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Achat : Maison Eix (55400)

Bien expiré
VilleEix (55)
Surface276m²
Coût Total364 630€
Loyer Annuel25 065€
Rentabilité6.87%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 268 000 €
Surface : 276 m²
Prix au m² : 971,01 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 276 m², 8 pièces, 6 chambres, Terrasse, Mandat exclusif, 1 garage

Une maison conçue pour la vie familiale ou pour accueillir des hôtes sur la commune d'Eix, à 10 minutes de Verdun, village avec boulangerie, école et crèche. Au rezde chaussée, une jolie cuisine avec des matériaux nobles, vous trouverez un espace de vie ouvert avec lumière traversante et accès direct sur le terrain et la terrasse. Sur le même niveau, une chambre, bureau, salle de bains, wc et une spacieuse buanderie cellier. À l'étage, vous y trouverez 5 chambres, deux salles de bains, deux wc, . Un spacieux garage avec porte motorisée complète ce bien. Bien proposé par Ingrid Leonard Ei, agent commercial (Rsac )

Ville : Eix
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55400
Coordonnées : 49.179020, 5.497820
Total : 364 630€
Prix d'acquisition : 268 000€
Travaux : 75 190€
Valeur du bien : 343 190€
Frais de notaire : 21 440€
Coût estimé : 21 440€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 276m²
Loyer prédit : 7.57€/m²/mois
Fourchette : 5.91€ - 9.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 2089€/mois
Loyer annuel estimé : 25065€/an
Fourchette totale : 1630€ - 2676€/mois
Fourchette annuelle : 19562€ - 32117€/an
Rentabilité brute :6.87%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.81%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 771,81 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :489 020 €
Prix d'achat :268 000 €
Décote à l'achat :-221 020€ (-45.2%)
Marge achat-revente :124 390€ (25.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :364 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 780,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :106,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 887,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 596,77€
Coût de l'assurance :31 905,13€
Taxe foncière : 2 506,55€/an
Soit par mois : 208,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 088,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 095,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 276 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 276 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 190 €(272 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 040€
    Isolation combles: 276 m² × 40€/m² = 11040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:34 000€
    Fenêtres double vitrage: 34 fenêtres × 1000€ = 34000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles × 4000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 70€/m² = 1750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Eix (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 57 040€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 089 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 065 €/an
Calcul : 2 089 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 364 630 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 276 €/an
Calcul : 106 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 507 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 190 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 742 €
Revenus locatifs : +25 065 €
Charges déductibles : -90 742 €
Résultat foncier Année 1 : -65 676 €(Déficit de 65 676 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 44 276 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 552 €/an
Revenus locatifs : +25 065 €
Charges déductibles : -15 552 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 514 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 44276.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 268 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 174 200 €(65% de 268 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 335 €/an
Calcul : 174 200 € × 3,636% = 6 335 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 065 €90 753 €11 781 €-65 688 €21 400 €44 288 €44 288 €
225 567 €15 245 €11 462 €10 322 €--33 966 €
326 078 €14 916 €11 133 €11 162 €--22 804 €
426 600 €14 576 €10 794 €12 023 €--10 781 €
527 132 €14 225 €10 443 €12 906 €---
627 674 €13 863 €10 080 €13 812 €---
728 228 €13 488 €9 705 €14 740 €---
828 792 €13 101 €9 318 €15 692 €---
929 368 €12 701 €8 918 €16 668 €---
1029 956 €12 287 €8 505 €17 668 €---
1130 555 €11 860 €8 078 €18 694 €---
1231 166 €11 419 €7 636 €19 747 €---
1331 789 €10 963 €7 181 €20 826 €---
1432 425 €10 492 €6 710 €21 933 €---
1533 073 €10 006 €6 223 €23 068 €---
1633 735 €9 503 €5 720 €24 232 €---
1734 410 €8 983 €5 201 €25 426 €---
1835 098 €8 447 €4 664 €26 651 €---
1935 800 €7 892 €4 109 €27 907 €---
2036 516 €7 319 €3 537 €29 196 €---
2137 246 €6 727 €2 945 €30 519 €---
2237 991 €6 116 €2 333 €31 875 €---
2338 751 €5 484 €1 701 €33 267 €---
2439 526 €4 831 €1 048 €34 695 €---
2540 316 €4 156 €374 €36 160 €---
TOTAL802 854 €339 356 €169 597 €463 499 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 463 499 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 065 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 264 €-6 420 €+11 684 €
2+5 264 €0 €+5 264 €
3+5 264 €0 €+5 264 €
4+5 264 €0 €+5 264 €
5+5 264 €+638 €+4 626 €
6+5 264 €+4 143 €+1 121 €
7+5 264 €+4 422 €+842 €
8+5 264 €+4 707 €+557 €
9+5 264 €+5 000 €+264 €
10+5 264 €+5 300 €-36 €
11+5 264 €+5 608 €-344 €
12+5 264 €+5 924 €-660 €
13+5 264 €+6 248 €-984 €
14+5 264 €+6 580 €-1 316 €
15+5 264 €+6 920 €-1 656 €
16+5 264 €+7 270 €-2 006 €
17+5 264 €+7 628 €-2 364 €
18+5 264 €+7 995 €-2 731 €
19+5 264 €+8 372 €-3 108 €
20+5 264 €+8 759 €-3 495 €
21+5 264 €+9 156 €-3 892 €
22+5 264 €+9 563 €-4 299 €
23+5 264 €+9 980 €-4 716 €
24+5 264 €+10 408 €-5 144 €
25+5 264 €+10 848 €-5 584 €
Total+131 600 €+139 050 €+-7 450 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 172 jours
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