    Isolation combles: 44 m² × 50€/m² = 2200€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 440€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 1000€ = 3000€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:17 400€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (12 m²) × 1200€/m² = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 728€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 288€
  • Chambres - Peinture:1 152€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€, Main d'œuvre: 192€
  • Salon - Peinture:2 160€
    Peinture murs et plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sébazac-Concourès (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 873 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 471 €/an
Calcul : 873 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 546 €/an
Base de calcul : Emprunt de 159 084 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 047 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 229 €
Revenus locatifs : +10 471 €
Charges déductibles : -62 229 €
Résultat foncier Année 1 : -51 758 €(Déficit de 51 758 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 358 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 149 €/an
Revenus locatifs : +10 471 €
Charges déductibles : -7 149 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 322 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30358.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 595 €(65% de 96 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 276 €/an
Calcul : 62 595 € × 3,636% = 2 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 471 €62 235 €5 551 €-51 764 €21 400 €30 364 €30 364 €
210 680 €7 010 €5 406 €3 671 €--26 693 €
310 894 €6 860 €5 256 €4 034 €--22 659 €
411 112 €6 704 €5 100 €4 408 €--18 251 €
511 334 €6 543 €4 940 €4 791 €--13 461 €
611 561 €6 377 €4 773 €5 184 €--8 276 €
711 792 €6 204 €4 600 €5 588 €--2 688 €
812 028 €6 025 €4 421 €6 003 €---
912 268 €5 840 €4 236 €6 429 €---
1012 514 €5 648 €4 044 €6 866 €---
1112 764 €5 449 €3 845 €7 315 €---
1213 019 €5 243 €3 639 €7 777 €---
1313 280 €5 029 €3 425 €8 251 €---
1413 545 €4 808 €3 204 €8 737 €---
1513 816 €4 579 €2 975 €9 237 €---
1614 093 €4 342 €2 738 €9 751 €---
1714 374 €4 096 €2 492 €10 278 €---
1814 662 €3 842 €2 238 €10 820 €---
1914 955 €3 578 €1 974 €11 377 €---
2015 254 €3 305 €1 701 €11 950 €---
2115 559 €3 022 €1 418 €12 538 €---
2215 871 €2 729 €1 125 €13 142 €---
2316 188 €2 425 €821 €13 763 €---
2416 512 €2 111 €507 €14 401 €---
2516 842 €1 785 €181 €15 057 €---
TOTAL335 390 €175 786 €80 608 €159 604 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 604 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 471 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 199 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 199 €-6 420 €+8 619 €
2+2 199 €0 €+2 199 €
3+2 199 €0 €+2 199 €
4+2 199 €0 €+2 199 €
5+2 199 €0 €+2 199 €
6+2 199 €0 €+2 199 €
7+2 199 €0 €+2 199 €
8+2 199 €+994 €+1 205 €
9+2 199 €+1 929 €+270 €
10+2 199 €+2 060 €+139 €
11+2 199 €+2 195 €+4 €
12+2 199 €+2 333 €-134 €
13+2 199 €+2 475 €-276 €
14+2 199 €+2 621 €-422 €
15+2 199 €+2 771 €-572 €
16+2 199 €+2 925 €-726 €
17+2 199 €+3 083 €-884 €
18+2 199 €+3 246 €-1 047 €
19+2 199 €+3 413 €-1 214 €
20+2 199 €+3 585 €-1 386 €
21+2 199 €+3 761 €-1 562 €
22+2 199 €+3 943 €-1 744 €
23+2 199 €+4 129 €-1 930 €
24+2 199 €+4 320 €-2 121 €
25+2 199 €+4 517 €-2 318 €
Total+54 975 €+47 881 €+7 094 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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