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Achat : Appartement Saint-Quentin (02100)

VilleSaint-Quentin (02)
Surface66m²
Coût Total104 624€
Loyer Annuel7 554€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 64 300 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 974,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 66 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 balcon, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

APPARTEMENT d'environ 66 m² situé au 4ème étage sans ascenseur comprenant : Entrée, salon/séjour avec cuisine équipée semi-ouverte, 2 chambres avec placards, salle de douche, W.C Cave. Balcon Frais d'acte en sus.

Ville : Saint-Quentin
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02100
Coordonnées : 49.848700, 3.284290
Total : 104 624€
Prix d'acquisition : 64 300€
Travaux : 35 180€
Valeur du bien : 99 480€
Frais de notaire : 5 144€
Coût estimé : 5 144€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 9.54€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 12.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 629€/mois
Loyer annuel estimé : 7554€/an
Fourchette totale : 497€ - 798€/mois
Fourchette annuelle : 5961€ - 9573€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 123,75 €/m²
Basé sur :189 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :74 168 €
Prix d'achat :64 300 €
Décote à l'achat :-9 868€ (-13.3%)
Marge achat-revente :-30 456€ (-41.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 624€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :515,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :26,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 541,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 994,05€
Coût de l'assurance :7 846,80€
Taxe foncière : 755,40€/an
Soit par mois : 62,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 629,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 604,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :25,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - mise aux normes plomberie/électricité recommandée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - entretien recommandé pour maintenir en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - entretien recommandé pour maintenir en bon état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 180 €(533 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Entretien parquet: 24 m² × 30€/m² = 720€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Quentin (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 629 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 554 €/an
Calcul : 629 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 460 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 624 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 755 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 709 €
Revenus locatifs : +7 554 €
Charges déductibles : -39 709 €
Résultat foncier Année 1 : -32 155 €(Déficit de 32 155 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 755 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 529 €/an
Revenus locatifs : +7 554 €
Charges déductibles : -4 529 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 025 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10755.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 64 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 41 795 €(65% de 64 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 520 €/an
Calcul : 41 795 € × 3,636% = 1 520 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 554 €39 713 €3 463 €-32 159 €21 400 €10 759 €10 759 €
27 705 €4 440 €3 371 €3 265 €--7 494 €
37 859 €4 344 €3 275 €3 515 €--3 979 €
48 016 €4 245 €3 176 €3 771 €--208 €
58 177 €4 143 €3 074 €4 034 €---
68 340 €4 037 €2 968 €4 303 €---
78 507 €3 928 €2 858 €4 579 €---
88 677 €3 815 €2 745 €4 863 €---
98 851 €3 698 €2 628 €5 153 €---
109 028 €3 577 €2 507 €5 451 €---
119 208 €3 451 €2 382 €5 757 €---
129 392 €3 322 €2 253 €6 070 €---
139 580 €3 188 €2 119 €6 392 €---
149 772 €3 050 €1 981 €6 722 €---
159 967 €2 907 €1 838 €7 060 €---
1610 167 €2 759 €1 690 €7 407 €---
1710 370 €2 606 €1 537 €7 764 €---
1810 577 €2 448 €1 379 €8 129 €---
1910 789 €2 285 €1 215 €8 504 €---
2011 005 €2 116 €1 046 €8 889 €---
2111 225 €1 941 €872 €9 284 €---
2211 449 €1 760 €691 €9 689 €---
2311 678 €1 573 €504 €10 105 €---
2411 912 €1 380 €311 €10 532 €---
2512 150 €1 180 €111 €10 970 €---
TOTAL241 956 €111 906 €49 994 €130 050 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 050 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 586 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 586 €-6 420 €+8 006 €
2+1 586 €0 €+1 586 €
3+1 586 €0 €+1 586 €
4+1 586 €0 €+1 586 €
5+1 586 €+1 148 €+438 €
6+1 586 €+1 291 €+295 €
7+1 586 €+1 374 €+212 €
8+1 586 €+1 459 €+127 €
9+1 586 €+1 546 €+40 €
10+1 586 €+1 635 €-49 €
11+1 586 €+1 727 €-141 €
12+1 586 €+1 821 €-235 €
13+1 586 €+1 918 €-332 €
14+1 586 €+2 017 €-431 €
15+1 586 €+2 118 €-532 €
16+1 586 €+2 222 €-636 €
17+1 586 €+2 329 €-743 €
18+1 586 €+2 439 €-853 €
19+1 586 €+2 551 €-965 €
20+1 586 €+2 667 €-1 081 €
21+1 586 €+2 785 €-1 199 €
22+1 586 €+2 907 €-1 321 €
23+1 586 €+3 032 €-1 446 €
24+1 586 €+3 160 €-1 574 €
25+1 586 €+3 291 €-1 705 €
Total+39 650 €+39 015 €+635 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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